按照貴校對物業公司這一機構設置職能來看，它主要是負責學院后勤服務的工作機構，為教學工作服務，為師生員工生活服務。它對學院基本建設和物業實施管理供水、供電及生活設施的維護管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質量及衛生管理；學院的環境衛生、綠化工作和校容美化建設管理。筆者根據自己在高校開展物業管理工作中的點滴感受，結合物業管理行業的專業性特點及高校“管理育人、服務育人、環境育人”的要求，對貴校實施物業管理的作用進行初步的定位，包括三個方面的內容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環境及活動空間；二是為學院管理、教學、師生工作和生活提供全方位、多元化、時效性的服務；三是保持貴校物業的保值和增值。下面分別進行具體論述：

一、為學校師生提供良好的工作、生活環境及活動空間

為廣大業主營造安全、優美、舒適、潔凈的工作生活環境和活動空間是物業管理最基本的功能，高校物業管理與服務也不例外。貴校物業從使用功能上講，更多的是師生進行教學活動的場所，師生對學習環境的要求并不亞于對生活環境的要求。因為整潔清新的學習環境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學效率。貴校物業還具有一個十分明顯的特點，那就是學生的流動性較大，物業使用的頻率相對較高，這給環境的維護造成了極大的難度。另外，從社會穩定和發展的角度來看講，貴校是一塊十分敏感的區域，因此，公共秩序維護的責任極其重大。這些特點決定了貴校物業服務在環境營造上必須以高標準、高質量的要求進行和實施，在不斷引進社會標準的同時，還要針對貴校的實際情況，提出特定的標準和要求。

首先，在清潔衛生方面，要確定專業操作，保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入物業管理行業具體操作模式及質量標準，并嚴格參照標準進行規范化、秩序化地實施；另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點的操作，利用崗位安排，提高標準，特別突擊等方式來應對貴校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。再如，教室的清潔衛生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時機進行及時保潔。一般來說，對教室清潔衛生要求既是上課之前做到“兩個無塵”??學生課桌無塵，老師講桌無塵。在我們進行校園清潔衛生服務工作中，全面提倡量和細節管理，促使各個環節都能夠進行數字化的表示，會取得良好成效。

其次，在園林綠化方面，要確立協調統一、美觀健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發學生的美感，陶冶學生的情操。在開展園林綠化工作時，從規劃設計到方案確定，從日常維護到適時調整，物業服務部門都需要參與其中，除進行專業的除草、防蟲、補栽、整修等日常維護外，還必須結合學校的布局及師生的審美情緒進行合理的規劃。

第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。安全與消防工作應該是貴校物業服務重中之重，它直接關系到師生的切身利益，關系到學院的利益、穩定和發展。貴校物業管理部門必須通過嚴謹、科學、規范的管理，充分利用各種安全防范技術，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態。由于人員流動性較大，樓宇設計和使用功能雜亂等原因，貴校物業的安全管理難度極大，如內盜現象突出，業主防范意識不足等。這就特別要求貴校物業管理部門隨時反饋和總結管理信息，隨時調整操作手段，務必強化安全防范意識，實行群防群治、專業隊伍與師生的共同參與、人人參與相結合，做到上下結合、打防結合、人防物防結合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學有所成、教有所樂、事業發展。

二、為學校管理、教學、師生生活提供全方位、多元化、實效性服務

這個功能應該是高校物業服務特有的功能，這也是高校物業管理的所在。此功能的全面實現將進一步完善貴校物業管理的模式，也將會把貴校的物業管理與社會物業管理區別開來。這個功能的提出和實施應該是基于貴校物業管理管理定為位，即是物業服務與學校育人環境的營造實現有機、和諧、自然的統一，先進的物業管理理念與現代學校教育、管理理論實現完美結合。此功能延伸了物業管理服務的概念，讓貴校物業服務在管理廣度與深度上進行了嘗試性的擴展，同時，也極好的詮釋了貴校實施物業管理的終極目的??為學校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負擔。

（一）管理上的服務。

貴校物業管理企業不僅是一個服務部門，同時，也可承擔著行政管理的職能。比如，物業管理部門可以承擔學院部分接待工作。優質的服務、規范的操作，人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學校組織開展的各種活動中及安排的突擊任務中，物業管理部門除了履行自身氛服務職責外，還能夠進行協調和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業管理部門充當了學校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。

（二）教學服務及教學后勤保障

教學服務及教學后勤保障在高校未實行物業管理以前屬于教務處的職責，這讓本身主要履行確保教學質量的學校部門不得不分出精力來做教學后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學質量的提高。實行物業管理以后，物業管理部門應該自動承擔和履行教學服務的職責，在具體操作中，根據教學的需要，不斷優化教學服務的模式，不斷擴展教學服務的項目和內容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內容可以涉及：協助教室的分配使用、教學用具的管理和發放、特殊教室管理和維護、運動場的管理等等。

（三）對師生生活提供全方位服務，營造良好的育人環境。

對師生提供多元化、全方位的服務目的是讓廣大師生感受到物業管理跟他們生活和學習帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的生活空間里更好地完成自己的工作和學習。主要應該做三個方面的工作：一是為師生提供生活和學習上力所能及的便利。隨著生活水的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務，作為物業服務部門，應該隨時了解和分析師生生活的需求，適時地補充和調整服務項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務受眾不斷地感受服務的新穎性和及時性。在對教師服務上，通過分析教師從進入教學樓到離開教學樓這段時間的所有環節，然后在每個環節上設置相應的、有效的服務項目，比如布置好教員休息室，準備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學樓所處的每一分鐘都能感受到優質的服務。對學生服務方面，可以提供專門供學生飲水的地方，為學生準備雨傘等等，在學生上學求知的同時，也能夠享受溫馨的、人性化的服務。二是根據學院的情況及學生的需求，適時開展各種活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關系，尋求師生的合作與支持，有利于加強服務受眾對物業部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提升物業管理部門的知名度和服務品牌。三是通過加強物業隊伍的素質建設，把每一位員工不僅培養成技術職業人，更重要的是把他們培養成能夠利用自身的言行去影響和感化學生的教育者。服務者通過辛勤勞作，創設出優美、和諧的環境，讓學生在環境的熏陶中得到教育和啟發，共同營造領好的育人環境。我們可以試想，大多數學生不會在潔凈的地面上吐痰的，也不會在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。

三、確保物業的有效保值和增值

此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業持續利用的關鍵環節。貴校在未實施專業物業管理以前，在房屋及公共設施設備管理和養護方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會欠規范。房屋及其設備由于使用頻率較高，日常維護跟不上，導致老化很快，很多物業還未達到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價值被大大打了折扣。比如一座造價1000萬的教學樓，如果進行了標準化保養，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學保養，可能只能使用40年，因此產生10年的使用價值，折算下來，就是200多萬。因而貴校物業為了保值增值，必須利用科學的手段，規范的操作，嚴格的標準進行系統的養護。

（一)房屋及公共設備設施的管理和維護。

首先要確立專業、規范、節約的管理目標，以保障物業得到科學有效的維護。具體應該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃，規范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴格參照物業管理行業的維護標準，根據實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業化操作和運行，保障房屋及相關配套設備設施隨時處于良好，可利用狀態。

（二）物業管理前期介入與前期規劃。

貴校物業管理企業應該積極參與前期規劃和施工管理，完善樓宇設計。在樓宇設計、施工階段及園區規劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。

總之，本文著重闡述的是物業管理在貴校所起的上述功能，若發揮好它的作用，將會給我們今后的管理帶來事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來日進行大膽的實踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。