房地產交易相關稅收政策

（一）契稅

財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

1、對個人購買家庭唯一住房,面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

房屋贈與的稅率為3%。

1、繼承

《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）

（1）對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

（2）按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

2、夫妻之間

《財政部 國家稅務總局關于夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅[2014]4號）

在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

房屋交換，交換價格不相等的，由以貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益等方式支付差額的一方繳納契稅。房屋交換

《財政部 國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅[2012]82號）

市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

（二）增值稅

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）

涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。免征增值稅。

（三）個人所得稅

個人轉讓房產取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。

《財政部 國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅[1999]278號）：對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

能提供完整、準確的房屋原值憑證和合理費用憑證及完稅證明的按（計稅價格-財產原值-合理稅、費）X20%征收個人所得稅。

未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅。

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

（四）土地增值稅

個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

個人之間互換自有居住用房地產的，經主管稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

《江蘇省地方稅務局關于明確個人轉讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告》（蘇地稅規〔2016〕4號）

個人轉讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5%。

（五）印花稅

個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

買賣雙方各按合同所載金額的0.05%征收

（六）城市維護建設稅

不動產所在地在城市市區的，增值稅× 7％；

不動產所在地在縣城、建制鎮的，增值稅× 5％；

（七）教育費附加

增值稅× 3％

（八）地方教育費附加

增值稅× 2％

營改增相關政策的調整

《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計稅依據時，成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。