深圳市人民政府令(第258號)

《深圳經濟特區物業管理條例》實施若干規定

《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若干規定》已經市政府五屆九十八次常務會議審議通過，現予發布，自1月1日起施行。

市長許勤

2013年11月27日

《深圳經濟特區物業管理條例》實施若干規定

第一章總則

第一條為貫徹實施《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)，結合本市實際，制定本規定。

第二條市住房和建設部門是本市物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)，履行下列物業管理監督管理工作職責：

(一)組織實施《條例》以及其他關于物業管理的法律、法規、規章，執行物業管理的有關規定;

(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

(三)指導、協調區政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作;

(四)依照《條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為;

(五)統一監督管理全市物業專項維修資金;

(六)指導、監督和管理全市物業管理招投標活動;

(七)建立物業管理電子投票信息系統、網絡信用臺和誠信檔案制度;

(八)依法處理物業管理重大信訪事項;

(九)法律、法規、規章和市政府規定的其他物業管理監管職責。

第三條區主管部門接受市主管部門的業務指導，履行轄區內下列物業管理監督管理工作職責：

(一)指導街道辦事處履行物業管理監管職責;

(二)確認未能依法選舉產生業主委員會或者業主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業主委員會限期整改、解散;

(三)撤銷違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，撤銷管理規約中違反法律、法規規定和顯失公的內容，決定管理規約中對特定業主顯失公的內容對該特定業主無效;

(四)會同街道辦事處處理物業管理區域劃分的爭議;

(五)指導、監督和管理物業管理招投標活動;

(六)辦理物業管理區域、業主委員會及其委員、物業服務合同、物業管理招投標、管理規約、業主大會議事規則、業主大會和業主委員會印章、行業協會制裁、安全防范應急預案等備案事項;

(七)批準協議選聘前期物業服務企業的申請;

(八)依照《條例》以及其他有關物業管理的法律、法規、規章作出行政處罰等具體行政行為;

(九)依法處理物業管理信訪事項;

(十)法律、法規、規章和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

區主管部門可以根據管理實際，委托街道辦事處以區主管部門的名義辦理前款第(六)項規定的備案事項和第(八)項規定的行政處罰，但業主委員會成立和行業協會制裁的備案除外。

第四條街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，具體負責下列物業管理監督管理工作職責：

(一)負責核實業主大會成立條件并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作，依照本規定墊付籌備費用;

(二)對未能依法選舉產生業主委員會、業主委員會集體辭職、業主委員會被區主管部門解散、業主委員會不按規定召集業主大會會議且拒不執行限期召集決定的情形，組織召集業主大會會議;

(三)對業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業主委員會會議;

(四)調查違反法律、法規規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報區主管部門予以撤銷;

(五)業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;

(六)代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的財物、資料;

(七)組織召開街道物業管理聯席會議;

(八)依法處理物業管理信訪事項;

(九)法律、法規、規章和市、區政府規定的其他物業管理監管職責。

街道辦事處應當明確機構、人員和工作經費，依法貫徹落實其物業管理監管職責。

社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以依法委托社區工作站辦理物業管理相關事務，但受區主管部門委托的事項不得轉委托。

第五條規劃國土、城管、公安、環境保護、市場監管、民政等部門，按照各自職責對轄區內物業管理活動依法進行監督管理。

市房地產權登記機構應當為主管部門、街道辦事處核實業主身份信息提供必要的協助。

第六條各區政府應當會同市主管部門創新扶持政策，在老舊住宅區和原農村城市化社區推行社會化、專業化、市場化的物業服務。

原農村城市化社區可以在各區政府統籌協調、原農村集體經濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規定及相關規定，成立物業管理自治機構。物業管理自治機構限于自行組織提供物業服務，或者決定購買物業服務并處理與物業服務企業履行合同的相關問題。

原農村城市化社區物業管理自治機構成立和運作的具體辦法，由區政府另行制定。

第七條建立物業管理人民調解制度，調解處理物業管理糾紛，促進社會建設和社區和諧。

業主委員會應當依照法律、法規、規章以及管理規約，對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業管理糾紛進行調解。

第八條市主管部門應當建立市物業管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業服務企業及相關從業人員、業主委員會委員和候補委員及執行秘書、承擔機電設備維修養護或者清潔衛生等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。

市物業管理協會應當建立物業服務企業和物業服務從業人員的表彰與懲戒制度。市物業管理協會有關物業服務企業及物業服務從業人員的誠信檔案應當與市物業管理信用信息庫保持互聯互通和信息共享。

第九條倡導綠色物業管理，鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用，促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。

業主大會應當在管理規約中倡導業主、承租人等物業使用人樹立和培養資源節約與環境保護的觀念和行為慣，明確實行生活垃圾分類。

第十條提倡物業服務企業參與養老事業，鼓勵業主大會、物業服務企業利用物業管理區域公共部位開辦日間養老照料中心，探索推行居家養老與社區服務相結合等有利于養老服務業發展、健全養老服務體系的物業服務新模式。相關具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規劃國土部門另行制訂，報市政府批準后實施。

