國務(wù)院常務(wù)會議推進(jìn)公租房貨幣化，“剛畢業(yè)剛就業(yè)剛進(jìn)城”群體將受益。詳情請閱讀以下內(nèi)容。

住房成為5月4日的國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)注的大問題之一。

會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

在會議確定的發(fā)展住房租賃市場的4項(xiàng)舉措中，有一項(xiàng)格外引人關(guān)注。“推進(jìn)公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。”這一舉措涉及廣大青年群體的利益，也被認(rèn)為是公租房政策思路發(fā)生改變。

“這其實(shí)是一改往日方法，把補(bǔ)貼落在‘人頭’上而不是‘磚頭’上。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，政府建了很多公租房，但很多公租房因?yàn)榈囟巍⑴涮自O(shè)施不好，很多申請者看不上。“雖然價格便宜一些，但購房者的交通成本又上去了，孩子沒法上學(xué)，老人沒法看病，這些生活成本同樣很高。”在汪利娜看來，政府建公租房效益未必最好，“現(xiàn)在政府可以直接把貨幣補(bǔ)貼到人頭，租房者根據(jù)自己的條件去找合適的租賃性住房。”

但一些行業(yè)人士也提醒，補(bǔ)貼一定要有憑證，政府要警惕一些人偽造虛假的租賃交易去騙補(bǔ)貼。“政府需要通過管理租房機(jī)構(gòu)防控風(fēng)險，讓受補(bǔ)貼的對象通過合規(guī)的租房機(jī)構(gòu)租房子，所出具的合同可信度更高，政府也便于管理，防止騙補(bǔ)。”優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔建議。

會議為鼓勵發(fā)展住房租賃市場，還提出了“支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)”“鼓勵個人依法出租自有住房”“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”“推進(jìn)公租房貨幣化”等政策。

汪利娜多年來一直呼吁政府少建公租房，盡量把存量房推向市場，加大租房房源。在她看來，新政出臺是當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存和新型城鎮(zhèn)化下剛需主體變化兩大背景共同作用的結(jié)果。

汪利娜認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)去庫存已是整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“重頭戲”。國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴此前曾指出，按照大口徑計(jì)算的話，我國房地產(chǎn)庫存需要6年5個月才能消化掉。

汪利娜認(rèn)為，我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)住宅市場的剛需主體已經(jīng)發(fā)生了變化，很多城鎮(zhèn)居民已經(jīng)解決了自己的住房問題，現(xiàn)階段真正需要住房的剛需主體是剛畢業(yè)、剛就業(yè)和剛進(jìn)城的新市民，而即便放開限購政策，這些人也不一定馬上買得起房。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也有同感，北上廣深一線城市土地資源緊張，房價漲速快，這讓剛剛進(jìn)入這些城市的人很難找到買得起又適合自己的住房。

“從對土地合理利用的角度考慮，大力開展住房租賃市場，將形成階梯型消費(fèi)。”郭毅表示，應(yīng)該讓剛畢業(yè)、剛就業(yè)、剛進(jìn)城的人群先租后換再逐步改善，而不是讓一個剛畢業(yè)的學(xué)生用父母的積蓄來買一套房子。

與此前出臺的一些房地產(chǎn)去庫存政策相比，培育租房市場能讓租房市場的供求關(guān)系變得更加靈活。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉發(fā)現(xiàn)，從去年開始，政府就越來越重視住房租賃市場，“購租并舉”也被確立為化解房地產(chǎn)庫存的重要舉措。此次進(jìn)一步提出框架性的政策，就是為了增加租賃房源、發(fā)展住房租賃企業(yè)和規(guī)范市場管理、保障交易各方的權(quán)益，從供給側(cè)方向出發(fā)進(jìn)行改革，發(fā)展住房租賃市場，幫助房地產(chǎn)去庫存。

“新政擊中了以前住房租賃市場的諸多痛點(diǎn)。”胡景暉表示，分散式的房源散布于各大社區(qū)的小業(yè)主手中，租金成本較高，租賃關(guān)系也難保持穩(wěn)定，能夠拿到整棟的公寓項(xiàng)目更是可遇而不可求，“要么價格太高，要么無法達(dá)成長期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。”

今年的全國兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長副部長倪虹曾表示，相比住房制度中的買賣市場和住房保障，我國的租賃市場發(fā)展還很落后，原因主要在于4個方面，一是缺少專營住房租賃企業(yè)，沒有形成規(guī)模;二是租賃市場房源少，主要是二手房和舊房，一手房租賃市場較少;三是中介機(jī)構(gòu)服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競爭問題;四是在機(jī)制體制和有關(guān)法律方面還需完善。

