11月9日,北京全市16個(gè)區(qū)縣正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,開始下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。

在此之前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個(gè)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)席會(huì)議的部署,今年年底全部市縣要完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。

各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作的展開,總是被市場(chǎng)與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅,經(jīng)過六年時(shí)間多地“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),按評(píng)估值征稅的技術(shù)相對(duì)成型;再加上不動(dòng)產(chǎn)登記帶來的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息,房地產(chǎn)稅開征的條件日趨成熟。

現(xiàn)在已無需猜測(cè)下一個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市花落誰家,因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅將先立法,再在國內(nèi)推行。作為稅改牽頭主要部門的財(cái)政部,表示會(huì)配合全國人大立法。

財(cái)政部部長樓繼偉在《深化財(cái)稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產(chǎn)稅改革的思路:對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù);加強(qiáng)調(diào)研,立法先行,適時(shí)推進(jìn)。

不同于之前的物業(yè)稅和上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn),按照樓繼偉闡釋的改革路徑,房地產(chǎn)稅改革要對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有各環(huán)節(jié)稅種進(jìn)行調(diào)整,除了稅收,收費(fèi)項(xiàng)目也要納入進(jìn)來。兼并哪些稅種,取消哪些稅種,調(diào)整哪些稅種,現(xiàn)在還有爭(zhēng)議。

樂觀者指出,財(cái)稅改革是全面深化改革重要一環(huán),房地產(chǎn)稅應(yīng)能在“十三五”期間落地。不過,受立法程序所限,該法最快通過也要到2017年。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系:2018年成形

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,能在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)過盛的投機(jī)情緒;所以曾經(jīng)有地產(chǎn)大佬調(diào)侃,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記喊了很多年,一直沒有實(shí)際動(dòng)作。

現(xiàn)在,這項(xiàng)工作正在切實(shí)展開。

地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合正在推進(jìn),根據(jù)10月中旬召開的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會(huì)議透露的信息,目前已有198個(gè)市(州)完成職責(zé)整合,1193個(gè)縣(區(qū))完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,分別占全國市縣總數(shù)的60%、42%。

將原本散落在國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整并成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門,涉及到人事、編制、機(jī)構(gòu)等調(diào)整,并不容易。

按計(jì)劃,全部市縣職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的工作應(yīng)在今年年底完成。為此,四季度國土部展開專項(xiàng)督查,要求準(zhǔn)確把握地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整并具體情況,以職責(zé)明確、機(jī)構(gòu)健全、上下銜接為標(biāo)準(zhǔn),設(shè)立臺(tái)賬,強(qiáng)力推進(jìn);對(duì)年底不能如期完成的地方,將提出問責(zé)的意見和建議。

職能的整并只是開始,關(guān)鍵是數(shù)據(jù)信息共享和服務(wù)的改善。未來,不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享,不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。

國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華表示,實(shí)施統(tǒng)一登記可以厘清當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限,提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性,避免權(quán)限不清導(dǎo)致的糾紛;建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng),又可以有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息臺(tái)的相關(guān)準(zhǔn)備工作。如河北提出,2017年底前,全面完成制度建設(shè)、數(shù)據(jù)整合和各類不動(dòng)產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件的融合對(duì)接;2017年底前,全省不動(dòng)產(chǎn)登記信息將實(shí)現(xiàn)共享并可提供信息查詢服務(wù)。在國家層面,不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)臺(tái),有望在2018年前投入運(yùn)行,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫:“變更”中緩慢生成

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定,國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

江蘇一基層地稅局官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,房地產(chǎn)稅開征首先面臨的難點(diǎn)就是房地產(chǎn)信息資源共享的問題。房地產(chǎn)信息掌握在住建部門手中,稅務(wù)部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。

現(xiàn)實(shí)是,住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化之前,土地多是免費(fèi)劃撥,由企事業(yè)單位自籌自建,住房多在系統(tǒng)內(nèi)流通,沒有在公開市場(chǎng)上交易。如北京有大量的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、事業(yè)單位房產(chǎn),這些房產(chǎn)信息掌握在系統(tǒng)內(nèi)部,并未到政府管理部門登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,有助于生成一個(gè)完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。不過,數(shù)據(jù)生成需要時(shí)間。

