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山東二手房最新貸款利率,2025年山東二手房稅費計算方法

2024-06-05 09:42:03 大風車考試網

按照人民銀行要求,存量個人房貸將于8月31日前完成利率定價方式的轉換,均房貸利率已連續8個月環比下降。之所以出現這種趨勢,一方面與LPR接連下調有關,另一方面也體現了“房住不炒”等政策落實的有效性。2020年7月,全國首套房均房貸利率為5.26%,同比下降3.31%,環比下降0.38%;二套房房貸利率為5.58%,同比下降3.13%,環比下降0.36%。無論是新房還是二手房,其均房貸利率都已經出現連續8個月的下降。

去年8月起,我國啟動LPR定價機制改革,改革后的新增信貸利率主要參考LPR。2019年底,央行宣布存量信貸“換錨”,這意味著2020年以后新增的商業房貸利率直接與LPR掛鉤。今年2月20日公布的1年期LPR下降10個基點至4.05%,5年期以上LPR下降5個基點至4.75%;4月20日公布的LPR則創下單月最大降幅:1年期LPR下降20個基點至3.85%,5年期以上LPR下降10個基點至4.65%,LPR下行趨勢明顯,與LPR掛鉤的房貸利率也因此出現連降。

與此同時,房地產金融政策的有效性也助推房貸利率進入下行通道。銀保監會始終強調“房住不炒”政策的落實,下一步,實施好房地產金融審慎管理制度仍是監管工作的重點。由于房貸在居民支出中占比較高,房貸利率下降對于緩解居民住房壓力無疑能產生積極作用,LPR定價機制改革初期,其連降態勢無疑有利于減輕居民購房壓力,尤其對于貸款金額較大的申請人而言更是利好;但隨著時間的推移,LRP利率逐漸趨穩,效果可能不如前期明顯。最幾期的LPR就呈現了這種態勢。7月20日公布的1年期和5年期LPR仍分別為3.85%和4.65%,已連續3個月“按兵不動”。

想徹底解決居民購房、住房難題,還應從完善房地產長效機制這一關鍵點著手,通過增加各種政策性住房的供給,進一步提高租房居住的可靠性和穩定性;調整住宅用地供給格局,優化住宅用地的空間供給結構,避免供需嚴重失衡。還可以依靠對房產所涉增值稅、契稅等稅種進行稅收優惠補貼來實現。例如,今年8月11日,《中華人民共和國契稅法》獲得通過,自2021年9月1日起施行,條款內容涵蓋“契稅稅率為3%至5%”,而現實中契稅實際稅率普遍在1%-3%左右,就是因為各地存在優惠補貼政策。

從文件中我們得知,四大方面的調整。

1、期限方面:LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內不再調整。

2、加點數值方面:加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變。

3、利率水方面:轉換時點利率水保持不變。

4、后續周期和價格調整:借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。

不僅如此,就存量浮動利率貸款定價基準轉換問題,中國人民銀行有關負責人也是做出了相關解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什么?

答:2019年8月17日,人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。目前接90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行發布了〔2019〕第30號公告,推進存量浮動利率貸款定價基準穩轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什么?

答:一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR,或轉換為固定利率,借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應于2020年8月31日前完成。三是轉換后的貸款利率水由雙方協商確定,其中,為貫徹落實房地產市場調控要求,存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水應保持不變。

3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR?

答:自公告發布之日起,銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃,包括系統配套、人員培訓等,同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的,LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內不再調整;加點數值為原合同最的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變;轉換時點利率水保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉換,均根據2019年12月LPR和原執行的利率水確定加點數值,加點數值不受轉換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。目前,大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。

4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換?

答:除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款,包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款,包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。

這就意味著,房貸利率,將全面從“貸款基準利率上浮模式”轉換為“LPR利率加點模式”;這一次,無論是新房貸,還是過去幾年的存量房貸,都將轉換為LPR模式;市場在變,未來房貸利率,每年都能調整1次,房貸利率不會再出現幾年都維持不變的情形。

而且,這次全面轉換為“LPR利率加點模式”后,其房貸利率就會隨著LPR的利率來走,如果降息了,那購房者的成本就隨之降低,反之也是一樣。

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