全國(guó)兩會(huì)關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的提案,兩會(huì)關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控解讀

今年的政府工作報(bào)告又沒(méi)有直接提及房?jī)r(jià)，不過(guò)有多處表述為樓市發(fā)展釋放了積極信號(hào)。期連續(xù)兩次的降息和不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開(kāi)，讓業(yè)內(nèi)對(duì)于今年樓市走向一直爭(zhēng)論不斷。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，基本上處于下行通道中的房?jī)r(jià)，今年走向會(huì)如何?

總理報(bào)告提到了住房保障

3月4日下午，政協(xié)小組會(huì)議剛結(jié)束，跑會(huì)的記者便一擁而上在電梯口攔住了全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥。“你認(rèn)為一線城市的限購(gòu)今年會(huì)不會(huì)取消?”“那是地方政府的責(zé)任。”“今年還會(huì)有新的樓市救市政策出臺(tái)嗎?”“你認(rèn)為還需要有新的政策嗎?”記者當(dāng)即表示“不需要了”。

齊驥呵呵一笑，說(shuō)了一聲“是”。

作為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司總監(jiān)，石家莊的張先生比房地產(chǎn)公司的老板們更關(guān)心每年樓市的市場(chǎng)走向，對(duì)政策層面的風(fēng)吹草動(dòng)也更敏感。3月5日，張先生在辦公室里幾乎一字一句的聽(tīng)完了李克強(qiáng)總理所做的政府工作報(bào)告。聽(tīng)報(bào)告的過(guò)程中，接到了幾個(gè)地產(chǎn)圈好友打來(lái)的電話，也都是談?wù)摰南嗤�話題。“報(bào)告里直接提到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有四個(gè)地方。”張先生告訴記者，一是要求住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉。二是把存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。三是堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。四是支持居民自住和改善性住房需求。

張先生敏感地意識(shí)到，今年對(duì)于雖然沒(méi)有直接提到房?jī)r(jià)問(wèn)題，但傳達(dá)出保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)的信息。

易居研究院認(rèn)為，今年政府工作報(bào)告重點(diǎn)提出了穩(wěn)定住房消費(fèi)、堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、住房保障實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉等要點(diǎn)。

積極效應(yīng)明顯：

一、穩(wěn)定住房消費(fèi)利好房地產(chǎn)業(yè);

二、堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控仍是政策主旨;

三、保障房建設(shè)仍是主要任務(wù);

四、樓市去庫(kù)存將成為工作重點(diǎn)。

房?jī)r(jià)大漲動(dòng)力不夠

盡管業(yè)內(nèi)人士從報(bào)告中嗅出了好消息，但兩會(huì)召開(kāi)之際，有媒體針對(duì)網(wǎng)友較為關(guān)心的房?jī)r(jià)發(fā)起線上投票。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有48%的網(wǎng)友認(rèn)為今年房?jī)r(jià)會(huì)下跌，29%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)將與去年持，僅有23%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲。樓市存在復(fù)蘇可能性，房?jī)r(jià)又將何去何從呢?

參考國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的兩大指數(shù)。2015年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，上漲的城市有2個(gè)，持的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.7%。

而民間版的全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)系統(tǒng)最新的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年2月份，百城(新建)住宅均價(jià)格為10539元/方米，環(huán)比小幅下跌0.24%，同比下跌3.84%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中共有39個(gè)城市環(huán)比上漲，61個(gè)城市環(huán)比下跌。與1月相比，2月份價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少5個(gè);環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有17個(gè)，較1月份增加1個(gè)。

從短期房?jī)r(jià)的環(huán)比走勢(shì)來(lái)看，首先業(yè)內(nèi)人士的一個(gè)共識(shí)是，房?jī)r(jià)雖然在下跌的通道中，但崩盤(pán)暴跌的可能性幾乎為零。

與此同時(shí)，現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)也并不具備大漲的動(dòng)力。從去年下半年開(kāi)始，樓市已經(jīng)迎來(lái)一系列利好政策，930新政、存款準(zhǔn)備金率調(diào)低、普宅標(biāo)準(zhǔn)降低、公積金制度的調(diào)整等等，2月28日又迎來(lái)央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的消息。中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷去年的調(diào)整期后，隨著各項(xiàng)利好政策疊加，市場(chǎng)各方預(yù)期企穩(wěn)。

全國(guó)政協(xié)委員、原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期一路上漲之后，迎來(lái)自身調(diào)整與分化，借此正好使相關(guān)政策作出適應(yīng)性調(diào)整并更有力度推進(jìn)制度建設(shè)。例如房地產(chǎn)稅改革會(huì)提供一個(gè)使之少泡沫、可持續(xù)性提升的制度建設(shè)配套，可以憑借經(jīng)濟(jì)手段減少空置率，增加中小戶型的比重和遏制肆無(wú)忌憚地瘋炒，促使房?jī)r(jià)趨向沉穩(wěn)，房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也得到一定優(yōu)化。

