通州商務型公寓目前只存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應大約在1-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

5月5日晚上九點，張先生收到一名萬科項目銷售員的通知，“明天通州開始限購且政策非常嚴苛，如有意向客戶需要，于今晚到大望路萬科簽約中心迅速訂房。”

張先生趕到的時候萬科簽約中心各個窗口已經(jīng)擠滿了人。據(jù)萬科相關負責人透露，這一天晚上，萬科共計簽約了52套房源。

5月5日晚上十點，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關于加強通州區(qū)商務型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。這印證了此前種種有關通州商務型公寓限購升級的傳言。

《通知》明確，從當天起，在通州購買商務型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購條件。商業(yè)、辦公項目銷售對象也限定為企事業(yè)單位和社會組織，不再對居民銷售。居民家庭購買的通州區(qū)商務型公寓，今后在核驗購房資格時計入該家庭的住房套數(shù)。

限購前夜

“‘首開萬科城市之光’急推50套房源，明天通州開始限購且政策非常嚴苛，如有意向客戶需要，于今晚到大望路萬科簽約中心迅速訂房。客戶需要帶齊8萬元和身份證，月底交10%，年底之前補齊首付或者全款。”這是5月5日晚間在各個地產(chǎn)群流傳的推房信息。

張先生也接到了這樣的信息。出于投資目的，他果斷來到萬科簽約中心簽訂了一套總價200萬左右的商務型公寓。

張先生決策的邏輯是，按照北京限購的市場規(guī)律，限購只能說明房產(chǎn)更具有投資價值。未來可以增值，至少是保值。

萬科方面的人士回應稱，此次連夜開盤只是針對內部員工。“99%都是內部員工。”該人士稱，他也接到了公司銷售的通知電話。萬科方面遵循一貫原則，不對政策進行評價。

亞豪機構統(tǒng)計顯示，4月第三周，北京商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交5427套，占比高達80%，其中通州區(qū)商住產(chǎn)品共實現(xiàn)成交4698套，在全體商住成交中占比九成。當周成交排行榜中，排名前六位的項目均為通州商住產(chǎn)品，排名首位的東亞?尚品臺湖更是實現(xiàn)單周3191套的成交量。

亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，通州商住的成交集中暴漲，主要是受商住限購傳言的刺激。對于供應方而言，一旦限購，具備購房資格的客群基數(shù)將大大減少，區(qū)域內同類型產(chǎn)品競爭壓力較大，對于項目銷售速度將產(chǎn)生較大影響，因此不少項目選擇在限購政策出臺前加緊推盤出貨;對于需求方而言，通州區(qū)域未來發(fā)展前景長期被看好，因此投資類需求十分踴躍，而此次限購前夜成交大幅超過通州住宅加強限購前夜也是出于這一原因，商住產(chǎn)品的不限購特性使其吸引了大量投資類需求。

“新北京中心”則更顯淡定。該項目負責人稱，“全年17億的任務，4月已經(jīng)完成了15億，還差2億就等新樓棟拿預售證了。”而未來剩下的樓棟，他們也并不擔心。“只不過有購房資格的客戶變少了。但越限購就越說明價值。”

通州區(qū)域商務型公寓的限購卻令北京其他區(qū)域的商住樓項目有些“開心”。一家位于朝陽區(qū)的商住項目負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“由于得知通州限購，他們將于5月6日中午正式將項目售價每方米上調2000元。”

鞏固北京副中心

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，由于通州多年來維持“睡城”現(xiàn)象，區(qū)域內發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并不多。而由于地理位置偏遠，一些企業(yè)并不愿意搬遷到通州辦公。由于整售和出租難度大，開發(fā)商更加熱衷于將商業(yè)立項的公寓散售給個人。

因此，與以前限購出臺意義不同的是，通州商住項目限購的另外一層深意是，著眼于北京城市副中心的發(fā)展。

北京市住建委有關負責人表示，北京城市副中心建設是落實京津冀協(xié)同發(fā)展這一國家戰(zhàn)略的重要內容，是市委、市政府當前和未來一段時期的工作重點，房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，對于城市副中心建設十分重要。

