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東莞未來最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,東莞哪個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)升值潛力大

2024-06-04 17:37:58 大風(fēng)車考試網(wǎng)

都說買房的時(shí)候最重要的就是地段,選中了一個(gè)好的地段,房子價(jià)值看漲。而一個(gè)好地段在選擇的時(shí)候就要注意看其所在板塊和該板塊的發(fā)展?jié)摿Α7康禺a(chǎn)市場(chǎng)特別的復(fù)雜,而每一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)又不盡相同,很多的購房者不知道應(yīng)該如何取舍,如何購買。以下是小編收集是相關(guān)信息,僅供參考。

東莞未來最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,東莞哪個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)升值潛力大

東莞是大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長的城市,是我國沒有設(shè)區(qū)的市管到鎮(zhèn)的城市,以各鎮(zhèn)自我為中心扁化發(fā)展,這是優(yōu)點(diǎn),也是缺點(diǎn),因?yàn)橥瑫r(shí)弱化了城市核心引擎的作用。

很多外地人來到東莞有個(gè)感受:找不到市中心在哪里。因?yàn)樘幪幨侵行模偷扔跊]有中心。

廣州的CBD珠江新城、深圳的CBD福田中心區(qū)都是城市金融中心和客廳,起到了很好的經(jīng)濟(jì)凝聚效應(yīng)。

東莞,未來的最有價(jià)值的地方在那里?

回答這個(gè)問題之前,筆者主要從東莞的地理位置環(huán)境和與深圳的關(guān)系入手,以全新的視野去分析,為讀者朋友提供東莞買房最真誠的建議,分享城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

01.

房地產(chǎn)投資價(jià)值

10年以上看濱海新區(qū)的虎門和長安

東莞地勢(shì)東南高。

青溪和樟木頭在巨大的銀瓶山山脈之下不適合大規(guī)模的開發(fā),西北環(huán)珠江口與廣州黃埔相鄰,西南臨海的虎門和長安與深圳寶安沙井相鄰,可以開拓濱海新區(qū)。西北地勢(shì)低,南部大嶺山和松山湖地貌以丘陵臺(tái)地、沖積原為主。

虎門在珠江口的區(qū)位衛(wèi)星圖

廣東高科技創(chuàng)新走廊示意圖

東莞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖

東莞的地理環(huán)境決定了東莞的發(fā)展向南,重心在虎門-長安沿海濱海灣區(qū),東抱深圳前海,西抱廣州南沙,不但地理位置優(yōu)越,而且灣區(qū)有虎門深水港。

世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展史,就是灣區(qū)的發(fā)展史,為了更有利于大灣區(qū)優(yōu)化資源,重點(diǎn)打造廣東沿海科技創(chuàng)新走廊。

筆者建議,可考慮將東莞市政府搬遷到濱海新區(qū)的虎門。有效形成廣州南沙-東莞濱海-深圳前海的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)互促互補(bǔ)的作用。

市政府搬遷到虎門的主要有利因素有三點(diǎn):

其一,政府所在地,就是資源配置最優(yōu)先之處,把市政府駐地設(shè)在濱海灣就是對(duì)大灣區(qū)整體前景心理預(yù)期最直接的鼓舞。

其二,縱觀世界和國內(nèi)核心城市,政府駐地都是選在海邊灣區(qū),如紐約、東京、倫敦、香港、上海、廣州、深圳和杭州等等。

其三,把濱海灣打造成真正意義上的東莞中心,可以把多中心論或無中心論一并消除。

東莞有些鎮(zhèn)上的居民,特別是東部山區(qū)清溪和鳳崗的,十幾年沒有去過莞城,市區(qū)與鎮(zhèn),鎮(zhèn)與鎮(zhèn)關(guān)聯(lián)性較弱,這種生產(chǎn)關(guān)系必須調(diào)整,以促進(jìn)生產(chǎn)力的進(jìn)一步提高。

松山湖實(shí)景圖

科技在哪里繁榮就在哪里,科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力,科技在那里資本就哪里,繁榮也就哪里,由于華為的進(jìn)駐,松山湖成為東莞科技的和資本的高地,這就是最好的例證。

濱海灣將來是東莞發(fā)展的中心,期待著東莞從這里走向世界。

南山科技園→后海人才公園→前海→寶中→光明科學(xué)城→松山湖華為→濱海灣→南沙→廣州科學(xué)城,這條黃金軸線是大灣區(qū)科技創(chuàng)新走廊核心,也是精英聚集地,財(cái)富效應(yīng)爆發(fā)地,所以說濱海灣發(fā)展前景看好!

遠(yuǎn)眺華為風(fēng)景

從大灣區(qū)的整體來看,深圳發(fā)展向西進(jìn),廣州發(fā)展向南進(jìn),東莞發(fā)展向南進(jìn),將來在珠江口南沙勝利會(huì)師。

深圳-東莞-廣州-佛山-中山將連一片,形成大灣區(qū)U形大型經(jīng)濟(jì)航空母艦,乘風(fēng)破浪駛上太洋。

買房投資首先選擇城市,再就是選擇地段,這就是價(jià)值投資的精髓!