存量房轉(zhuǎn)保障房如何落地

今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述中，存量房轉(zhuǎn)保障房的提法引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。報(bào)告顯然也找到了樓市低迷的癥結(jié)之一，及部分城市的高庫(kù)存問(wèn)題。今年的政府工作報(bào)告提出住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這是一個(gè)新的政策點(diǎn)。今年初住建部已內(nèi)部引導(dǎo)高庫(kù)存城市，少建停建安置房，讓政府收購(gòu)存量商品房。在此次政府報(bào)告當(dāng)中明確提出這一點(diǎn)，也意味著中央強(qiáng)力要求地方政府幫助開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，必將加速去庫(kù)存。“政府在保障房方面承擔(dān)提供責(zé)任，但并非要親力親為去建造、生產(chǎn)。加之現(xiàn)在多地商品房庫(kù)存較大，完全可通過(guò)市場(chǎng)手段來(lái)籌措保障房房源。”全國(guó)人大代表傅企表示，今后將存量房轉(zhuǎn)為保障房的探索實(shí)踐將逐漸增多。

如今，據(jù)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的測(cè)算部分三、四線城市出現(xiàn)了商品房庫(kù)存高企、銷(xiāo)售乏力情況，個(gè)別地區(qū)存銷(xiāo)比達(dá)三四十個(gè)月。有專(zhuān)家表示，通過(guò)收購(gòu)存量商品房作為保障性住房房源，可以緩解政府的市場(chǎng)調(diào)控壓力和保障房建設(shè)壓力。

據(jù)記者了解的情況，目前內(nèi)蒙古鄂爾多斯(8.41,-0.250,-2.89%)、湖南長(zhǎng)沙等地都已經(jīng)開(kāi)始嘗試存量房轉(zhuǎn)保障房的做法。

鄂爾多斯市2012年底啟動(dòng)試點(diǎn)，把回購(gòu)存量商品房用作城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房房源。在收購(gòu)商品房作保障房時(shí)，統(tǒng)一通過(guò)市公共資源交易中心招標(biāo)采購(gòu)，并按照現(xiàn)房、主體封頂、主體未封頂?shù)捻樞蛞来尾少?gòu)，回購(gòu)價(jià)格以商品房成本價(jià)為基礎(chǔ)，上浮幅度控制在15%以內(nèi)。

長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)黃興北路棚改征收項(xiàng)目率先探索團(tuán)購(gòu)商品房作棚改安置房模式時(shí)，吸引了16家樓盤(pán)參與團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。具有價(jià)格比較優(yōu)勢(shì)兩家樓盤(pán)成為“勝出者”，收購(gòu)價(jià)格分別比市場(chǎng)價(jià)低500元/方米和1000元/方米。

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，石家莊的保障性住房采取新建、配建和回購(gòu)等多種形式。其中較早時(shí)候，石家莊就曾在經(jīng)濟(jì)適用房中購(gòu)買(mǎi)過(guò)部分房產(chǎn)，用作廉租房。而兩年商品房配建也為保障房提供了實(shí)物房或配建資金，住房保障部門(mén)也在開(kāi)展利用配建資金回購(gòu)商品房充足保障房資源。“在操作過(guò)程中，還有很多細(xì)節(jié)問(wèn)題需要解決。”上述負(fù)責(zé)人表示，比如在回購(gòu)商品房過(guò)程中，面積過(guò)大的房源比較多，一下子找到上百套面積適中的保障房戶型并不容易。而在配建資金的使用上，還需要多個(gè)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，資金效率還需要進(jìn)一步提升。

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李克強(qiáng)總理：中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。中國(guó)政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們?cè)诟脑炫飸魠^(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬(wàn)套。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)健康發(fā)展。

猜測(cè)：

1、住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。

解釋?zhuān)哼^(guò)去數(shù)年中房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引擎之一，但是隨著房?jī)r(jià)走高，民生屬性凸顯，本屆政府會(huì)犧牲掉一部分增長(zhǎng)速度來(lái)緩解民生矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)也不能例外，底線就是不能影響就業(yè)大局。總理在另外一段話里說(shuō)：“面臨下行壓力，有多重風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于在穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)之間找到衡點(diǎn)……我們的政策儲(chǔ)備、工具箱里的工具還比較多。”定向調(diào)控是本屆政府的主要思路。

2、強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。

解釋?zhuān)耗壳皣?guó)內(nèi)限購(gòu)的城市僅剩5個(gè)，一線城市會(huì)不會(huì)放開(kāi)限購(gòu)是2015年的最大猜測(cè)。從這句話可以看出，中央給地方政府放松政策的權(quán)限，但是同時(shí)也要承擔(dān)因此而產(chǎn)生的后果。“因地制宜，分城施策”還會(huì)是2015年房地產(chǎn)的主要調(diào)控思路，地方政府有限的放松、甚至刺激政策會(huì)被允許，但是可能引起大起大落的政策會(huì)特別慎重。

3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求。

解釋?zhuān)撼姓J(rèn)剛性需求，就意味著不會(huì)在需求端進(jìn)行過(guò)份限制，比如限購(gòu)政策。“投機(jī)性需求”在本屆兩會(huì)上沒(méi)有被提到，說(shuō)明政府認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)性需求已經(jīng)被抑制了，但為避免反彈的可能性，以及本屆政府對(duì)“定向調(diào)控”方式的偏好，未來(lái)在信貸、首付比例方面降低自住和改善需求門(mén)檻的可能性非常大。

4、我們?cè)诟脑炫飸魠^(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。