廣安目前主要執行的是“認貸不認房”的貸款政策。

01首付

在去年8月，四川省市場利率定價自律機制秘書處印發《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例實施方案》的通知，對全省住房貸款最低首付比例及貸款年限進行了調整，全省大部分地區除甘孜州、阿壩州、涼山州（除西昌市）首套房首付25%，其它市州均為30%；二套房最低首付比例調整為50%，成都天府新區成都直管區、高新區南部園區最低首付比例調整為70%。

但是，考慮到廣安當地樓市的發展現狀，因城施策并未執行此方案。廣安目前執行的是“認貸不認房”的貸款政策，首套房的首付比例為30%，二套房為40%，第三套房停貸只能一次性購買。

02貸款

普通商品房貸款包括商業貸款、公積金貸款、組合貸款三種方式。從還款成本上考慮，小編推薦優先公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠就可以選擇組合貸款，最后才是商業貸款。

1商業貸款

貸款條件

（1）貸款人具有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

（2）貸款人已與開發商簽訂了具有法律效力的《商品房買賣合同》，并已支付了銀行規定的30%及以上的首付款；

（3）貸款人同意先辦理預購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產權證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續。

貸款額度

商業貸款額度是根據個人信用資質、貸款年限、還款能力、房屋總價等條件而定的。

廣安市場目前樓盤首套房首付款基本為3成，貸款為7成；二套房首付4成，貸款6成。貸款期限最長為30年，借款人到貸款期限年齡男不超過65歲，女不超過60歲。

個人信用度、教育程度、還款能力越高，房子支持的貸款年限越長，貸款額度就越高。

基準利率

貸款五年以上4.90%，目前執行的是央行2015年10月24日調整后的貸款基準利率，從歷年基準利率的調整幅度來看，目前是歷史最低。

商業貸款流程

在借款人提出貸款申請之前，銀行需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查。

樓盤審查操作流程為：開發商申請→項目調查→審查、審批→簽訂項目合作協議書→貸后監管。

需要準備材料

自首付款付清之日起七日內購房人提供符合按揭銀行要求的材料，直接向開發商合作銀行提出申請按揭貸款，填報《按揭貸款申請書》。

商業貸款須提供的材料如下：

(1)身份證和戶口本。申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復印件3份；

(2)婚姻狀況證明。已婚的要提供結婚證，離婚的提供離婚證，單身的要到當地民政局開具單身證明；

(3)購房合同。購房人與開發商簽訂的房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的《商品房房買賣合同》；

(4)首付款發票。房價30%或以上首付款收據原件及復印件各1份；

(5)購房人收入證明。這個需要到自己公司單位開具，大于5000的要出具稅收證明；

(6)借款人為法人的要攜帶有效的營業執照、法人身份證明、企業章程、財務報表、貸款卡；

(7)開發商的收款帳號1份；

(8)無房證明。如果是首套房需到房管局開具無房證明，證明是購買的首套房。

小結

廣安商業貸款執行的是認貸不認房的政策，即首套房、二套房均可貸款，若首套房貸已還清，則二套房按首套房貸政策執行，三套及以上不支持貸款必須一次性付款。廣安在售樓盤首套房貸利率均有15%-20%的上浮，二套房基準利率上浮20%-30%。

2公積金貸款

貸款條件

職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。

職工在就業地繳存住房公積金，戶籍所在地在廣安市（包括各區市縣），可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明（需加蓋當地住房公積金管理中心行政公章）以及繳存明細，向廣安市住房公積金管理中心申請住房貸款。

首付比例

（1）繳存職工申請住房公積金個人住房貸款購買首套自住住房的，最低貸款首付款比例為20%；

（2）對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的職工，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款歉購買普通自住房，最低首付款比例為20%，且享受首套房貸款利率政策；

（3）對擁有一套住房尚未結清相應購房貸款(商業住房貸款)的職工，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為40%，貸款利率上浮10%。

