房貸新政下河北房貸利率未現(xiàn)松動 樓市或繼續(xù)松綁

2015/10/15

　　  對比四大銀行的表態(tài)不難發(fā)現(xiàn)，各行公布新政執(zhí)行方案僅為央行文件重申版本，并沒有透露更多的執(zhí)行“細(xì)則”。

　　  而在對河北本地銀行的采訪中，四大行僅河北工行已確定執(zhí)行首套房認(rèn)貸不認(rèn)房政策，首付款比例也做相應(yīng)調(diào)整，不過首套房貸利率暫未調(diào)整。

　　  專家預(yù)計，銀行大幅下調(diào)房貸利率概率較小，7折優(yōu)惠利率難吃到口。

  本地市場

  工行實行差別化首付款比例

　　  就房貸新政的落地情況，昨日記者采訪了河北市場上的工、農(nóng)、中、建四大銀行。

　　  工行相關(guān)人士表示，工行在河北市場上已開始執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政，并實行差別化個人住房首付款比例。

　　  對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為30%;對擁有2套以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款最低首付款比例為40%。對于不符合以上情況的，首付款比例繼續(xù)按照現(xiàn)有個人住房貸款相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  首套房貸利率暫未現(xiàn)松動

　　  在房貸利率上，工行在深入調(diào)查客戶債務(wù)償付能力和信用風(fēng)險狀況的基礎(chǔ)上，按照市場化原則，合理確定個人住房貸款利率。對于風(fēng)險較低、貢獻(xiàn)度較高的優(yōu)質(zhì)客戶，以及還款有保證的首套普通自住房和改善型自住房貸款需求，可給予優(yōu)惠利率。

　　  不過，記者從河北工行獲悉，目前首套房貸利率還是執(zhí)行原有利率政策，暫未發(fā)生松動。

　　  此外，農(nóng)行、中行、建行相關(guān)人士表示，在河北的房貸新政細(xì)則還在制定中，目前首套房貸利率均執(zhí)行的是原有利率政策。

  分析

  9折利率或為底線

　　  融360的信貸專家徐瑾認(rèn)為，鑒于商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，再加上房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險加劇，所以央行新政中所提到的7折利率優(yōu)惠更偏向于政策指導(dǎo)，銀行落實起來十分困難。即使有所謂的“7折利率”，也可能會附加諸多苛刻的限制條件，對絕大多數(shù)人來說依然是“看得見卻摸不著”。但是銀行在落實新政時很可能會在當(dāng)前的水上適當(dāng)下調(diào)房貸利率，出于盈利性的考慮，9折或為底線。

　　  招商證券也在分析中稱，按揭貸款利率不會回到2017年的低位水。

　　  按揭貸款利率優(yōu)惠折扣至7折，但實現(xiàn)基本上很難。當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率6%明顯高于2017年5.31%的水，同時在存貸比考核下，當(dāng)前70%的存貸比相比于2008年底64%的水，信貸投放能力明顯受限。2017年二季度按揭貸款加權(quán)利率為6.93%，金融機構(gòu)貸款加權(quán)均利率為6.96%，均高于2017年二季度相應(yīng)利率2個百分點以上。另一方面，2008年的按揭貸款利率優(yōu)惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此，在非降息和重定價情況下，2017年的按揭利率水對于當(dāng)下而言，基本是一個回不去的過去。

　　  當(dāng)前的貸款增速較2017年已大幅回落，但盡管按揭利率優(yōu)惠目前難以回到7折，不過部分城市的部分銀行仍在一定條件下給予相應(yīng)的優(yōu)惠折扣。相對于貸款金額的門檻而言，銀行對于按揭客戶的金融資產(chǎn)或存款要求將成為優(yōu)惠難以企及的主要障礙。

　　  算賬

  七折利率與理財產(chǎn)品倒掛

　　  房貸基準(zhǔn)利率打7折為4.585%，而據(jù)銀率網(wǎng)統(tǒng)計，上周共有433款銀行理財產(chǎn)品發(fā)售，均投資期限為121天。其中，人民幣非結(jié)構(gòu)性理財產(chǎn)品累計發(fā)售434款，均預(yù)期收益率為5.18%。

　　  而與P2P等其他新型理財方式15%左右的收益相比，4.585%的貸款成本更是差距甚遠(yuǎn)。

　　  所以，如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單。

　　  樓市猜想

  樓市松綁還有牌要出?

　　  在樓市限貸政策放開之后，網(wǎng)上隨即出現(xiàn)傳言稱，未來契稅等方面也將會有優(yōu)惠政策推出。

　　  對此，石家莊安聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷中心總監(jiān)吳琪認(rèn)為，從目前政府的態(tài)度來看，政策之手正在逐步退出樓市，把樓市更多交給市場來調(diào)整。現(xiàn)在除了限購、限貸，可調(diào)整的政策再有就是稅收等政策了，但從契稅方面看，本來石家莊實行的政策中，契稅就享受的是優(yōu)惠政策，所以該方面調(diào)整的可能性不大，可能性比較大的是二手房5年營業(yè)稅、個稅問題，相比契稅，這兩個稅種以及5年的期限，調(diào)整的空間更大一些。

  投資客是否卷土重來?

　　  石家莊壹加貳聯(lián)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王靜表示，在任何市場條件下都是有投資客存在的，這與房子作為商品的屬性相關(guān)，石市的二手房市場，需求主要以剛需和改善型需求為主，石家莊房產(chǎn)市場的特點是，穩(wěn)中有升，投資客戶將不會進行成本較高的短期投資，部分投資客有可能會將眼光放得比較長遠(yuǎn)，更加趨向于長線投資，面對日趨理性的市場，短期投資的客戶生存空間在不斷縮小，所以，即使有投資客戶也不會有大范圍的“圈房運動”了。“其實，炒房會不會卷土重來是個偽命題。”吳琪表示，現(xiàn)在的市場環(huán)境與此前相比確實出現(xiàn)了比較大的變化，炒房之所以出現(xiàn)，主要原因還是投資回報問題，但在現(xiàn)在這樣一個微妙的市場環(huán)境中，炒房現(xiàn)象會否重來還是要看投資價值。