通州商務(wù)型公寓目前只存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場(chǎng)占比不足5%，大部分項(xiàng)目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫(xiě)字樓。未來(lái)這些項(xiàng)目都需要銷(xiāo)售給企業(yè)。通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1-2萬(wàn)套，整體看，這些項(xiàng)目將受到影響。

5月5日晚上九點(diǎn)，張先生收到一名萬(wàn)科項(xiàng)目銷(xiāo)售員的通知，“明天通州開(kāi)始限購(gòu)且政策非常嚴(yán)苛，如有意向客戶需要，于今晚到大望路萬(wàn)科簽約中心迅速訂房�！�

張先生趕到的時(shí)候萬(wàn)科簽約中心各個(gè)窗口已經(jīng)擠滿了人。據(jù)萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，這一天晚上，萬(wàn)科共計(jì)簽約了52套房源。

5月5日晚上十點(diǎn)，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》。這印證了此前種種有關(guān)通州商務(wù)型公寓限購(gòu)升級(jí)的傳言。

《通知》明確，從當(dāng)天起，在通州購(gòu)買(mǎi)商務(wù)型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購(gòu)條件。商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象也限定為企事業(yè)單位和社會(huì)組織，不再對(duì)居民銷(xiāo)售。居民家庭購(gòu)買(mǎi)的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭的住房套數(shù)。

限購(gòu)前夜

“‘首開(kāi)萬(wàn)科城市之光’急推50套房源，明天通州開(kāi)始限購(gòu)且政策非常嚴(yán)苛，如有意向客戶需要，于今晚到大望路萬(wàn)科簽約中心迅速訂房�？蛻粜枰獛�齊8萬(wàn)元和身份證，月底交10%，年底之前補(bǔ)齊首付或者全款�！边@是5月5日晚間在各個(gè)地產(chǎn)群流傳的推房信息。

張先生也接到了這樣的信息。出于投資目的，他果斷來(lái)到萬(wàn)科簽約中心簽訂了一套總價(jià)200萬(wàn)左右的商務(wù)型公寓。

張先生決策的邏輯是，按照北京限購(gòu)的市場(chǎng)規(guī)律，限購(gòu)只能說(shuō)明房產(chǎn)更具有投資價(jià)值。未來(lái)可以增值，至少是保值。

萬(wàn)科方面的人士回應(yīng)稱，此次連夜開(kāi)盤(pán)只是針對(duì)內(nèi)部員工�！�99%都是內(nèi)部員工�！痹撊耸糠Q，他也接到了公司銷(xiāo)售的通知電話。萬(wàn)科方面遵循一貫原則，不對(duì)政策進(jìn)行評(píng)價(jià)。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月第三周，北京商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交5427套，占比高達(dá)80%，其中通州區(qū)商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交4698套，在全體商住成交中占比九成。當(dāng)周成交排行榜中，排名前六位的項(xiàng)目均為通州商住產(chǎn)品，排名首位的東亞?尚品臺(tái)湖更是實(shí)現(xiàn)單周3191套的成交量。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，通州商住的成交集中暴漲，主要是受商住限購(gòu)傳言的刺激。對(duì)于供應(yīng)方而言，一旦限購(gòu)，具備購(gòu)房資格的客群基數(shù)將大大減少，區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售速度將產(chǎn)生較大影響，因此不少項(xiàng)目選擇在限購(gòu)政策出臺(tái)前加緊推盤(pán)出貨;對(duì)于需求方而言，通州區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景長(zhǎng)期被看好，因此投資類需求十分踴躍，而此次限購(gòu)前夜成交大幅超過(guò)通州住宅加強(qiáng)限購(gòu)前夜也是出于這一原因，商住產(chǎn)品的不限購(gòu)特性使其吸引了大量投資類需求。

“新北京中心”則更顯淡定。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人稱，“全年17億的任務(wù)，4月已經(jīng)完成了15億，還差2億就等新樓棟拿預(yù)售證了。”而未來(lái)剩下的樓棟，他們也并不擔(dān)心。“只不過(guò)有購(gòu)房資格的客戶變少了。但越限購(gòu)就越說(shuō)明價(jià)值�！�

通州區(qū)域商務(wù)型公寓的限購(gòu)卻令北京其他區(qū)域的商住樓項(xiàng)目有些“開(kāi)心”。一家位于朝陽(yáng)區(qū)的商住項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“由于得知通州限購(gòu)，他們將于5月6日中午正式將項(xiàng)目售價(jià)每方米上調(diào)2000元�！�

鞏固北京副中心

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，由于通州多年來(lái)維持“睡城”現(xiàn)象，區(qū)域內(nèi)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并不多。而由于地理位置偏遠(yuǎn)，一些企業(yè)并不愿意搬遷到通州辦公。由于整售和出租難度大，開(kāi)發(fā)商更加熱衷于將商業(yè)立項(xiàng)的公寓散售給個(gè)人。

因此，與以前限購(gòu)出臺(tái)意義不同的是，通州商住項(xiàng)目限購(gòu)的另外一層深意是，著眼于北京城市副中心的發(fā)展。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京城市副中心建設(shè)是落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展這一國(guó)家戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，是市委、市政府當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)期的工作重點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于城市副中心建設(shè)十分重要。

