LPR連續(xù)5個月不變

9月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。兩個期限品種報價均與上個月持，至此LPR已連續(xù)5月保持不變。

9月份LPR不變，之前已有所跡象。

由于LPR報價與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤，因此市場關(guān)注央行MLF操作利率時也包含對LPR報價的預(yù)判。

9月15日，為維護(hù)銀行體系流動性合理充裕，央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續(xù)做)，此次MLF操作中標(biāo)利率為2.95%，與前次操作持。

“央行本次續(xù)做MLF的價格并未調(diào)降，預(yù)示了本期LPR報價下調(diào)的可能性降低。”有業(yè)內(nèi)人士分析，MLF的超額續(xù)做也說明了央行傾向于通過MLF操作階段性向銀行體系補(bǔ)充中長期流動性，緩解銀行體系中長期流動性偏緊的壓力。

防范過量流動性進(jìn)入地產(chǎn)等

“本期LPR保持不動符合預(yù)期”，民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示，期隨著經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)回升，市場利率經(jīng)歷了較明顯的上升過程。為維護(hù)市場預(yù)期穩(wěn)定，LPR保持不動，繼續(xù)對實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程形成支撐，同時防范資金空轉(zhuǎn)套利或過量流動性進(jìn)入房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份商品房銷售額96943億元，增長1.6%，實現(xiàn)了年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。8月，70城的各線城市新房價格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大；二手房價格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大。

為給樓市降溫，7-8月房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢，各地在7-8月累計出臺政策次數(shù)達(dá)60多次。

“得益于國內(nèi)疫情防控得力，疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，今年前8月固定資產(chǎn)投資累計同比增速基本回正，8月社會消費品零售總額同比增速也首次轉(zhuǎn)正。利率沒有進(jìn)一步下調(diào)的必要，同時也為應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)衰退、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認(rèn)為。

樓市升溫背后，房貸市場利率連降9個月

雖然LPR報價保持不變，但全國首套房、二套房貸款均利率已經(jīng)連續(xù)9個月下調(diào)。

“自去年12月起，數(shù)據(jù)便由升轉(zhuǎn)降。”融360研究院最新報告顯示，41個重點城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，9月份，全國首套房貸款均利率為5.24%，二套房貸款均利率為5.55%，環(huán)比下降1個基點。

“9月雖然整體房貸利率水仍然略降，但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現(xiàn)拐點，且二套房比首套房的利率拐點更為顯著。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦說。

貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點城市主流房貸利率簡報》也指出，隨著我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱，其監(jiān)測的36城均主流房貸利率下降速度逐步放緩，9月基本止降。

“其中，首套利率5.21%，二套5.51%，首套利率環(huán)比持，二套利率微幅下降。與此同時，銀行放款速度也觸底拉長，9月監(jiān)測的36城房貸均放款周期39天，環(huán)比延長1天。”

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點數(shù)值方面：加點數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水方面：轉(zhuǎn)換時點利率水保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題，中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時點利率水保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。