（4）尚未結清的購房貸款是住房公積金貸款的，不得再次申請住房公積金貸款。

再次貸款時間間隔時間及貸款次數

（1）結清住房公積金貸款后，在符合其他貸款條件的同時，再次申請借款時必須與前次貸款結清時間間隔一年以上。

（2）貸款人申請住房公積金貸款次數最高為2次，夫妻雙方次數合并計算，貸款次數以市管理中心住房公積金業務系統記錄為準，所購房屋已出售不得減少貸款次數。

（3）繳存職工婚姻狀況發生變化，離婚1年后方可申請住房公積金貸款。婚前有住房公積金貸款的，貸款未結清前，任何一方不得再次申請住房公積金貸款。

貸款額度和繳存時間、繳存額度、提取金額掛鉤

繳存職工及配偶可在貸款前提取住房公積金，貸款額度應抵減繳存職工貸款前1年內本人及配偶因購房提取的住房公積金金額。

貸款額度不應高于借款申請人住房公積金正常繳存余額x貸款倍數X時間系數-購房提取金額。（政策規定，凡是引進的高層次人才、退役軍人符合本市個人住房公積金貸款規定條件的，貸款額度不受余額掛鉤倍數及繳存時間系數的限制。）

借款人住房公積金正常繳存余額以市住房公積金管理中心的認定為準，違規匯繳、補繳的住房公積金不計入正常繳存余額。倍數為30-35倍，具體倍數由市住房公積金管理中心根據借款申請人（含共同申請人）的信用狀況、家庭收入情況等因素決定。

時間系數根據借款申請人連續正常繳存時間確定，連續正常繳存時間小于24個月（含）的，時間系數為0.8；連續正常繳存時間在24月以上的，時間系數為1，已婚職工夫妻雙方均繳存的，按繳存時間較長的一方確定繳存系數。

貸款基準利率

1至5年2.75%；6至30年3.25%。

貸款流程及材料準備

(1)申請人本人持購房資料(《商品房買賣合同》、購房首付款收據、夫妻雙方身份證、戶口薄、結婚證(所有部分原件及復印件A4三份)、貸款申請表一式三份??市公積金管理中心個貸服務大廳辦理貸款申請手續;

(2)上述機構將審批通過的貸款資料傳遞到委托銀行;

(3)委托銀行通知借款人及其配偶持雙方身份證到委托銀行簽約處簽訂《借款合同》、《抵押合同》;

(4)借款人及其配偶持雙方身份證與銀行工作人員一起到房管部門領取《房屋他項權證》;

(5)借款人持《房屋他項權證》原件及復印件一份到公積金管理中心個貸大廳開具《放款通知書》;

(6)借款人持《房屋他項權證》原件及復印件一份、《放款通知書》到委托銀行辦理貸款發放手續。

小結

在廣安公積金貸款購房以家庭為單位最多可使用兩次，外地繳存可在廣安本地正常使用。

3組合貸款

貸款條件

如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80 %，可以再申請個人住房商業性貸款，兩項貸款總額不超過房價的80 %，這叫組合貸款。

組合貸款只有繳存公積金的職工才可以申請。且要同時滿足公積金貸款與商業貸款的條件（同上）。

貸款額度

組合貸款的總貸款額占所購房產總價的比例不得超過商業銀行個人住房貸款最高比例。其中，住房公積金貸款金額不超過住房公積金個人住房貸款的最高限額。

貸款基準利率

公積金貸款部分的額度執行公積金貸款利率，商業貸款部分的額度執行商貸利率。

03稅費

1新房稅費

購買新房除了契稅、專項維修基金外，在交房時一般還要繳納一年的物業費以及裝修押金。

住宅專項維修資金

45元/?*房屋產權面積

不動產登記費

住宅80元/件；非住宅550元/件；工本費10元/件

契稅

2二手房稅費

在二手房買賣中，雖然有些稅費規定是由賣方繳納，但在實際交易中，房主一般要求凈得價，把稅費轉嫁給了買房人，包括增值稅、個稅等。

契稅

參考新房契稅稅率表

增值稅

滿兩年免征，未滿兩年5%全額征收

營業稅

稅率5.6%，根據2015年3月房產新政，轉讓出售購買時間不足2年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足2年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。

個人所得稅

滿5年，家庭唯一住宅免征，不滿5年核定征收1%或查驗征收20%，非住宅查驗征收20%

土地增值稅

針對商業性質房源，買房繳納全額的5%或差額的30%-60%

印花稅

針對商業性質房源，以稅務部門核算為準

其他費用

不動產登記費，住宅80元/證，非住宅550元/證，共有產權10元/證