說了這么久的存量房貸利率“換錨”，終于來了。按照央行規(guī)定，自今天起存量房貸定價利率基準(zhǔn)換錨工作將持續(xù)六個月，到8月底前完成。

來源：中國人民銀行網(wǎng)站

1\六大行齊發(fā)公告

中國工商銀行

中國農(nóng)業(yè)銀行

中國銀行

中國建設(shè)銀行

交通銀行

中國郵政儲蓄銀行

2\相關(guān)問題答疑

哪些貸款需要轉(zhuǎn)換？

你的貸款需同時滿足以下三要素：

1、2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；

2、參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價；

3、貸款本來是浮動利率定價的。

哪些貸款暫時不需要轉(zhuǎn)換？

1、公積金個人住房貸款；

2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款；

3、政策類貸款，如國家助學(xué)貸款、下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款等。

什么時間完成轉(zhuǎn)換？

轉(zhuǎn)換時間自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成。

部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉(zhuǎn)換，還有些銀行尚未確定轉(zhuǎn)換啟動時間，后續(xù)將通過短信、電話等方式通知客戶。

轉(zhuǎn)換規(guī)則

經(jīng)銀行與客戶協(xié)商一致實(shí)施定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以相應(yīng)期限LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

LPR的期限品種依據(jù)原合同貸款期限確定，原合同貸款期限在5年（含）以內(nèi)的，參照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期LPR；原合同貸款期限在5年以上的，參照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的5年期以上LPR。

定價基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

加點(diǎn)數(shù)值及利率水

商業(yè)性個人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最的執(zhí)行利率水與上一年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。

從轉(zhuǎn)換時點(diǎn)至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水等于原合同最的執(zhí)行利率水。

除商業(yè)性個人住房貸款以外的其他個人貸款，參照個人住房貸款規(guī)則進(jìn)行定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換；其中，存在分次提款、循環(huán)情形的，對尚未提款的部分，轉(zhuǎn)換后的當(dāng)期執(zhí)行利率水不高于轉(zhuǎn)換前利率。

加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，自第一個重定價日起，在每個重定價日，利率水由最一個月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計算確定。

去哪里申請轉(zhuǎn)換？

各家銀行情況不一，部分銀行可以通過手機(jī)銀行或網(wǎng)上銀行或短信銀行或網(wǎng)點(diǎn)智能進(jìn)行辦理。

Q：我的房貸是10年期的，現(xiàn)在的利率是基準(zhǔn)利率打7折，轉(zhuǎn)換為LPR以后，還跟原來一樣嗎？是在LPR的基礎(chǔ)上打7折嗎？

A：基準(zhǔn)利率和LPR兩種定價方式的浮動方式不同。基準(zhǔn)利率定價方式下，一般按比例浮動，比如基準(zhǔn)利率上浮10%、下浮15%等；LPR定價方式下，按照加減點(diǎn)數(shù)來浮動，比如LPR加40個基點(diǎn)、減30個基點(diǎn)等。

具體到這筆貸款，轉(zhuǎn)換前，10年期參照的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，打7折后的實(shí)際執(zhí)行利率是3.43%，按照人民銀行公告，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水應(yīng)等于原合同最的執(zhí)行利率水，因此轉(zhuǎn)換后的貸款實(shí)際執(zhí)行利率依然為3.43%，但利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，轉(zhuǎn)換后10年期貸款參照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，為4.8%，您的貸款的定價方式轉(zhuǎn)換為在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減137個基點(diǎn)（4.8%-3.43%=1.37%，一個基點(diǎn)為0.01%），加點(diǎn)數(shù)值為-137，在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

Q:哪種利率定價方式更劃算？

A：金融監(jiān)管研究院院長孫海波表示，回答這個問題很復(fù)雜，主要取決于幾個因素，如果你的房貸剩余期限足夠長，選擇了LPR加點(diǎn)定價模式，未來央行持續(xù)引導(dǎo)5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。

假設(shè)以300萬房貸總額，20年等額本息，現(xiàn)行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%（5年LPR+59基點(diǎn)），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點(diǎn)到4.3%，那么實(shí)際利率是4.89%（5年期LPR+59基點(diǎn)），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節(jié)省9600元。

相反，一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期，不排除LPR可能會走高，不過也業(yè)內(nèi)人士指出，即使長時間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對于借款人的生活影響不大。

不過總體而言，選擇LPR還是相較固定利率來說更為劃算的。

3\切換后是否意味著房貸利率降低？

從客觀角度，房貸利率的換“錨”，只意味著利率定價方式的調(diào)整，并不標(biāo)志著利率就此降低，只是切換至LPR后，房貸利率未來的浮動調(diào)整空間更大。

此前，央行深圳市中心支行信貸部門負(fù)責(zé)人表示，如果認(rèn)為未來大概率將進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢，那將房貸轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準(zhǔn)更有利。

而根據(jù)具體測算，在不同情況下，切換前后每月還款金額相差并不大：