不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例明確指出,登記遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則,只有在辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等,才重新辦理新的產(chǎn)權(quán)證,原有的產(chǎn)權(quán)證一樣有效。因此,完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。

曲衛(wèi)東表示,房地產(chǎn)稅開征,要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要將原本獨(dú)立的土地和房屋信息整合起來。另外,未來房地產(chǎn)稅若以家庭作為征稅單元,還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序,此前已在國務(wù)院法制辦公開征求過一次意見。

試點(diǎn)12年:從抑制投資到開拓稅源

房地產(chǎn)稅討論了12年,一路演變,改革方案和側(cè)重點(diǎn)有所不同。

2003年10月,十六屆三中全會(huì)首次提出物業(yè)稅的設(shè)想,“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

隨后,包括北京、深圳等在內(nèi)共計(jì)十個(gè)省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。當(dāng)時(shí)改革思路是物業(yè)稅為財(cái)產(chǎn)稅,為完善我國稅制,參照國際慣例按評(píng)估值征收。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)跟“房”和“地”都密切相關(guān),兩者難以切割,所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種??房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,兩者合并而來。

一位曾經(jīng)參與北京物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的地稅局官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,稅務(wù)系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)稅改革的思路是很明確的,一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產(chǎn)稅”,按評(píng)估值征稅,二是擴(kuò)大征稅范圍,覆蓋個(gè)人自住房。

在房價(jià)高企的2009年和2010年,一提房地產(chǎn)調(diào)控、長效機(jī)制,每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影,調(diào)控房價(jià)放在更重要的位置上。

2011年初,經(jīng)國務(wù)院同意,上海、重慶兩地推行針對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

上海試點(diǎn)方案主要針對(duì)新購住房,新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點(diǎn)方案調(diào)節(jié)意圖更明顯,主要針對(duì)高檔住宅和獨(dú)棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對(duì)待了本地戶籍人口和非戶籍人口,非戶籍人口征稅門檻更低。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)院教授溫來成對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,上海、重慶兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的角度出發(fā),稅收籌集作用放在比較次要的位置。

4年過去了,滬渝兩地房價(jià)仍在上漲。因此,有人認(rèn)為兩地試點(diǎn)顯示房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)調(diào)控作用不明顯。也有研究認(rèn)為,開征房產(chǎn)稅后,在一定程度上抑制了兩地房價(jià)過快增長;但房價(jià)調(diào)控是綜合多項(xiàng)因素的結(jié)果,如同期上海還有“限購令”。

2013年11月,十八屆三中全會(huì)全面深化改革的決定中,明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。這終結(jié)了各方對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的猜想,房地產(chǎn)稅改革要立法先行。

6月,《深化財(cái)稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月,財(cái)政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出,房地產(chǎn)稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

作為地方財(cái)政穩(wěn)定收入來源之一,房地產(chǎn)稅頗受重視。這有諸多原因,如不動(dòng)產(chǎn)是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源,“營改增”之后地方缺乏主體稅種,賣地收入難以維系,需要有更長期穩(wěn)定的稅收收入等。

房地產(chǎn)稅構(gòu)成:

合并“兩稅”還是“五稅一費(fèi)”

房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理,一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重,保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕,需要適時(shí)調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種;保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,早前說的房地產(chǎn)稅改革,多指“兩稅合并,評(píng)估征收”�，F(xiàn)在財(cái)政部部長提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù),提供了一種新的思路,可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(面向建設(shè)單位收取的一項(xiàng)費(fèi)用),這“五稅一費(fèi)”統(tǒng)籌考慮。

張斌認(rèn)為,現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié),調(diào)整后,住房持有環(huán)節(jié)稅收增加,建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)相應(yīng)下降,房價(jià)有可能有所調(diào)節(jié)。

之所以是“五稅一費(fèi)”,因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的稅種,除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外,還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅;收費(fèi)項(xiàng)目中,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為較大較顯著的收費(fèi)項(xiàng)目。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康在接受媒體采訪時(shí)也表示,“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)收稅,而是把整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡(jiǎn)并,其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅,老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。

