營改增5月1日全面推行后，二手房交易稅負將如何變化，成為關注的焦點之一。財新記者了解到，營改增試點實施辦法中明確，個人購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

目前來看，二手房交易營改增基本上相當于將營業稅政策移至增值稅上，稅負并不會增加。一位地方稅務機關人士對財新記者表示，考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。

但是由于二手房交易中通常是賣方占主導地位，會通過各種方式轉移稅負，他也提醒，要謹防開發商拿增值稅炒作，或者價稅分離標價，建議購房人注意合同簽訂，必須搞清楚房款是否含稅價。

根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應納稅額=銷售額×征收率，比如一套售價150萬(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收，按現行政策，營業稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。

另一可能減稅的來源是2年以上的非普通住房。現行二手房交易營業稅政策是個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

此次個人二手房交易營改增對2年以上(含2年)的住房采用了統一表述，并未區分“非普通住房”和“普通住房”。有稅務咨詢人士對記者表示，這可能意味著未來不分差別對待。

普通住房和非普通住房的區別，主要是各地區根據實際情況，結合單套建筑面積、住宅小區建筑容積率、實際成交價格等制定的本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。如果營改增后，2年以上的非普通住房也納入免征范圍，將減輕這部分住房的交易稅負。

為確保全面推開營改增穩實施，國稅總局日也發文稱，全面推開營改增后，二手房交易增值稅在一定過渡期內委托地稅部門代征。

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營改增紅利鏈條打通了多少?二手房整體稅負下降

5月1日起全面推開的營改增試點至今已經施行一周多了，那么營改增對此次納入試點的建筑、房地產、金融、生活服務業帶來了怎樣的影響?是否如之前預料的那樣為企業帶來減稅紅利?企業該如何才能享受到營改增帶來的利好?

繼本月1日各地陸續開出首張增值稅發票之后，我國全面闖關的營改增又度過了最關鍵的第二關和第三關：即二手房交易實現營改增開票繳納以及四大行業全面開票。據北京市國稅局的稅務人員介紹，營改增給企業帶來的減稅紅利會隨著增值稅涉及范圍越來越廣而體現明顯。因為納入增值稅制的行業越多，先期執行試點的行業的可抵扣項就越多，從而實現良性循環的鏈條。“現在營改增已全面推開，抵扣鏈條也就完全打通了。”

根據營改增的試點方案，以年銷售額500萬元為界限，500萬元以上的企業屬于一般納稅人，500萬元以下的企業為小規模納稅人。根據規定，營改增后小規模納稅人將從過去普遍征收5%的營業稅降為3%的增值稅征收率，稅收負擔總體下降四成。這意味著，一般納稅人的減稅是有條件的，需要通過增值稅進項抵扣實現，而小規模納稅人減稅則是“無條件”的，可以直接享受稅率降低帶來的減稅。不過也有業內人士提醒，營改增從稅制設計層面保證了行業稅負只減不增，不過并不代表所有企業稅負都會下降。“企業還需要提升管理水、結合自身需求正確運用營改增細則，才能真正享受到營改增的紅利。”

北青報記者在采訪中了解到，為確保各行業的稅負只降不增，稅務部門在整個營改增切換過程中不斷微調政策，不惜多次“打補丁”出臺有針對性的實施細則，確保一些特殊行業也能稅負降低。

比如，營改增方案中對勞務派遣如何抵扣沒有明確，此前地方稅務部門收到大量勞務派遣企業的反饋。為此，一份補充文件《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》發出，給勞務派遣公司帶來了福音。增值稅時代，原先營業稅對勞務派遣實行差額征收政策被移過來，但差額征收是不能抵扣的。為照顧一些企業需求，文件在保留差額征收的同時，增加可抵扣模式，即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅。這就意味著，勞務派遣類企業可以根據自身特點算算哪種方式最劃算就選擇哪種方式。

另外，營改增政策還給經常走高速路的企業帶來了紅利。高速公路費抵扣的焦點主要是抵扣憑證問題。由于改革剛啟動增值稅發票與高速路收費系統還未完全對接，為讓更多交通物流企業獲得減稅紅利，補充文件提出了過渡性舉措，明確一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發票計算可抵扣的進項稅額。

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營改增對二手房交易影響不大

營改增實施已過一周，效果到底如何，在房地產這個行業中，跟老百姓息息相關的就是二手房交易。日，北青報記者走訪多個中介門店，業務人員普遍認為，營改增對二手房交易影響不大。此前，營改增出臺之時，業內人士普遍認為這是一個利好，但從其對實際成交來看，影響微乎其微。

前日中午，朝陽區定福莊某地產中介公司員工正給客戶介紹房源，在了解了房源的基本信息之后，該客戶提到了營改增后交易稅費問題，中介公司員工告訴該客戶營改增后，交易的稅負不會增加，反而有所減輕。對于北青報記者提到的關于營改增對二手房交易的影響，該業務人員稱，從目前入市房源與交易數量來看，營業點與去年同期相比并無顯著變化，另外，幾乎沒有客戶是因為營改增引發的買房或者賣房交易，雖然問的人不少，但一聽說影響不大也不再糾纏于這一點。真正影響二手房交易的還是房價的高低、土地的使用年限、房屋的裝修質量以及是否“滿五唯一”等因素。

一名準備期換新房的張女士告訴北青報記者，她此前很關心這個問題，關于營改增后的計稅方式已咨詢過稅務局的專業人士，她目前看中一套總價400萬元的房子，經過計算，營改增之前營業稅與營改增后繳納的稅費相比差額不大。由于孩子上學不方便，張女士打算將原來在五環外的房子換成在四環邊上的一套房子。

