2017年安徽省物業(yè)管理條例全文

第一章　總　　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。

第四條　縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業(yè)服務行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

第五條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本省行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應當確定一個部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，相互配合，做好相關監(jiān)督管理工作。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導下，具體負責組織協(xié)調本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。

第七條物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和水。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八條　房屋所有權人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第九條?業(yè)主除享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還享有以下權利：

(一)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質詢;

(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權;

(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利;

(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。

業(yè)主除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，還應當配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，業(yè)主大會還應當履行下列職責：

(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內關系業(yè)主利益的重大事項;

(二)批準業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(五)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關事項。

第十二條　業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算;

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數(shù)，按照兩者之和計算。

第十三條業(yè)主委員會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會的決定開展活動。

除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職權外，經(jīng)業(yè)主大會批準，業(yè)主委員會還行使下列職權：

(一)審議物業(yè)服務企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務費的收取標準。

業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十四條除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，業(yè)主委員會還應當履行下列義務：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，遵守業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)對物業(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動予以支持和配合;

(三)對物業(yè)服務企業(yè)的行為進行監(jiān)督，對其不合法、不適當?shù)男袨橛枰灾浦埂?/p>

第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。

第十六條新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調整的，由設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿三年的。

第十八條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調下，由業(yè)主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業(yè)主大會籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的1/2。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起45日內組建業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行公告。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

第十九條業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內容，業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并將公告時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起90日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二十條　首次業(yè)主大會會議一般應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十三條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二十四條　管理規(guī)約應當包括以下內容：

(一)物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);

(二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內重大事項的方式;

(三)公共場所及共用設施設備狀況;

(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及共用設施設備的權益;

(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;

(六)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權;

(七)物業(yè)的使用、裝飾裝修、維護和管理;

(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應當遵守的行為準則;

(九)違反管理規(guī)約的責任;

(十)其他有關事項。

第二十五條　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定：

(一)業(yè)主大會的議事方式;

(二)業(yè)主大會的表決程序;

(三)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

(四)其他有關事項。

第二十六條管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二十七條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(二)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務;

(三)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協(xié)調能力和必要的工作時間。

第二十九條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告：

(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業(yè)主義務的;

(七)收受物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或者調整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第三十二條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章　前期物業(yè)管理

第三十三條新建住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的建設，應當按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴格執(zhí)行國家和省有關設計規(guī)范和工程建設標準。

第三十四條　建設單位應當在銷售物業(yè)前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

第三十五條?建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

第三十六條新建物業(yè)的建設單位在申領商品房預售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應當向設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報送以下材料：

(一)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同;

(二)經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃設計方案;

(三)標注物業(yè)服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;

(四)應當招投標的物業(yè)管理項目招投標情況的書面材料;

(五)物業(yè)配套建筑和設施設備的清單及產(chǎn)權歸屬說明等資料。

第三十七條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位;

(四)按照規(guī)劃要求完成消防設施建設;

(五)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設;

(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十八條設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以對本條例第三十七條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責令建設單位及時整改。

綜合查驗結果和整改情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第三十九條　建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本，制定臨時管理規(guī)約，報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第四十條建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備的相關材料等予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當就遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十一條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十二條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自處分。

第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑，由建設單位在物業(yè)項目綜合查驗合格后60日內負責申請房屋權屬登記。房屋登記機構應當在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權查詢。

第四十四條物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬方米以下的，按照不少于建筑面積一百方米配置;

(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰配置;總建筑面積超過二十五萬方米的，超過部分按1‰的標準配置;

(三)物業(yè)服務用房應當在地面以上，便于開展物業(yè)服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能。

物業(yè)服務用房應當包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十方米。

建設單位移交物業(yè)服務用房，不得收取任何費用。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途。

第四十五條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園等的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

第四十六條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十七條物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

第四十八條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業(yè)主名冊;

(七)物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料移交業(yè)主委員會。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。泄露業(yè)主個人信息資料，影響業(yè)主正常工作、生活的，業(yè)主有權向有關行政主管部門舉報。

第四十九條　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位提取的物業(yè)工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。物業(yè)工程質量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設區(qū)的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

第四章　物業(yè)管理服務

第五十條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質，不得超越資質等級承接物業(yè)服務業(yè)務。

物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)項目所在地設區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

房地產(chǎn)行政主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。

第五十一條　物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、相關秩序進行管理;

(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同收取服務費用;

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

(四)選聘專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。

物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第五十二條?物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

(一)以為業(yè)主服務為宗旨，提高服務質量和水;

(二)按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務;

(三)按照規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況;

(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

(五)協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十三條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當包括下列事項：

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;

(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業(yè)服務質量標準;

(七)物業(yè)服務費用收取標準和方式;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)物業(yè)服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)違約責任;

(十二)物業(yè)服務合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同等示范文本。

第五十四條　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容如需變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

前款規(guī)定的公示時間不得少于10日。

第五十五條　物業(yè)服務合同期限屆滿前90日，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同;不繼續(xù)聘用的，應當依法重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面告知所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十六條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務：

(一)移交本條例第四十八條規(guī)定的材料;

(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案;

(三)物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;

(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

第五十七條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內容、服務等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

第五十八條物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省有關規(guī)定公布物業(yè)服務費收支情況，業(yè)主委員會應當對所公布的物業(yè)服務費進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內公布。

價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)收費項目、標準的監(jiān)督。

第五十九條?已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

第六十條物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第六十一條?物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，不得侵害公民的合法權益。

第六十二條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第六十三條房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水。

市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。

物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四條　縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第六十五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;

(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協(xié)調解決的相關事項。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第六十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。

第六十七條　物業(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第六十八條　物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

(一)拆改房屋承重結構;

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

(五)擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;

(六)違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營;

(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;

(八)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規(guī)定停放自行車和機動車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者處理。

第六十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的整潔、美觀。

第七十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第七十一條?任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關管理規(guī)定。

任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。

第七十二條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

第七十三條物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合;因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

第七十四條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十五條建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養(yǎng)護費用。

第六章　法律責任

第七十六條　有下列行為之一的，依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰：

(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的;

(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(三)不移交有關資料的;

(四)未取得資質證書從事物業(yè)服務的;

(五)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的;

(六)物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

(七)挪用專項維修資金的;

(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房的用途的。

違反前款第二項、第八項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十七條違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十八條　違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)侵占房屋共用部位、公共場地的，個人處以1000元以上5000元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，個人處以5000元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調、處理;協(xié)調處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;情節(jié)嚴重的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。

第七十九條　違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

(一)違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的;

(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

(三)違法實施物業(yè)管理行政許可的;

(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章　附　　則

第八十條　本條例下列用語的含義是：

(一)“自用設備”是指一套房屋戶門以內，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內的管線等設施;

(二)“自用部位”是指一套房屋戶門以內，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);

(三)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(四)“共用設施設備”是指物業(yè)管理區(qū)域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

第八十一條　本條例自2010年1月1日起施行。