房地產(chǎn)投資價(jià)值,從2018年海灣新區(qū)成立開始算起,短期 3~5年看臨深鳳崗、塘廈和松山湖,中期6~9年看東莞城南,長期10年以上看濱海新區(qū)的虎門和長安。

這是由于東莞的地理環(huán)境和大灣區(qū)發(fā)展進(jìn)程所決定的。

02.

濱海灣建設(shè)

必將帶動(dòng)?xùn)|莞再創(chuàng)輝煌30年!

在房地產(chǎn)文章中,經(jīng)常提到核心資產(chǎn)這個(gè)詞語,但很少有人作出回答,筆者認(rèn)為有必要給出一個(gè)定性和定量。

讓買房和投資者有一個(gè)清晰的概念。只有概念清楚,買房投資才有方向。

由于城市核心地段的唯一性和不可復(fù)制性的稀缺特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值起決定作用,占有城市最優(yōu)質(zhì)資源,是代表城市政治、經(jīng)濟(jì)、金融或科技中心,能帶來超額收益和價(jià)值增長的房地產(chǎn),這叫做城市核心資產(chǎn)。

這就是定性分析。

核心資產(chǎn)的四個(gè)要素,缺一不可:

1)土地的價(jià)值高。2)高端產(chǎn)業(yè)聚集,主要是金融與科技中心。3)最好的市政配套。特別是教育、醫(yī)療資源和地鐵的配套。4)資本流入?yún)R聚,世界500強(qiáng)的總部基地。

核心資產(chǎn)帶來的收益是均水的兩倍以上,這就是定量分析,例如上海陸家嘴、北京三環(huán)內(nèi)、廣州珠江新城、深圳福田中心區(qū)和深圳灣。

不論房?jī)r(jià)還是租金都是全市均水的兩倍以上。

筆者建議將虎門和長安的濱海灣規(guī)劃成國際一流的金融與科技中心,為了避免與廣州和深圳同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng),可以采取互補(bǔ)的形式,形成大灣區(qū)的整體合力。

科技以華為5G,金融以外匯和保險(xiǎn)。

因?yàn)樵诮鹑诜矫鎻V州將以期貨交易,深圳以股票證券交易。

濱海新區(qū)以金融和科技去規(guī)劃濱海灣,同時(shí)開發(fā)虎門港的物流,形成東與前海、西與南沙相呼應(yīng)的產(chǎn)業(yè),屆時(shí)東莞濱海灣的核心資產(chǎn)就形成了,古語說得好,三十年河?xùn)|,三十年河西。

濱海灣建設(shè)必將帶動(dòng)?xùn)|莞再創(chuàng)輝煌30年!

以濱海新區(qū)的標(biāo)桿示范性作用,將徹底改變東莞以鎮(zhèn)為中心的現(xiàn)狀,以城市新面貌出現(xiàn)在世界級(jí)大灣區(qū)的舞臺(tái)上是可以期待的。

做大做強(qiáng)虎門和長安,可以預(yù)見在不遠(yuǎn)的將來,東莞經(jīng)濟(jì)一定會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階。形成珠江口廣州、深圳、東莞三足鼎立的。

這是歷史給予東莞的機(jī)遇和期待,也是東莞彎道超車的好機(jī)會(huì),同時(shí)顯示了東莞指點(diǎn)江山的雄心壯志。

東莞不應(yīng)該是深圳和廣州進(jìn)行低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的配角,東莞更應(yīng)該是有個(gè)性地張揚(yáng)自己獨(dú)特全產(chǎn)業(yè)鏈的城市。

廣州和深圳也應(yīng)該把東莞當(dāng)成好兄弟,大家都是大灣區(qū)的合伙人,有分工有合作,也有適當(dāng)?shù)木範(fàn)帯?/p>

這樣緊密團(tuán)結(jié)的合作精神氛圍,超越了物質(zhì)層面的關(guān)系。為全國城市群和都市圈的發(fā)展提供一個(gè)示范。

虎門步行街一景

03.

應(yīng)規(guī)劃成彈性空間

可以借鑒紐約曼哈頓中央公園

東莞濱海灣建設(shè)應(yīng)引入紐約曼哈頓辦公與人居統(tǒng)一的理念,避免國內(nèi)有些城市的交通擁堵現(xiàn)象,即白天上班時(shí)間市中心熱鬧非凡,晚上下班后人們不得不回郊區(qū)居住,這樣令上班族身心疲憊,還浪費(fèi)了大量的通勤時(shí)間,造成早晚高峰交通阻塞,晚上中心區(qū)形成空巢,這種不良現(xiàn)象必須改正了。