該人士稱，去年8月，通州出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》后，政策效果良好，有效遏制了通州區(qū)住房市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭。但在非住宅市場(chǎng)，包括商務(wù)型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項(xiàng)目，還存在投機(jī)炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣(mài)給分散的個(gè)人，不僅減損區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會(huì)帶來(lái)人口大量無(wú)序涌入的隱患，有必要依法予以規(guī)范。本次適時(shí)強(qiáng)化此類項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理，短期將有效降低通州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，長(zhǎng)期將有利于區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

此外，該政策還明確規(guī)定了，新建商業(yè)辦公項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)劃用途銷(xiāo)售，只能出售給企事業(yè)單位或者組織。今后再出售時(shí)，也只能是出售給企事業(yè)單位和組織。

據(jù)通州區(qū)政府相關(guān)人士介紹，這一舉措，是基于商務(wù)型公寓本質(zhì)上屬于區(qū)域性居住資源，屬地政府有責(zé)任加強(qiáng)統(tǒng)籌管理安排，擠出這部分投機(jī)投資需求，有利于保護(hù)和滿足在該區(qū)域?qū)嶋H工作和生活家庭的居住需要。

中原地產(chǎn)分析師張大偉估算，商務(wù)型公寓目前只存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場(chǎng)占比不足5%，大部分項(xiàng)目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫(xiě)字樓。未來(lái)這些項(xiàng)目都需要銷(xiāo)售給企業(yè)。通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1-2萬(wàn)套，整體看，這些項(xiàng)目將受到影響。

北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目的配置，是為未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。改變規(guī)劃用途的做法，不但嚴(yán)重?cái)_亂當(dāng)前通州房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)阻礙未來(lái)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，影響城市副中心建設(shè)。

通州的未來(lái)

通州是全國(guó)唯一以區(qū)為單位進(jìn)行限購(gòu)的區(qū)域。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，通州公寓、商辦項(xiàng)目限購(gòu)，是因?yàn)楸本┯绕涫峭ㄖ莸淖≌瑑r(jià)格已經(jīng)呈上漲態(tài)勢(shì)，且已處高位，調(diào)控政策執(zhí)行嚴(yán)格后，投資客資金投向不得不由住宅轉(zhuǎn)向未來(lái)商住投資價(jià)值較大的通州;另外，通州副中心迎來(lái)北京市政府的搬遷，未來(lái)區(qū)域資源和產(chǎn)業(yè)勢(shì)必向通州轉(zhuǎn)移，這對(duì)于通州商住產(chǎn)品也是一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)，房產(chǎn)項(xiàng)目包括商住項(xiàng)目的價(jià)格也會(huì)迎來(lái)上漲周期，因此，通州的商住項(xiàng)目也會(huì)迎來(lái)投資客關(guān)注。從這個(gè)角度來(lái)看，通州商住限購(gòu)也是未來(lái)防止由于上述兩個(gè)因素導(dǎo)致的商住市場(chǎng)過(guò)熱而來(lái)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，雖然通州住宅限購(gòu)后成交量大跌，但價(jià)格仍然堅(jiān)挺。區(qū)域內(nèi)一些二手房掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)4萬(wàn)元/方米，存量不多的一手樓盤(pán)售價(jià)也普遍在4萬(wàn)元-4.8萬(wàn)元/方米。限購(gòu)前商務(wù)型公寓、商住產(chǎn)品方面，最高成交均價(jià)達(dá)46996元/方米。

張大偉稱，2015年8月通州住宅升級(jí)限購(gòu)后，住宅成交從之前的單月1000套-2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半;但成交均價(jià)卻持續(xù)穩(wěn)定。此次通州商住升級(jí)限購(gòu)，由于要求企業(yè)購(gòu)買(mǎi)，將影響60%-80%區(qū)域商住存量成交。目前通州市場(chǎng)的整體庫(kù)存較少，且最幾年土地供應(yīng)少，整體對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格打壓不會(huì)太冒險(xiǎn)。但成交量大幅度下調(diào)，將抑制價(jià)格快速上漲的可能性。

張宏偉也認(rèn)為，公寓、商辦產(chǎn)品的成交量勢(shì)必跌入低谷期。一方面，限購(gòu)前政策傳聞已有一個(gè)月左右時(shí)間，房企集中跑量，釋放了一波需求，短期內(nèi)需求沒(méi)有之前那么多;另一方面，限購(gòu)政策從嚴(yán)后，有公寓、商辦購(gòu)房資格的群體減少了不少，短期內(nèi)這部分購(gòu)房者或投資客也會(huì)進(jìn)入觀望狀態(tài)。

其認(rèn)為，通州的開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)銷(xiāo)售策略可能會(huì)轉(zhuǎn)為捂盤(pán)惜售、少量多批，因?yàn)槲磥?lái)通州的公寓、商辦市場(chǎng)還是被看好的，仍然有需求釋放和漲價(jià)的空間。

此外張宏偉表示，未來(lái)或許會(huì)存在規(guī)避限購(gòu)的行為。如個(gè)人投資客可以注冊(cè)企業(yè)，利用企業(yè)資格購(gòu)買(mǎi)通州的公寓，此時(shí)，購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)還可以抵扣增值稅。