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年營改增最新政策對房地產行業的影響

2024-05-25 21:52:34 大風車考試網

營改增新政下,對于房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務,并且影響主要的房地產類型。

5月1日起,營改增試點改革在全國范圍內全面推開。房地產行業作為此次改革中的難點和重點,備受關注。如何啃下這塊“硬骨頭”,直接影響到整個改革的順利完成以及經濟的穩發展。

營改增新政下,對于房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務,并且影響主要的房地產類型,比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。房地產業將適用于11%的增值稅稅率,較之營業稅5%的稅率有大幅上漲。

畢馬威中國間接稅合伙人沈瑛華認為,增值稅實際上是基于差額征稅(銷項減進項),而營業稅是基于全額征稅(僅銷項),所以單純將新稅率和老稅率直接進行比較是沒有意義的。另外,過渡性政策的實施也會對稅率產生進一步的影響。

雖然目前具體的房地產增值稅算法和相關配套政策還未發布,但大眾對于營改增后房價走勢格外關注。中匯浙江稅務授薪合伙人、注冊稅務師董智在接受上證報記者采訪時說,由于增值稅是價外稅,營改增后,統計局發布的房價是價稅分離后的房價,與同期相比肯定房價會“下降”,但購房者支付的總金額不一定會減少。

他舉例說,營改增前合同價500萬的房子,同樣的情況下,營改增后,現在統計的房價:500/(1+11%)=450.45萬元;即使房地產企業采用簡易計稅方式,房價還是會略有下降:500/(1+5%)=476.19萬元。

“房產企業稅負在簡易征收的情況下,稅負略有下降,在一般計稅方式下,房企稅負會不會下降取決于企業的財務管理、供應商管理情況。管理越優秀的企業、合作伙伴越給力(大型企業、采用一般計稅方式的供應商),越有利于房產企業稅負控制。”董智說。

在沈瑛華看來,營改增政策屬于穩過渡,房價不會因為政策出臺而波動。舉例而言,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。除北京、上海、廣州和深圳外,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。該政策延續了營業稅的規定,不僅適用于個人自住用房,也適用于投資的住房。這一政策對于鼓勵長期持有不動產并抑制投機行為有重要影響。

據悉,有關部門已經在抓緊研究房地產相關配套政策。目前已出臺營改增政策中,購買不動產可以抵扣增值稅被社會普遍解讀為“拯救商業地產最強音”。

營改增相關政策規定,2017年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2017年5月1日后取得的不動產在建工程,其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

“新購置不動產納稅抵扣范圍,對商業地產而言是個重大利好,有利于房產企業的寫字樓、商鋪等產品的銷售。”董智表示。

既然營改增有利于商業地產去庫存,商業地產價格會不會因此出現上漲?之前財政部副部長史耀斌就曾公開表示,雖然新增的不動產可以作為進項稅抵扣,但如果對生產經營沒有益處的話,企業也不會為了抵扣的目的去大量購買房地產。如果企業投資于不動產,說明希望以后擴展經營業務、占有更大的市場,這屬于企業自身的投資決策問題。

董智認為,由于改征增值稅后,房地產企業會加強對采購環節的增值稅專用發票的管理,這樣就對上游的供應商提出更高要求。未來,由于在一般計稅方式,多取得進項稅可以減輕房地產企業稅收負擔,房地產企業為盡可能多的獲取進項稅,會調整自己的產品結構,會更多推出精裝修房、帶家電等產品類型。

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