所以,濱海灣應(yīng)規(guī)劃成彈性空間:生活高度與國際配套,城市公園與商業(yè)氣息共存的融合環(huán)境。

因?yàn)榫蛹揖W(wǎng)上彈性辦公成為現(xiàn)實(shí),辦公室面積可以縮小,居住面積可以增加。

建議濱海新區(qū)在辦公、住宅、商業(yè)的用地比例應(yīng)為1:3:1比較合適,即白天辦公3方米,晚上居住9米,使用商場(chǎng)3方米。住宅與辦公及商業(yè)活動(dòng)半徑為2千米,步行15分鐘以內(nèi)比較適宜。

虎門街道和小區(qū)

某些城市由于住宅建得太少,而寫字樓過剩造成很多空置。這方面紐約曼哈頓中央公園和深圳后海人才公園做得不錯(cuò),可以借鑒。

經(jīng)批準(zhǔn),成立大灣區(qū)大學(xué),初步選址在東莞濱海灣新區(qū)威遠(yuǎn)島,總投資估算約100億元。

東莞將大力推動(dòng)創(chuàng)新型大學(xué)建設(shè),包括開展了高標(biāo)準(zhǔn)大灣區(qū)大學(xué)籌建工作,目前大灣區(qū)大學(xué)正加快制定完善辦學(xué)方案并同步謀劃開展校長遴選。

說明廣東省把高規(guī)格大學(xué)設(shè)在虎門是對(duì)東莞的殷切期望。

04.

東莞與深圳的關(guān)系

是一個(gè)不可分割的共贏整體

很多人把東莞和深圳的關(guān)系理解為以深圳的深莞惠都市圈,筆者認(rèn)為這是片面的,深圳與東莞更是一體兩面的關(guān)系,就如高聳的銀瓶山一樣,山的西北面屬于東莞,山的東南面屬于深圳。

山還是那座山,不能因?yàn)樾姓䥇^(qū)域不同而改變山的脊梁。

為什么這樣說呢?因?yàn)樯钲诤蜄|莞的產(chǎn)業(yè)是相關(guān)聯(lián)的。這就像汽車產(chǎn)業(yè),4S店面設(shè)在深圳,而生產(chǎn)工廠設(shè)在東莞,同是一條產(chǎn)業(yè)鏈,一個(gè)在前端一個(gè)在后端。深圳繁榮接單多,東莞則生產(chǎn)多,歷史已證明深圳強(qiáng)則東莞強(qiáng)。

所以說深圳和東莞是互相促進(jìn)的整體。一定要把東莞是深圳的“小弟”這個(gè)老改正過來。

深圳科技不斷創(chuàng)新,必然帶來東莞生產(chǎn)業(yè)的興旺;東莞完整的產(chǎn)業(yè)鏈又反過來促進(jìn)深圳科技和金融的更大進(jìn)步。

虎門湖邊小區(qū)的洋房和別墅

東莞是世界工廠,有完整的產(chǎn)業(yè)鏈,還有與之配套的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、包裝、倉儲(chǔ)和運(yùn)輸?shù)取_有幾百萬勤勞的熟練技術(shù)工人,不但生產(chǎn)速度快,而且工資成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐美國家。

東南亞雖然說工資低,但生產(chǎn)效率差,接單多時(shí)節(jié)假日不肯加班。

所以東莞才是最佳生產(chǎn)基地,也是東莞立于不敗之地的看家功夫。

吃在虎門,虎門擁有南北風(fēng)味的菜

對(duì)于東莞與深圳接壤的臨深地區(qū),鳳崗、塘廈、黃江等鎮(zhèn),東莞市可大力配套建剛需用房,即80~98方米的三房?jī)蓮d二衛(wèi)和兩房?jī)蓮d二衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用小戶型商品房,滿足深圳剛需置業(yè)的需求,深圳有實(shí)際管理人口約2300萬,而且每年約新增加50萬凈流入,還大概有1300多萬人沒有自己的房子,這些人將來會(huì)在東莞和惠州買房。

如果東莞能解決800萬深圳人居住問題,以每戶三人計(jì)算,約需要260萬套房子。

這些人的購房和消費(fèi)對(duì)拉動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)增長是一個(gè)不小的貢獻(xiàn)。在臨深住宅供應(yīng)上,東莞市在深莞惠都市圈形成的進(jìn)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用,地鐵建設(shè)應(yīng)放優(yōu)先位置,在土地供應(yīng)上東莞應(yīng)積極支持。

深圳市也應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)上的支持,界線問題上難得糊涂的好。

因?yàn)闁|莞與深圳互補(bǔ)互成,我中有你,你中有我,是一個(gè)不可分割的共贏整體。

虎門南北通透的板樓

05.

歸結(jié):房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜

事物都是在發(fā)展變化著的,人們往往錯(cuò)過了機(jī)會(huì)而悔恨不已。

是真的沒有機(jī)會(huì)嗎?

回答是否定的,人的錯(cuò)誤往往是在機(jī)會(huì)來臨之時(shí),不會(huì)當(dāng)機(jī)立斷地作出決定,而是猶豫不決,再等一等再看一看,時(shí)機(jī)一縱即逝,事物巳上升到了更高的層次了,或許再努力也是高不可攀了!

絕大多數(shù)人就是這樣痛失良機(jī)的。房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜。

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