溫來成表示,房地產(chǎn)稅的改革,涉及到既有稅種的合并或取消,合并哪些,取消哪些,還有爭(zhēng)論。有人認(rèn)為是合并“兩稅”,有人認(rèn)為應(yīng)該涉及到更多稅種,比如同時(shí)取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

爭(zhēng)議待解:改革路徑未達(dá)成共識(shí)

房地產(chǎn)稅改革,主要是為了籌集地方財(cái)政收入,還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入,思路不同,方案差別也會(huì)很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點(diǎn),房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

如果為了籌集收入,可能要求普遍征收。有研究者測(cè)算表明,房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過測(cè)算。對(duì)作為生活資料的首套房免稅,根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設(shè)免稅房屋占一半),2010年全國商品房銷售均價(jià)格為5029元/方米,按照50%的價(jià)格評(píng)估率(即以評(píng)估價(jià)的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來測(cè)算(實(shí)際稅率為0.5*1%=0.5%),當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元,占GDP比重為1.5%,占地方本級(jí)財(cái)政收入比重為15%。

如果區(qū)別對(duì)待普通住宅和高檔公寓、豪宅,后者按照3%的稅率和70%的評(píng)估率(實(shí)際稅率為0.7*3%=2.1%)來計(jì)算,當(dāng)年房產(chǎn)稅收入為6571億元,占GDP比重為1.7%,占地方本級(jí)財(cái)政收入比例為16.2%。

無論是15%還是16.2%,房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出,房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入,可以緩解基層政府的財(cái)政困難。

如果為了調(diào)控房價(jià)或調(diào)節(jié)收入,稅收籌集作用將明顯減弱。如只對(duì)新增住房、不大涉及存量房的上海方案,以交易價(jià)格為稅基,實(shí)際稅率為0.6%,2011年籌集房產(chǎn)稅約為6800萬元,占本級(jí)財(cái)政收入的0.02%。重慶試點(diǎn)方案,只針對(duì)高檔住宅的方案,實(shí)際稅率為0.5%-1.2%,2011年征得稅款約1個(gè)億,占本級(jí)財(cái)政收入的0.03%。

如果是統(tǒng)籌考慮整個(gè)鏈條的稅收,通過房地產(chǎn)稅的改革,未來地方財(cái)政增收空間有多大,還值得考量。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)的稅收占地方財(cái)政收入比重很高。如四川統(tǒng)計(jì)局分析顯示,房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為四川地方稅收的主要來源,2010年至2012年,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)兩項(xiàng)稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

張斌表示,據(jù)他測(cè)算全國各省(區(qū)、市)僅房地產(chǎn)行業(yè)本身的稅收,對(duì)地方稅收的均貢獻(xiàn)水大概在35%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比已經(jīng)比較高,通過增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù),使得行業(yè)稅負(fù)進(jìn)一步增加的空間不大。

土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系也是繞不開的話題。溫來成表示,房價(jià)中很大比例是土地出讓成本,這塊收入已經(jīng)歸政府所有;保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅,針對(duì)包括土地出讓收入的房價(jià)進(jìn)一步征稅,存在重復(fù)征稅的嫌疑。

此外,上述江蘇地稅局官員對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,面對(duì)個(gè)人保有環(huán)節(jié)直接征稅,必須慎之又慎�，F(xiàn)實(shí)中針對(duì)個(gè)體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話,可以通過銀行賬戶進(jìn)行扣繳;但對(duì)個(gè)人家庭征稅,像房地產(chǎn)稅的住房涉及到人基本生存問題,難以采取強(qiáng)制征稅措施。

最重要的是,房地產(chǎn)稅立法需經(jīng)法定程序,公開征求意見,提交人大常委會(huì)反復(fù)審議,過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,針對(duì)個(gè)人或家庭的直接稅立法,一定要讓程序足夠公開透明,讓各方觀點(diǎn)充分表達(dá),努力尋求各方共識(shí),要審慎推出