該人士稱，去年8月，通州出臺《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州區(qū)住房市場過熱勢頭。但在非住宅市場，包括商務型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開發(fā)設計或改造成具有獨立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項目，還存在投機炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，有必要依法予以規(guī)范。本次適時強化此類項目的銷售管理，短期將有效降低通州房地產(chǎn)市場熱度，長期將有利于區(qū)域長遠健康發(fā)展。

此外，該政策還明確規(guī)定了，新建商業(yè)辦公項目，應按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或者組織。今后再出售時，也只能是出售給企事業(yè)單位和組織。

據(jù)通州區(qū)政府相關人士介紹，這一舉措，是基于商務型公寓本質上屬于區(qū)域性居住資源，屬地政府有責任加強統(tǒng)籌管理安排，擠出這部分投機投資需求，有利于保護和滿足在該區(qū)域實際工作和生活家庭的居住需要。

中原地產(chǎn)分析師張大偉估算，商務型公寓目前只存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來這些項目都需要銷售給企業(yè)。通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應大約在1-2萬套，整體看，這些項目將受到影響。

北京房協(xié)秘書長陳志認為，商業(yè)、辦公類項目的配置，是為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間。開發(fā)企業(yè)應嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售和經(jīng)營。改變規(guī)劃用途的做法，不但嚴重擾亂當前通州房地產(chǎn)市場，也會阻礙未來產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，影響城市副中心建設。

通州的未來

通州是全國唯一以區(qū)為單位進行限購的區(qū)域。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，通州公寓、商辦項目限購，是因為北京尤其是通州的住宅價格已經(jīng)呈上漲態(tài)勢，且已處高位，調控政策執(zhí)行嚴格后，投資客資金投向不得不由住宅轉向未來商住投資價值較大的通州;另外，通州副中心迎來北京市政府的搬遷，未來區(qū)域資源和產(chǎn)業(yè)勢必向通州轉移，這對于通州商住產(chǎn)品也是一個非常大的機會，房產(chǎn)項目包括商住項目的價格也會迎來上漲周期，因此，通州的商住項目也會迎來投資客關注。從這個角度來看，通州商住限購也是未來防止由于上述兩個因素導致的商住市場過熱而來。

21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，雖然通州住宅限購后成交量大跌，但價格仍然堅挺。區(qū)域內一些二手房掛牌價已經(jīng)高達4萬元/方米，存量不多的一手樓盤售價也普遍在4萬元-4.8萬元/方米。限購前商務型公寓、商住產(chǎn)品方面，最高成交均價達46996元/方米。

張大偉稱，2015年8月通州住宅升級限購后，住宅成交從之前的單月1000套-2000套，下調到了500套上下，跌幅一半;但成交均價卻持續(xù)穩(wěn)定。此次通州商住升級限購，由于要求企業(yè)購買，將影響60%-80%區(qū)域商住存量成交。目前通州市場的整體庫存較少，且最幾年土地供應少，整體對項目的價格打壓不會太冒險。但成交量大幅度下調，將抑制價格快速上漲的可能性。

張宏偉也認為，公寓、商辦產(chǎn)品的成交量勢必跌入低谷期。一方面，限購前政策傳聞已有一個月左右時間，房企集中跑量，釋放了一波需求，短期內需求沒有之前那么多;另一方面，限購政策從嚴后，有公寓、商辦購房資格的群體減少了不少，短期內這部分購房者或投資客也會進入觀望狀態(tài)。

其認為，通州的開發(fā)商短期內銷售策略可能會轉為捂盤惜售、少量多批，因為未來通州的公寓、商辦市場還是被看好的，仍然有需求釋放和漲價的空間。

此外張宏偉表示，未來或許會存在規(guī)避限購的行為。如個人投資客可以注冊企業(yè)，利用企業(yè)資格購買通州的公寓，此時，購買不動產(chǎn)還可以抵扣增值稅。