“如今，政府開始鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，可以大大增加市場的房源供應(yīng)，從而盤活部分存量房，使其成為有效的租賃房源供給，對我們住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模化發(fā)展意義重大。”胡景暉表示。

劉翔也認(rèn)為，原來不適合或者不能作商業(yè)用地的房源會被供給出來，可以促進(jìn)租賃市場的發(fā)展。“我們這幾年也一直都沒有盈利，租賃行業(yè)必須上規(guī)模。”

汪利娜認(rèn)為，基于目前城市房源情況分化現(xiàn)象嚴(yán)重的問題，允許商業(yè)用房改變性質(zhì)，主要針對的是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)中大量積壓的房源，這個政策給了地產(chǎn)商一個新的選擇路徑。對于一線城市來說，盤活個人手里的存量房更能解決租房市場房源緊缺的問題。

讓開發(fā)商變賣房為租房，“松手”的難度之大，郭毅已經(jīng)想象得到。因?yàn)檫@里面涉及到的問題太多，比如房屋、公共設(shè)施、配套服務(wù)等適不適合轉(zhuǎn)變，開發(fā)商對于資金回籠的需求等。“另外，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的容積率指標(biāo)比普通住宅要高很多，安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請學(xué)區(qū)房，但商業(yè)用房是不是有同樣的功能?這些問題政府還需要出臺具體細(xì)則去明確。”郭毅說。

胡景暉也表示，雖然拓寬租賃市場房源可以將現(xiàn)有的房源數(shù)量比例提高30%，但還需要國家在稅費(fèi)、金融等政策上給與更多支持，如降低所得稅、流轉(zhuǎn)稅，調(diào)整相關(guān)行業(yè)在商業(yè)銀行的信用評級或者抵押要求，并給予利率優(yōu)惠，使有能力的公司可以直接融資等。

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總理推動住房市場由拼命“買”轉(zhuǎn)為放心“租”

國務(wù)院總理李克強(qiáng)5月4日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出，實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

居者有其屋。房地產(chǎn)市場一頭牽動著居民中國夢的實(shí)現(xiàn)，另一頭也事關(guān)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康。去冬今春，上海、北京、深圳等一線城市房價飆升、波動明顯。對此上海、深圳等地緊急剎車，出臺了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，給過熱的樓市降溫。與此同時，樓市上漲也在向其他二三線城市傳導(dǎo)，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個;持的城市個數(shù)分別為0個和3個，分別比上月減少8個和5個;下降的城市個數(shù)分別為8個和13個，分別比上月減少7個和15個。

分析上海、深圳等地房價非理性上漲的原因，一方面確實(shí)不排除炒作資金的進(jìn)入，造成短期供不應(yīng)求的假象，另一方面也存在剛需恢復(fù)性釋放的情況。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，一二線城市的房地產(chǎn)市場始終是供不應(yīng)求狀態(tài)。但是許多三四線城市，則供大于求，需要消化過剩庫存。所以，推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，緊迫而現(xiàn)實(shí)。

這次國務(wù)院常務(wù)會議研究培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，就是房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，目的是滿足多樣性、個性化的住房需求，特別是常務(wù)會議確定的四項(xiàng)措施，針對性強(qiáng)，有力度，打到了問題的“七寸”。

首先，發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。這一舉措可以去庫存，讓建成之后空置的房屋盡快利用起來，提高資源的使用效率。同時，鼓勵私人資本參與，特別是鼓勵個人出租自有住房，可以向市場提供多樣穩(wěn)定的租賃房源。當(dāng)然，按照價格形成機(jī)制，供應(yīng)增多，價格就會下降，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格也有重要意義。其次，國務(wù)院確定完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。這是基于市場機(jī)制進(jìn)行激勵的重要舉措，對于降低房地產(chǎn)市場供應(yīng)成本又是一個有力舉措。第三，實(shí)施公租房市場的貨幣化改革。這是通過補(bǔ)貼方式的改變，更好地發(fā)揮公租房的保障作用。最后，政府又確定強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益，這對維護(hù)住房租賃市場環(huán)境，意義重大。

我國房地產(chǎn)租賃市場之所以沒有充分發(fā)展起來，一個重要原因在于很多人對于租賃市場缺乏信心。長期以來，租房市場缺乏規(guī)范，欺詐現(xiàn)象頻出，租房人的權(quán)益難以得到保障。這次國務(wù)院常務(wù)會議確定強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本、規(guī)范中介服務(wù)等舉措，可以有效解決租房人不放心、不安全的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場健康發(fā)展。

總之，國務(wù)院常務(wù)會議確定的四項(xiàng)舉措，就是通過政策引導(dǎo)、監(jiān)管督促，推動租房市場發(fā)展，讓很多人能夠放棄拼命地買，轉(zhuǎn)向放心地租。