岳陽市政府政務(wù)服務(wù)中心地稅窗口相關(guān)負(fù)責(zé)人，將剛剛打印出來的岳陽市首張二手房增值稅發(fā)票遞到納稅人莊先生的手上。

來自湖北監(jiān)利的莊先生，在花板橋看中了一套二手房，決定買下來后，于3日前往市政府政務(wù)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)。值得注意的是，納稅人拿到的增值稅普通發(fā)票，紅色的監(jiān)制章由“地稅局監(jiān)制”改成了“國稅局監(jiān)制”，同時(shí)蓋有“岳陽市地方稅務(wù)局直屬局征稅專用章”。

記者看到，莊先生拿到的發(fā)票貨物或應(yīng)稅勞務(wù)名稱名稱為“商品住房”，數(shù)量為106.55方米，單價(jià)2203.3027，金額為234761.90元，稅率為免、稅額為免。

“該項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于出售房產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)證的日期已超過5年的家庭，并且唯一住房對(duì)外銷售，免增值稅和個(gè)人所得稅，開具的是免稅增值稅普通發(fā)票�！鄙鲜龅囟惔翱谙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，營改增后，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策將移到增值稅征收中。即除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

如果個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售，在發(fā)票上就可以清楚看到征收的稅率、稅金，每一項(xiàng)都一目了然。

雖然增值稅和營業(yè)稅稅率相同，不過，增值稅是按不含稅價(jià)計(jì)算。以一套100萬元的房子為例，過去征收營業(yè)稅時(shí)，繳納的稅為：100萬元乘以5%，即5萬元稅款；如果改成增值稅，根據(jù)計(jì)算公式：增值稅=含稅銷售額(100萬元)÷(1+征收率)×征收率，應(yīng)繳納增值稅為：100萬元÷(1+5%)×5%=47619元，少交稅約2400元。也就是說原來營業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。“過去100萬元是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來征稅，稅基不一樣，所以營改增以后個(gè)人交易二手房稅負(fù)不但沒有增加，而且還略有降低�！鄙鲜龅囟惔翱谙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。

征稅依據(jù)是真實(shí)交易價(jià)且還將評(píng)估

有市民表示，如果自己花90萬元買的房子，在2年內(nèi)以100萬元賣出，或市民花100萬購買的房子，在2年內(nèi)以90萬賣出，該怎么計(jì)算增值稅。對(duì)此，岳陽市地方稅務(wù)局直屬局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房子的購買價(jià)格不會(huì)作為征稅依據(jù)，而是以賣出的真實(shí)交易價(jià)為基準(zhǔn)作為征稅依據(jù)，并將對(duì)市民房屋交易價(jià)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，最終將在系統(tǒng)評(píng)估價(jià)和合同價(jià)中取高價(jià)。

同時(shí)，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。