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上海房產新政：遏制房價快速上漲態勢。樓市調控盛宴，上海姍姍來遲，昨晚終于發布了《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場穩健康發展的意見》。和外地不同的是，因為在今年3月份時已經出臺過“滬九條”，在限購限貸等角度提出了措施，所以上海這次樓市新政并沒有再突出限購或限貸，而是將市場監管作為強化的目標。

本次上海的《意見》包括六條內容，其中第一條為進一步加大商品住房用地供應力度。2017年商品住房用地供應同比有較大幅度的增加。根據地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產開發企業自持住房的比例。

第二條為進一步加強商品住房用地交易資金來源監管。建立由市規劃國土資源局、市金融辦和金融監管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監管聯合工作小組，開展土地交易資金監管工作。根據國家有關規定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

這兩條從土地角度入手，一是加大住宅用地供應，二是加大對土拍資金的監管。可以說在源頭上，對住宅用地供應“開源”、對土拍資金“節流”，目標是遏制此前地王頻出。

第三條為進一步加強新建商品住房預銷售管理。自2017年10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核(包括預售許可和現房銷售備案)，對上市房源定價不合理的，堅決予以調整。加強在售新建商品住房項目銷售價格監測監管，不得擅自提價。

第四條為嚴厲查處房地產市場違法違規行為。持續開展房地產開發企業和中介機構違法違規行為專項整治行動，進一步加大整治力度，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。

2017上海房產新政解讀

滬上土地“夾層融資”全面叫停

10月8日，上海市住建委、規土局下發意見，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地“招拍掛”活動時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并且3年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。銀監局、央行上海總部也分別于當月的12日、19日召集滬上銀行開會，強調防范違規資金進入土地市場。

銀監會對于地產融資的態度一向謹慎。早在2008年，銀監會就發布了《中國銀監會辦公廳關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》(銀監辦發[2008]265號)，《通知》規定，不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓價款的貸款。 2010年，銀監會發布《中國銀監會辦公廳關于加強房地產信托業務監管有關問題的通知》(銀監辦發[2010]54號)，再次強調信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。

事實上，銀行通過信托等資管臺發放的參與土地市場的“夾層融資”早在房地產調控時就已偃旗息鼓，可是，在股市配資叫停、“資產荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。

此前，房地產企業拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團公司直接劃撥的資金，集團公司可以通過發債、定增等獲得資金;另一類是借銀行理財等資金“夾層融資”加杠桿來獲得。地王頻現，其背后的資金大部分是央企和激進的民營房企通過“夾層融資”的手段募集而來。

地產“夾層融資”的典型模式

夾層融資是一種資本混合形式，是介于風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式。它處于公司資本結構的中層，一般采取次級貸款的形式，但也可以采用可轉換票據或優先股的形式。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點;從權益角度來說，其低于債權，對于優先債權人而言，可以體現出股優先權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在房地產領域，由于傳統優先債及次級債都屬于抵押貸款，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股。

“夾層融資”的典型模式一般為：銀行A的表外理財資金通過券商B的定向資管計劃，和一些機構投資者一同投向單一信托計劃C。該單一信托計劃C的借款主體是房地產企業D的項目公司E。項目公司E股東再將該借款給到房地產企業D，由房地產企業D負責還本付息。在風險防控上，房地產企業D及相關投顧公司為項目公司提供連帶責任保證擔保，項目公司E為信托計劃C提供股權質押，房地產企業D則為信托計劃C提供土地質押。

“地產夾層融資”的典型模式：

新政或有助管控房價

銀行理財資金通過“夾層融資”進入土地市場是推高地價的一個重要源頭。

對于銀行而言，由于設定了一定的門檻，大的股份制銀行“夾層融資”給房地產企業的利率在5.5%至8%之間。由于理財資金的成本在3%至4%之間，因此，這對銀行來說是較劃算的生意。

同時，在杠桿比例方面，在土地拍賣環節，假設房企有10億元自有資金，最多可以向銀行以3倍杠桿借到30億元，用合計40億元資金去買土地，再將這40億元土地抵押，進而再放大3倍杠桿，也就是最終用120億元進行土地開發。

事實上，銀行之所以參與房地產企業土地交易環節，是為了接下來繼續做房地產開發貸款。對于自有資金來源，銀行的要求是這部分資金不應該來源于公開市場籌集的資金。

銀行參與拍地資金的退出一般是在1到3年后，房地產開始期房銷售回款之時。在拍地后，銀行資金會以房地產開發貸的形式繼續進入房地產開發中，直至最后以居民按揭貸款的方式繼續承接房價。

在銀監局的意見下發后，據了解，目前銀行對于房地產企業土地市場的‘夾層融資’已經全面叫停。此前談好的該類項目也叫停了。新政出臺后，小規模房企可能會因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。

上海銀監局的相關政策從土地拍賣源頭進行管控，有利于引導開發商和二手房買賣家的預期。政府的管控目標不是房價高低，而是金融穩定，防止惡性泡沫。該政策直擊“靶心”，比簡單的限購、限貸更加科學。這一思路同樣值得其他一線城市推廣。

當然，在風險提高、銀行理財資金無法抵達的情況下，將有風險偏好更高的私募基金及民間配資進入房地產土地拍賣市場。