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全國首套房貸均利率5.48%

二套房貸均利率5.78%

3月26日,融360研究院發(fā)布最新報告,其對全國41個城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:

2020年3月(數(shù)據(jù)采集期為2020年2月20日-2020年3月19日),全國首套房貸款均利率為5.48%,環(huán)比下降4BP;二套房貸款均利率為5.78%,環(huán)比下降5BP。

3月20日,央行發(fā)布最新一期貸款市場報價利率(LPR),與前一期相比報價保持不變。

不過2月20日,央行發(fā)布的LPR有所下降,1年期LPR為4.05%,此前為4.15%,5年期LPR為4.75%,此前為4.8%,貸款成本呈下降的趨勢。

報告稱,首套房方面,上海、廣州和深圳的首套房貸款利率均水均環(huán)比下調(diào)5BP,北京環(huán)比下調(diào)4BP。

具體到城市來看,北上廣深的首套房主流貸款利率分別為5.3%、4.65%、5.29%和5.05%。

二線城市中26個城市的房貸利率環(huán)比下調(diào),其中8個城市首套房貸款利率降幅在10BP以上,昆明更是從2月的5.61%降至5.32%,環(huán)比下降29BP;

佛山首套房貸款利率也下降了15BP;鄭州3月環(huán)比下降13BP,從四大破“6”城市之一降至5.91%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為:未來在全社會資金成本降低情況下,針對優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者,不排除后續(xù)房貸利率繼續(xù)輕微下調(diào),首套房貸利率將進(jìn)一步寬松。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2020年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.80%,和12月的保持不變。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

從文件中我們得知,四大方面的調(diào)整。

1、期限方面:LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點數(shù)值方面:加點數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面:轉(zhuǎn)換時點利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調(diào)整:借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。

不僅如此,就存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題,中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么?

答:2019年8月17日,人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革,人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告,推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么?

答:一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR,或轉(zhuǎn)換為固定利率,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定,其中,為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求,存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR?

答:自公告發(fā)布之日起,銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃,包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等,同時通過多種渠道(包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等)告知客戶,在雙方協(xié)商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的,LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定,確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整;加點數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值),在合同剩余期限內(nèi)固定不變;轉(zhuǎn)換時點利率水保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日,重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款,在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換,均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點數(shù)值,加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響,銀行和客戶可合理分散辦理。目前,大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例,若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn),且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執(zhí)行的利率水仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規(guī)則,執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換?

答:除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款,包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款,包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等,或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著,房貸利率,將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”;這一次,無論是新房貸,還是過去幾年的存量房貸,都將轉(zhuǎn)換為LPR模式;市場在變,未來房貸利率,每年都能調(diào)整1次,房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且,這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”后,其房貸利率就會隨著LPR的利率來走,如果降息了,那購房者的成本就隨之降低,反之也是一樣。

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