據了解，營業稅是價內稅，即過去房價是含稅價，增值稅是價外稅，要按照不含稅價來征稅，所以要先計算不含稅價格，再計算繳納增值稅。此外，營改增后，二手房營業稅優惠政策將移到增值稅征收中。由于增值稅作為價外稅，二手房交易的稅負不會增加。營改增試點后，二手房交易的增值稅仍然由地稅部門征收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變，但稅負略有下降。

除了買房者和賣房者之外，北青報記者也咨詢了多位地產研究人士。他們總體上認為，營改增對于房地產業長期來說是一個利好，但對于市場中具體的個人買賣二手房影響不大。

餐飲

有飯店預計營改增后毛利上升3%

對于此次營改增將給餐飲企業帶來哪些變化，北青報記者采訪的華天餐飲集團、花家怡園、蟹老宋等多家企業負責人均表示正在觀望和學習中，還需要等新政實施一個月后再看稅務報表。海底撈方面則透露，經過多次測算，預測將至少提高3%個利潤點，這也是此前眉州東坡作為北京市餐飲行業首例實施營改增企業時對外透露的數字。

餐飲企業最晚9月實施營改增

海底撈將于5月10日在京統一實施營改增，為何比其他餐飲企業晚實施呢?海底撈方面稅務負責人介紹，國家稅務部門對營改增實施是有緩沖期的，可延續到6月30日，而北京市稅務部門規定生活服務類企業可以延續到8月30日。“企業實行這項新政，一是對員工培訓量很大，海底撈要確定順利執行營改增政策，并且逐步推行。另外我們在北京的30家門店還有之前預存的營業稅發票，統計一下大概還有10萬份，所以對此要有個消化過程。”海底撈方面表示，作為一般納稅人，海底撈實施營改增，帶來降低稅負的變化，要比其他小規模餐飲企業更高。

營改增首周簋街飯店還“沒感覺”

在日北青報記者對多家餐飲企業的采訪中，很多餐飲企業負責人都表示，還不確定營改增之后到底會給企業帶來哪些變化。作為簋街餐飲協會會長，北京花家怡園董事長花雷對于營改增也有一些迷茫，“目前營改增剛實施一周，對于簋街很多餐飲企業來說，既沒嘗到甜頭，也沒吃到苦頭。因此我們都不太知道這項改革到底會使企業有何變化，雖然政府部門說對我們是有利的，但到底怎么有利也沒說，培訓的也少，我們也在談論這個事，很多餐飲企業的老板、稅務總監都感覺挺彷徨。”

“對于花家怡園來說，即便是財務總監對肉菜采購、建筑裝修等購買的東西，哪些能抵稅，哪些不能抵也并不清楚，我相信不止我們一家遇到這個問題，很多餐飲同行都摸不清呢。”花雷指出，餐飲企業負責人去稅務局培訓一次課，也不能對所有事都明白，還有很多羅列不到的問題，都需要在實踐中適應磨合。“不過，最終降稅能對餐飲界有好處，就是幫助我們的一件大事。”

稅務總監業務能力將受考驗

據了解，與營業稅相比，增值稅在稅率/征收率、營業收入計算、計稅方法、發票管理、申報資料、征收機關等環節都出現較大變化，特別是抵扣制的計稅方法、增值稅專用發票管理、申報表格的填報難度和數量等，都較營業稅時期增加了難度和復雜程度。

一名受訪的餐飲業人士稱，除稅費外，他們還要考慮人力、租金、水電氣等在營收中的占比，“這些成本大概能占到營收的85%，所以要學習的新規很多。”有業內人士指出，營改增對餐飲企業的稅務總監的個人業務能力也是很大的考驗，也就是說業務能力強的有可能給企業降稅，反之還有可能比原來交的稅更多。

保險

一般納稅人買產險百元可省5.66元

今年5月1日營改增試點全面鋪開，各家保險公司也紛紛開出營改增發票。北青年記者了解到，目前，由于壽險、農業保險等享受免稅政策依舊延續，與此次稅制改革關系不大。產險業營改增后，個人購買車險等暫時還不受影響，一般納稅人買產險因增值稅抵扣，約折合100元可省下5.66元。

根據期財政部、國家稅務總局聯合發布的《關于進一步明確全面推開營業稅改增值稅試點金融業有關政策的通知》，以及相關配套政策的相關規定，現行營業稅制下保險行業所享受的稅收減免政策在改為增值稅后將全部得到延續。

按照《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，列出的免征增值稅的業務中就包括農牧保險以及為使農民獲得農牧保險知識的技術培訓業務;保險公司開辦的一年期以上人身保險產品取得的保費收入，即一年期以上人身保險，是指保險期間為一年期及以上返還本利的人壽保險、養老年金保險，以及保險期間為一年期及以上的健康保險;金融同業往來利息收入。

保險公司主要納稅收入來自保費銷售和投資差價收入，由于壽險大部分一年期以上業務享受免稅優惠，營改增涉及的需納稅收入可能主要來自財產險。

《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》還明確，被保險人獲得的保險賠付不用繳納增值稅。

安財險北京分公司財務部經理范瑩接受北青報記者采訪時表示，保險業的特點是對系統的依賴度非常高，網點眾多，系統的切換，切換到增值稅管理模式，包括承保系統、財務系統、理賠系統的改造，時間緊任務重，迎合增值稅變化的系統改造非常關鍵。

另據介紹，對于產險的投保人而言，主要分為兩類客戶來看，一般納稅人、小規模納稅人和個人。對于，一般納稅人而言，采購保險的成本將會降低，以100元保費為例，原來的100元采購支出，現在因可進項抵扣實際只需支出94.34元，降低了5.66元;而對于個人和小規模納稅人的企業而言，采購保險的成本沒有變化