第二章物業管理聯席會議

第十一條根據《條例》第七條的規定，建立市、區、街道三級物業管理聯席會議制度。

第十二條市物業管理聯席會議由市主管部門負責召集，由發展改革、財政、規劃國土、公安、環境保護等部門作為成員單位，依據《條例》、本規定及有關規定對全市物業管理重大問題進行指導、協調、審議和決策。

區物業管理聯席會議由區政府確定成員單位，由區主管部門負責召集，協調處理轄區內物業管理重大問題。

第十三條街道辦事處應當根據物業管理工作實際，組織轄區城管、規劃土地監察、公安、安監、維穩、信訪、環境保護、社區工作站等部門、機構召開物業管理聯席會議，協調處理轄區內下列物業管理問題：

(一)業主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;

(二)新老物業服務企業交接中發生矛盾糾紛的;

(三)發生其他嚴重影響物業管理區域穩定和安全情形的。

街道辦事處組織召開物業管理聯席會議可以邀請市、區主管部門進行工作指導，也可以邀請物業服務企業、業主委員會委員、業主列席會議。

第十四條經物業管理聯席會議議定的政府內部工作事項，與會政府部門、機構應當予以執行;無正當理由拒不執行的，依法追究行政責任。

經物業管理聯席會議議定并由與會政府部門、機構作出的具體行政行為，物業服務企業、業主委員會應當履行，但行政復議機關、人民法院依法決定暫停執行相關具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構應當依法強制執行或者申請人民法院強制執行。

物業管理聯席會議召集單位應當整理并保管物業管理聯席會議記錄。

第三章業主、業主大會和業主委員會

第十五條下列主體在物業管理活動中依法享有業主權利、履行業主義務：

(一)房地產權利證書或者不動產登記簿記載的所有權人;

(二)尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;

(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;

(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的人;

(六)其他符合法律、法規規定的人。

符合前款規定的主體，應當提供合法、有效的證明文件。

第十六條物業管理區域內業主不足10人的，經全體業主一致書面同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責，業主應當自書面決定之日起5日內告知物業所在地的街道辦事處和區主管部門。

第十七條籌備組或者組織選舉的業主委員會應當將業主委員會委員、候補委員及執行秘書的候選人相關信息，于選舉前15日在所在物業管理區域進行公示，公示期不應少于30日。

業主大會會議的議題為選舉或者罷免業主委員會委員的，社區工作站收到列席業主大會會議書面邀請通知后，應當在業主大會會議召開3日前將列席業主大會會議的人員名單和聯系方式書面告知業主委員會。

第十八條業主根據《條例》第十一條第一款第(一)項規定提議召集業主大會臨時會議的，應當提供業主簽名的書面提議資料和提議業主的有效聯系方式。

業主委員會應當在收到提議資料后15日內，按照提議資料記載的有效聯系方式、業主委員會記錄的業主聯系方式，核實提議的業主人數是否達到業主總人數20%以上(含本數，下同)。業主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統核實業主有關信息。業主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。

經核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定的，業主委員會應當自核實完成之日起5日內就提議議題召集業主大會臨時會議。經核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規定、業主仍認為需要的，業主應當重新按照本條第一款規定，提供業主簽名的書面提議材料和提議業主的有效聯系方式，提議召集業主大會臨時會議。

業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在一年內可以不再就同一物業管理事項組織召集業主大會臨時會議;但人民法院、區主管部門依法撤銷業主大會決定的除外。

第十九條業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規規定的，由物業所在地街道辦事處負責調查。

經街道辦事處調查核實，業主大會、業主委員會的決定確有違反法律、法規規定的，街道辦事處應當責令其限期改正。業主大會、業主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應當提請物業所在地區主管部門撤銷業主大會、業主委員會的決定。

第二十條《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規定的“抄送”業主，可以采用以下方式之一：

(一)信函;

(二)電子郵件;

(三)手機短信。

業主聯系方式以入住時登記的方式為準;業主未入住的，以業主首次書面提供的方式為準。業主變更聯系方式的，應當自變更之日起15日內告知業主委員會和物業服務企業。

業主委員會或者業主大會召集人按照本條第一款規定方式、以本條第二款確定的聯系方式向業主發送相關信息后，即完成抄送。

第二十一條《條例》第十三條、第十八條、第二十五條、第二十九條、第四十條、第四十四條、第九十五條、第九十六條及本規定第二十七條、第二十八條、第三十三條規定的“公告”、“公布”，物業服務企業或者業主委員會應當采取在物業管理區域內的樓(棟)或者單元張貼的形式進行，同時根據實際情況選擇下列至少一種形式作為補充：

(一)在物業項目服務場所、業主委員會辦公場所張貼;

(二)在物業管理區域的主要出入口張貼;

