島城各大銀行

期普遍下調房貸利率

首套5.35%、二套5.65%成主流。

市場一線：青島房貸利率齊步回調

念念不忘，必有回響。用這句話來形容青島的房貸利率，再恰當不過了。4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，較上一次下降20個基點，創去年8月改革以來最大單次降幅；5年期以上LPR為4.65%，較上一次下降10個基點。

事實上，這是LPR新形成機制改革以來的第三次下降，2020年以來的第二次下降。上一次是2月20日報價時，1年期LPR較上一次下降10個基點，5年期以上LPR較上一次下降5個基點。全國大多數城市自2月份開始，陸續跟隨下降。然而，青島的房貸利率并未馬上跟隨調整，讓不少購房人有點心焦。直到期，青島房貸利率出現明顯降幅，首套5.35%、二套5.65%成主流。青島的房貸利率在全國位于什么水？利率下降，房貸一族能省下多少錢？未來趨勢會持續下行嗎？本期理財周刊，我們關注房貸利率的最新變化。

首套房貸利率 島城降幅最大

日，融360簡普科技大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年5月（數據監測期為2020年4月20日-2020年5月18日），全國首套房貸款均利率則為5.32%，二套房貸款均利率為5.63%，均環比下降11BP。

本次數據監測期內，首套和二套房貸款利率水均環比下降10BP以上。主要原因在于，該監測期參考的5年期以上LPR水環比下調10BP，多個城市隨之下調房貸利率，部分城市降幅超過10BP，從而帶來全國房貸利率大幅下降。分城市來看，監測的41個城市中，39個城市首二套房貸款利率均環比下調，合肥維持上期利率水不變，成都則是5月唯一一個房貸利率水有所上漲的城市。值得注意的是，二線城市中35個城市的房貸利率環比下調，但下調幅度不一。其中20城首套房貸款利率環比下調幅度超過10BP，6城環比下調10BP，9城下調幅度小于10BP。青島地區首套房貸款利率降幅最大，環比下降27BP；佛山、長春、寧波、太原四地的降幅也高達19BP。成都地區首套房貸利率均水環比上漲3BP，二套環比上漲5BP。

展望：未來島城房地產市場值得期待

房貸利率整體下行的同時，房地產市場則整體趨暖。國家統計局18日發布4月商品住宅銷售價格變動情況，數據顯示，70個大中城市房地產市場價格延續微漲態勢，但總體仍較為穩定。

根據最新數據顯示，4月份，青島新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，同比上漲2.4%；二手住宅銷售價格與3月份持，同比下跌5.7%。據悉，二手住宅方面，這是繼此前連續14個月下跌以來，首次出現止跌轉為持，而新建商品住宅售價由3月跌0.5%轉為漲0.5%。

對于2020年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，國家統計局城市司首席統計師孔鵬表示，2020年4月份，隨著我國新冠肺炎疫情防控向好態勢進一步鞏固，經濟社會秩序進一步恢復，因疫情積壓的住房需求進一步得到釋放。70個大中城市房地產市場價格延續微漲態勢，但總體仍較為穩定。

“青島4月份的房地產市場確實很好，尤其是二手房市場，但是房貸利率下降以后，5月的市場反而冷靜了許多。”好來屋相關負責人楊女士告訴記者，4月份的轉暖很大程度是因為疫情期間積攢了大量購房需求集中爆發，5月份則逐漸回歸靜，“不過我們地產界對青島地產市場還是非常看好的，可能今年市場比較艱難，即使貸款利率下行也很難帶來太大的起色，但基于對青島這座城市前景的認可，我們認為未來青島的房地產市場表現值得期待。”

房貸利率后市下調幅度有限

監測數據顯示，4月20日5年期LPR水環比下調10BP后，多個城市迅速跟調。一線城市更傾向于維持加點數不變，二線城市下調幅度差異性較大，多個二線城市環比下調15-20BP。本監測期內超過70%的銀行下調了房貸利率，考慮到各銀行調整步伐不盡一致，預計后續還會有部分銀行擇機下調，從而帶來對應城市乃至全國的房貸利率下降，但整體幅度應該不會很大。

5月15日，央行再度實施對農村金融機構和僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向降準0.5個百分點，釋放約2000億長期資金。同時，央行還開展了1000億元的MLF操作，但維持上期利率2.95%不變。按照此前的操作規律，MLF利率對LPR利率的傳導比較通暢，MLF不變，意味著5月20日LPR報價大概率與上期持。因此，期房貸利率受LPR影響下調的可能性也比較小。

4月20日為非對稱降息，5年期以上LPR只降低了10個基點。中原地產首席分析師張大偉表示，這意味著不可指望大規模救市，金融政策取向是穩樓市，刺激實體經濟。中國民生銀行首席研究員溫彬則認為，下一階段降準和降息仍有空間和必要，在保持流動性合理充裕的前提下，繼續引導貸款市場利率和企業債券融資利率雙下降，但主要方向是降低實體經濟融資成本。

從文件中我們得知，四大方面的調整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面：加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水方面：轉換時點利率水保持不變。

4、后續周期和價格調整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題，中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

答：自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整；加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內固定不變；轉換時點利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調整1次，房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。