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2025年邵陽二手房過戶費怎么算,邵陽二手房稅費明細表

2024-06-02 02:34:34 大風車考試網

二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?

第1步:買賣前的產權審核

擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。

首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。

第2步:交定金與簽合同

看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。

一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。

【風險提示】:

1.當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。

第3步:贖樓

贖樓是一門大學問,不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。

“出于風險考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。

這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭,上述費用少不了,但可以節省不少時間。另外,擔保公司與銀行有對接的關系,比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

風險提示:因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家,均認同“兩筆款贖樓”,即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

第4步:付首期及資金監管

除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。

具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。

出于公角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

【風險提示】:

1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管,避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字,賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款,避免“人走茶涼”。

第5步:簽訂買賣合同

在交定金環節,記者已經提前知會:自主交易可以先簽訂一個“書面協議”,這個協議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同,或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處,下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者,自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方,上到房協的網站,注冊并填寫相關內容,經過共4個工作日的確權及辦理時間后,就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取,完全免費。據該負責人介紹,目前房協已經取消了中介代打合同的資格,不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到,這個費用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。

【風險提示】:

1.如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電,最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益。

第6步:選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。

至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。

【風險提示】:

1 .如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。

2 .目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。

第7步:過戶及交稅

去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

至于辦證時間,關內是5個工作日出新證,關外寶安也是5個工作日,龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日,2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日后放尾款給業主。

【風險提示】:

1.房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

2 .目前房價上漲,有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封,那么視為業主違約,必須承擔違約責任。

第8步:后續事項

交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等,部分區域像羅湖區,辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》,如果房子內部家具家電完整,就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。

【風險提示】:

1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時,盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。

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