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2019年12月28日,央行發(fā)布公告,宣布正式出臺(tái)存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案!

例一:原房貸為基準(zhǔn)利率上浮

假設(shè)原房貸利率是上浮10%,那么實(shí)際執(zhí)行的利率是4.9%*(1+10%)=5.39%,那你的原房貸利率與4.80%相減,即:5.39%-4.8%=0.59%,加點(diǎn)值就是0.59%。

例二:原房貸為基準(zhǔn)利率

假設(shè)原房貸利率是基準(zhǔn)利率,那么實(shí)際執(zhí)行的利率是4.9%*,那你的原房貸利率與4.80%相減,即:4.9%-4.8%=0.1%,加點(diǎn)值就是0.1%。

例三:原房貸為基準(zhǔn)利率打折

假設(shè)原房貸利率是基準(zhǔn)利率打8折,那么實(shí)際執(zhí)行的利率是:4.9%*80%=3.92%,那么你的原房貸利率與4.80%相減,即:3.92%-4.80%=-0.88%,加點(diǎn)值就是-0.88%(注意是負(fù)值)。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2020年1月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.80%,和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知,四大方面的調(diào)整。

1、期限方面:LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面:加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面:轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整:借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日,重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此,就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題,中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么?

答:2019年8月17日,人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià),但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià),不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化,不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革,人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告,推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么?

答:一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,或轉(zhuǎn)換為固定利率,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定,其中,為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求,存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR?

答:自公告發(fā)布之日起,銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃,包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等,同時(shí)通過多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協(xié)商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的,LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整;加點(diǎn)數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),在合同剩余期限內(nèi)固定不變;轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水保持不變;借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日,重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換,均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點(diǎn)數(shù)值,加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。目前,大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例,若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn),且重定價(jià)周期仍為1年,重定價(jià)日仍為每年1月1日,那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執(zhí)行的利率水仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則,執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換?

答:除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款,包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等,可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款,包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等,或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著,房貸利率,將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”;這一次,無論是新房貸,還是過去幾年的存量房貸,都將轉(zhuǎn)換為LPR模式;市場(chǎng)在變,未來房貸利率,每年都能調(diào)整1次,房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且,這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后,其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來走,如果降息了,那購房者的成本就隨之降低,反之也是一樣。

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