什么是農村小產權房？

  農村小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“農村小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

  農村小產權房存在的風險

  1、無證不全

  如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“農村小產權房”由于在價格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“農村小產權房”存在諸多風險，較大的問題就是無法辦理產權，不受法律的保護。

  2、萬一拆遷補償難

  農村小產權房，除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主得不到拆遷安置補償卻無話可說。

  3、質量安全無保證

  一些農村小產權房開發商為賺錢會偷工減料，存在質量安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

  4、遺贈容易出問題

  農村小產權房由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“農村小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。

  5、農村小產權房不能抵押或進行上市買賣

  農村小產權房由于不能辦產權，也就意味著這房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣

  已經購買了農村小產權房怎么辦

  1、如果已簽了買賣合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設且購房者非當地居民，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款這是最直接的方法。

  2、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的“紅證房”，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的這種情況就比較麻煩，則要視具體情況而定。

  3、如果已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民，這種情況一般無危險。

  4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業機構評估市場風險和法律風險之后則應當按照現有的土地管理規范，完成土地征用手續，并按照商品住房項目的規定手續報批采取可能的補救措施。

  農村小產權房新政

  據國土資源部透露，國土資源部將同住建部開展“農村小產權房”清理工作，對違法線索及時組織核查，督促依法依規處理。在試點的基礎上，研究“農村小產權房”處置政策。國土資源部還參加較高人民法院“農村小產權房”問題民事、刑事法律問題研討會，協調解決違法開發“農村小產權房”情節嚴重情形入刑問題，從司法層面加大打擊力度。據國土資源部透露，違法開發農村小產權房情節嚴重或將入刑。