房貸利率關系到每個買房人的錢袋子。日，我市大部分銀行對房貸利率上浮10%-20%，利率上浮會影響哪類人群？怎樣貸款、還款最劃算呢？

多家銀行房貸利率上浮10%-20%

日前，記者對我市部分銀行房貸利率進行了調查。在調查后發現，我市大部分都對利率進行了上浮，以往放貸利率優惠不僅蹤跡全無，執行基準利率的也是鳳毛麟角。除了首套房貸款利率收緊之外，二套房的房貸利率也紛紛上浮。目前市場上主流的貸款利率為首套房房貸利率上浮10%以上，二套房上浮20%以上。

目前各大銀行首套房貸款基準利率為4.9%，那么如果貸款利率上浮10%，上浮后貸款利率就是4.9%*1.1=5.39%；如果貸款利率上浮20%，上浮后貸款利率就是5.88%。

利率上浮，帶來的直接后果就是購房者還款總額增多，還款壓力增大。

以商業貸款50萬元，最長30年，等額本息計算為例：

基準利率，每個月需還款2653.63元，累計還款總額為955308.10元;

上浮10%，每個月需還款2804.53元，累計還款總額為1009632元;

上浮20%，每個月需還款2959.29元，累計還款總額為1065343.25元。

不難看出，利率每上浮10%，購房者都要多付出5萬元。

利率上浮，之前貸的房貸月供不增加

房貸利率上浮，已經買房的朋友會不會還房貸？在這里，我們需要先了解兩個概念：商業房貸利率和房貸基準利率。基準利率是央行用于調節社會經濟和金融體系運轉的貨幣政策之一，中國人民銀行會據經濟形勢的需要進行調整。商業房貸利率是以基準利率為標準，上浮或下調。

房貸利率上浮主要是指商業房貸利率，由銀行自主決定，基準利率不變。所以，商業房貸利率上浮，不會影響已經下放的房貸利率。盡管各大銀行的房貸利率飆升，但是已經拿到房貸的朋友不用擔心，商業銀行會按照房貸合同來收取房貸利息，執行買房時的利率，月供不會增加。但是，房貸基準利率上浮，不管是已經放貸的還是沒有放的，都會以此為標準進行調整。還沒有還完的房貸利率會上浮，月供增加，買房的總成本也會增加。

即將貸款者怎樣貸款、還款最劃算

被穩中有降的房價和不斷上浮的利率來回折磨的購房者進退兩難，首套房購房者要怎樣貸款、還款才最劃算呢?根據不同的貸款方式，國際金融理財師孫琳給出了她的建議。

等額本金還款法：這種還款方式簡單說就是前期還款壓力大，隨著時間越來越長，每月的還款金額越來越少，即月供是呈遞減形式，且還款總息比等額本息少。但是選擇這種方式的人群要注意，眼下首套房、二套房的貸款利率上調幅度較大，同時首付比例也有提高，很多人交完首付和各類稅費后已經被掏空，這時候再選擇等額本金還款恐出現資金無法周轉的情況。

等額本息還款法：這種方式很簡單就是每個月還相同月供，操作起來相對簡單，但是還款的總息會比等額本金高出很多。選擇這種方式的好處在于人們可以對每個月的收支情況進行合理安排，而且前期便于每個家庭根據自己的收入情況確定還貸能力，從而考慮貸款金額和貸款年限。但是如果購房者有提前還款的打算，選這種方式會很吃虧，因為等額本息每月還款額中的本金比重是逐月遞增、利息比重是逐月遞減，所以最初幾年還款時支付給銀行的利息多于本金，所以利息都還的差不多了，你再申請提前還款就不值了!

公積金貸款：能用就用，能省不少錢。目前住房公積金個人住房貸款利率為3.25%，遠低于商業銀行個人住房貸款利率。以同樣貸款50萬元、期限30年為例，公積金貸款每個月需還款2176.03元，累計還款總額為783371.37元，比用商業貸款可以省下17萬多元。但是公積金貸款額度各有不同，所以購房者買房時若公積金額度不夠可以選擇組合貸，這種方式也可以給購房者省下不少錢。

劃重點

根據央行公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換要遵循以下原則： 第一，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。轉換后的貸款定價基準有兩個選擇：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人與銀行協商確定。但借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。第二，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。因此，如果你的貸款合同還剩1年到期，此次定價基準切換可以不參與。第三，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水應保持不變。也就是說，存量商業住房貸款利率定價基準切換前后，個人的實際利息支出是不變的。這也利于穩定房地產市場預期，保護貸款人的利益。第四，除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

新政意味著什么？

1.哪些人需要改存量浮動利率貸款是指2020年1月1日前按照舊政策以基準利率為基礎簽訂的，已經發放或者簽了合同還沒批下來的貸款（不包括公積金貸款）。2020年1月1日起，不能再按照舊政策簽貸款合同。也就是說，如果你是公積金貸款，或者10月8日之后新簽的商業貸款，以LPR為基準，那新政就不會影響到你，跟你沒啥關系，以前以基準利率為標準的人群才受影響，說到這，一部分人可以放輕松了。2.什么時候開始改2020年3月1日起，金融機構應該與老政策貸款的客戶進行協商，轉換原則上應于2020年8月31日前完成，銀行到時候會通過電話短信等等方式主動聯系你。3.要改成什么樣有兩種方式可選，但只能轉換一次，已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。第一種是把原來的利率改為以LPR為基準加點（加點可以為負），加點數在合同剩余期限里都不變，除房貸的其他貸款由借貸雙方協商確定。房貸的加點數值要等于原來合同的利率水與2019年12月的LPR差值。轉了之后到第一個重定價日，你的利率都要等于原來的利率。到了第一個重定價日，利率就由最一個月的LPR與加點重新計算去定。重定價周期和重定價日都可以重新約定，重定價周期最短為一年。也就是說轉換之后你的利率跟原來的利率保持一樣，但后期LPR變化的話你的利率就會跟著變化，只是加點不變。舉個例子：比如你原來的房貸合同簽的上浮15%，基準利率是4.9%，你的房貸利率就是4.9x（1+15%）=5.64%。2019年12月的五年以上LPR為4.8%，那你的加點就是5.64%-4.8%=0.84%=84個基點（一個基點是0.01%），這84個基點在之后是不變的。如果你是2020年3月改的，把重定價日定為1月1日，重定價周期定為1年，那從2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是5.64%。假設2020年12月五年以上LPR為4.7%，你從2021年1月1日起，利率就是LPR+加點=4.7%+84個基點=5.54%，以后每年以此類推。第二種是直接轉換為固定利率，房貸要轉成原來最的水，其他貸款轉成多少由你和銀行協商。比如你原來在基準利率的基礎上上浮15%是5.64%，轉成固定利率之后，你的房貸利率就永遠是5.64%，到你還完貸款為止。