剛剛官方發(fā)布，

4年來房貸基準利率首次降息，

對于買房人來說，月供將有所減少�。�！

就在剛剛，央行宣布最新1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15% 此前為4.2%；5年期以上LPR（房貸基準利率）為4.80%，此前為4.85%，比上月下調(diào)了5個基點。

這是LPR利率登場以來以來，房貸利率首次下調(diào)！同時也可以說（2015年10月24日起，人行公布的銀貸款5年以上基準利率4.9%）這是4年來，房貸基準利率的首次降息！

對于這個結(jié)果，既在預(yù)料之內(nèi)，也在預(yù)料之外，首先，1年期貸款市場報價利率下調(diào)是板上釘釘?shù)氖�，�?年期貸款市場報價利率也同步下調(diào)那就不得了。

貸款市場報價利率是銀行貸款的“基準利率”，商業(yè)銀行發(fā)放貸款要以它為參考，包含房貸。利率高低影響銀行發(fā)放貸款的價格。貸款市場報價利率的確定主要是參考MLF利率，11月5日，MLF利率已經(jīng)下調(diào)5個基點，從3.3%降到3.25%。所以這次貸款市場報價利率下調(diào)不意外。

意外之處是5年期貸款市場報價利率也跟著下調(diào)，我們都知道，對于個人商業(yè)貸款來說，5年期以上的貸款絕大部分是房貸，所以5年期貸款市場報價利率基本上可以視為“房貸基準利率”。

根據(jù)現(xiàn)有政策，今年10月8日以后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（比如現(xiàn)在5年LPR是4.8%，那么首套利率就不能低于4.8%），二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點（不能低于5.4%）。

上面的全國層面上的，同時地方還可以在全國統(tǒng)一利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

現(xiàn)如今，5年期貸款市場報價利率下調(diào)了，雖然降幅不大，只有0.05%，但傳遞了一個信息，房貸利率正在拐頭向下。

最的10月份房價下跌的城市數(shù)量比以前要多，如果調(diào)控進一步收緊，那么接下來樓市進入寒冬不可避免，現(xiàn)如今“房貸基準利率”出現(xiàn)下調(diào)，且未來隨著市場利率的下調(diào)，“房貸基準利率”很大概率會繼續(xù)下調(diào)，那么樓市這個冬天注定不會太冷。

NO. 1｜壹

眾所周知，中國市場利率已經(jīng)進入“LPR”模式。

8月17日，央行宣布全面改革中國的利率制度，推出了“貸款市場報價利率（LPR）”。

這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準利率”的時代終結(jié)了，以后新增貸款都要看LPR。

8月20日，新機制下的貸款市場報價利率（以下稱新LPR）出爐，一年期4.25%，五年期4.85%。

在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

10月8日，調(diào)整個人住房貸款利率、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

據(jù)了解，LPR不是央行宣布的，是央行授權(quán)“全國銀行間同業(yè)拆借中心”負責(zé)統(tǒng)計、公布。

由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然后由“全國銀行間同業(yè)拆借中心”剔除最低價、最高價，算出的均價。

其他銀行在發(fā)放貸款的時候，都要參照LPR利率，然后加上自己的“資金成本”、“風(fēng)險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加點”。

所以，以后各家銀行的貸款利率都不會完全一樣，但LPR利率是其坐標。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐標。

NO. 2｜貳

那么，本次利率下調(diào)對于房貸有什么影響？

根據(jù)調(diào)查，目前首套房貸利率普遍為LPR+105基點，主流首套房利率為5.9%。此番調(diào)整后，將降為5.85%！

以貸款200萬，周期20年，等額本息的商業(yè)貸款為例，進行比較：

200萬貸款20年，首套房貸款利率由5.9%變成5.85%，微降0.05%。

①月供由14213.48元降至14156.09元，每月少還57.39元；

②總利息由1411235.14元降至1397461.42元，利息總額降低13773.72元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，LPR的降低，對于房地產(chǎn)市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢。

NO. 3｜叁

值得注意的是，本次樓市利率的微調(diào)，意味著調(diào)控正式從“遏制大漲”步入“防范大跌”的新階段。

穩(wěn)樓市，既要遏制大漲，又要防范大跌。如果說前一階段，遏制大漲一直都擺在第一位。那么從今年年中以來，“防范大跌”的緊迫性越來越突出。

目前，已有多地政府出臺“限跌令”，更有不少城市以搶人政策之名變相松開限購之口，這一切都是為了防范可能出現(xiàn)的下跌。

值得一提的是，在官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)里，70個大中城市，已有35個城市二手房出現(xiàn)環(huán)比下滑，占比一半，下跌城市首次超過上漲城市，代表市場出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折信號。

這種背景下，維穩(wěn)，無疑就顯得很重要。

NO. 4｜肆

此外，期還傳來了諸多樓市利好！

信號一：信貸政策利好

11月18日，央行發(fā)布消息稱，當(dāng)天以利率招標方式開展了7天期逆回購1800億元，中標利率2.5%，超預(yù)期下調(diào)逆回購利率5個基點。

逆回購利率下降，意味著央行在借錢給商業(yè)銀行時,收取的費用降低,這就減輕了商業(yè)銀行的負擔(dān),商業(yè)銀行就能從央行那里借到更多便宜的錢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，MLF下調(diào)代表了11月20日的LPR下調(diào)成為定局，對樓市有以下幾點影響：

一、MLF降低，心理影響大于實際影響。

全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率的輕微下調(diào)。整體看，全社會貸款成本都有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預(yù)計下調(diào)的空間也有限，保持穩(wěn)將是主流。

二、后續(xù)市場針對首套房貸利率應(yīng)該有寬松的趨勢。

三、LPR的降低，對于房地產(chǎn)市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢。

對于購房者來說，剛需購房者，針對當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經(jīng)限制房價。

四、年末最后2個月還有降準與LPR降低的出現(xiàn)可能性。

經(jīng)過長時間的政策調(diào)控后，國內(nèi)樓市降溫趨勢明顯，央行小幅降息釋放流動性，也是為了避免樓市過快下滑，一定程度上有助于穩(wěn)定市場樓市預(yù)期。

由于樓市對利率比較敏感，央行降息整體利好樓市。

信號二：多個城市市場調(diào)控松綁

8月以來，全國已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)有50個城市對原有的落戶政策進行松綁，其中包括一線城市上海的臨港、二線城市珠海、南京，一級天津、三亞，都在試探著政策的底線。

11月11日，深圳宣布取消144?以下房產(chǎn)的豪宅稅；

11月6日，香港宣布：香港人在大灣區(qū)9城買房，全面放開限購；

11月5日，央行下調(diào)5個基點，以MLF名義釋放4000億元；

10月15日，三亞購房資格由原來需繳納60個月社保降為12個月社保即可；

10月15日，天津宣布：對戶籍暫未遷入天津市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市指定區(qū)域購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明；

10月15日，南京宣布：只要擁有大專及以上學(xué)歷，且可提供南京市居住證和學(xué)歷證明，就可以在六合不動產(chǎn)登記中心開具購房證明；

8月6日，上海臨港限購由以家庭為單位，轉(zhuǎn)為以個人名下房產(chǎn)數(shù)量限購；購房資格社保要求由5年轉(zhuǎn)為3年；人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

這些政策雖利好樓市，但是原則上還是以維穩(wěn)為主�？梢灶A(yù)見，在住房不炒的大背景下，降庫存、穩(wěn)財政、穩(wěn)價格、滿足剛性需求，必然是今后一段時間各地慣用的手段！