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年二手房增值稅如何計算

2024-06-02 07:58:54 大風車考試網

1、增值稅怎么收取?

基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時,實行13%的低稅率;提供交通運輸業服務的,實行11%的低稅率;提供現代服務業服務的,實行6%的低稅率;納稅人出口貨物,稅率為0,但是國務院另有規定的除外。

2、營改增對二手房交易產生什么影響呢?

“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響,此前營業稅、個稅、契稅等,都是地稅部門交稅;“營改增”后,增值稅要在國稅部門交稅,對征管有影響。

但是“營改增”具體政策沒有出臺,還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%,改成增值稅后,稅率可能是6%,也可能是11%,還有可能適用征收率3%。

個人二手房交易中,需要交納營業稅的住房,稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業稅的政策,改成增值稅后,應該會延續免征的優惠政策。

個人二手房買賣若改成增值稅,則原來購買住房繳納的增值稅,在該套住房賣出時,已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如,某套住房房主購入時是100萬,繳納營業稅5萬元,1年后賣出(不適用免征營業稅條件)200萬元,買房方需要承擔10萬營業稅。

在增值稅條件下,依據增值稅原理,若按常規辦法、僅對增值部分征稅,即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅,稅率若為6%,需繳納增值稅6萬元,稅負有所下調;稅率若為11%,需繳納增值稅11萬元,稅負有所上升。在增值稅條件下,若按簡易征收辦法、以核定征收率征收,若征收率為3%,即對現在住房出售價格200萬元征稅,繳納增值稅6萬元,稅負也是減輕的。

不過,對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房,現有政策為差額征稅,其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理,營改增的影響還要看未來具體政策。

由于具體政策尚未出臺,不排除具體政策設計上有調整,可能會對最終稅負產生影響。

3、現有的二手房交易增值稅是怎么算的?

第一、根據當地城市已有房產信息交易系統進行查詢進行核定;

第二、無法通過交易系統核定的房產,可以直接按照房產購買時毛坯市場評估價進行評估,政府可以以略高于市場評估價(5-10%)基礎上進行差額計算,這樣投資客或二手房的賣方也不會有什么意見。

第三、裝修費用變數太多,這部分買賣雙方另外簽署一份合同,自行解決關于裝修費用交易問題。

第四、貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費可以當做成本,征稅前應在進行差額計算之后扣除這些成本;

第五、物業管理費不計算成本內容,原因很簡單,投資客或購房者已經享受了物業管理管理服務,已經消費的不做成本考慮。

第六,理順思路:按照毛坯房產的市場評估價進行差額計算,扣除貸款利息、中介費用、交易當中涉及的各種稅費之后,再進行20%增值稅的征稅。

截至目前二手房交易稅費費清單,如下:

一、契稅:(1)首套房且面積90米以下,成交價*1%;(2)首套房且面積在90-144米之間,成交價*1.5%;(3)其他:成交價*3%。

二、營業稅:2015年3.30新政規定,個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的,免征營業稅。此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成,征收稅率為5.6%。

三、個稅:個稅的征收方式為:應納個人所得稅=計稅價格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%,非普通住房或非住宅類房產為1.5%,拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征個人所得稅。

四、印花稅:買賣雙方各0.05%:

五、土地增值稅:目前對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式:應納土地增值稅額=計稅價格*核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標準:商鋪、寫字樓、酒店為10%,其他非住宅類房產為5%。

六、登記費:個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。

七、房地產交易手續費:新建商品房按照3元/方米收取,由轉讓方承擔。經濟適用房減半收取,由買方承擔。其他情況按6元/方米收取,由交易雙方各承擔50%。

八、傭金:成交價*3%,交易雙方各付一半。

九、貼花:5元/套

十、評估費:評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%,以上部分0.25%。

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