(三)在物業管理區域內的廣場、商場等人流密集的商業、文體服務設施出入口張貼。

第二十二條業主大會會議表決應當通過市主管部門建立的電子投票系統進行，但業主大會依法決議不采用電子投票的除外。電子投票規則由市主管部門另行制定。

除業主委員會選舉之外的其他業主大會表決事項，投票截止后，業主大會會議與會業主所持有的投票權未超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數未超過全體業主人數半數的，可延長業主投票時限，但最長不得超過3個月。業主大會議事規則規定的業主投票延長時限低于3個月的，從其規定。

根據前款規定延長的投票期限屆滿仍無法達到表決條件的，業主大會終止該事項表決。終止表決的事項，自終止之日起1年內不得重新作為業主大會議題提出，但經業主委員會全體委員三分之二以上多數同意的除外。

第二十三條《條例》第十四條第三款規定的“業主所擁有物業的建筑面積”，按照房地產權利證書記載的面積計算;尚未登記的，按照竣工測繪的面積計算;尚未竣工測繪的，按房屋買賣合同記載的面積計算。

物業管理區域內全體業主的總投票權數，按照單個業主投票權數的統計總和計算。

《條例》第十九條、第五十二條、第七十四條規定的“物業總建筑面積”，是指該物業房屋建筑面積測繪報告(竣工測繪)載明的總建筑面積。

第二十四條業主人數和總人數按照下列方法認定：

(一)業主人數，按照物業獨立產權單位的業主數量計算，一個獨立產權單位按一人計算。但物業獨立產權單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上物業獨立產權單位的，按一人計算;

(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條符合《條例》第十九條規定的業主大會成立條件的物業管理區域，其建設單位或者物業服務企業在書面告知物業所在地街道辦事處時，應當提供以下材料：

(一)物業管理區域劃分備案回執;

(二)業主名冊、聯系方式等資料;

(三)建筑規劃總面圖。

第二十六條物業管理區域籌備召開首次業主大會時，建設單位或者物業服務企業應當予以配合，不得拒絕派出代表擔任籌備組成員。

籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，由籌備組組長在街道辦事處的指導下作出決定。

籌備組成立6個月仍無法召開業主大會并選舉產生業主委員會的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

籌備組工作所需經費，由物業服務企業在物業服務費中列支。沒有實施物業管理的，由業主自行籌集;確實無法籌集的，由物業所在地街道辦事處先行墊付，墊付費用在該區域實施物業管理后3個月內由物業服務企業在物業服務費中列支。物業服務企業拒不支付的，街道辦事處依法予以追償。

第二十七條業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素，決定從物業服務費或者其他合法資金來源中提取業主大會、業主委員會活動經費以及業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的標準。

業主委員會應當將業主大會和業主委員會活動經費、業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬等費用的使用情況，每年至少向全體業主公布一次;物業服務企業可以將從物業服務費中提取的該項費用納入物業服務成本或者物業服務支出。

第二十八條業主委員會委員是業主自治的公益性崗位，鼓勵業主委員會委員提供志愿服務。有條件的物業管理區域，業主大會可以根據業主委員會委員從事公益性工作情況按月給予適當的津貼，每月津貼總額不得超過本市最低工資標準。

業主委員會委員、候補委員、執行秘書不得接受物業服務企業提供的物業服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現金等不正當利益，不得采取挪用、欺騙等方式非法侵占物業專項維修資金、物業共有部分收益等全體業主共有的資金。

物業服務企業應當將業主委員會委員、候補委員、執行秘書繳納物業服務費、水電氣費、停車費、物業專項維修資金等繳費情況，每年向全體業主公布一次。

第二十九條業主委員會成員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以聯名推薦1至2名候選人，但同一業主只能聯名推薦一次。

籌備組根據預定委員、候補委員人數確定候選人總人數，并對候選人資格審查確認后，對委員和候補委員按照規定程序一并組織選舉，根據得票順序依次選出業主委員會委員和候補委員。

業主委員會成員實行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

委員、候補委員候選人推薦人數超過預定委員、候補委員人數50%的，由籌備組組織被推薦人投票確定符合前款規定人數的候選人。

第三十條委員、候補委員得票順序，按照所得投票權數占與會業主總投票權數的比例與所得投票人數占與會業主人數的比例之和的大小確定;兩者之和相等的，所得投票權數較多者排名靠前。

委員、候補委員當選應當經與會業主所持投票權二分之一以上且與會業主人數二分之一以上多數同意。

委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的，可以重新選舉，也可以補選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

業主委員會換屆選舉參照本條相關規定，但業主大會對委員、候補委員當選名額不足或者無人當選的具體處理方式作出決議的，按決議執行。

第三十一條業主委員會成立后，應當通過社區工作站向區主管部門提交備案申請。

社區工作站應當在3個工作日內對業主委員會書面總結的業主大會成立情況進行核查，街道辦事處應當在2個工作日內進行復核并簽署意見，并將備案申請及資料轉報區主管部門備案。

區主管部門的備案回執由社區工作站轉交業主委員會。

業主委員會的變更備案，按照《條例》第二十八條第三款規定，直接向區主管部門辦理。

第三十二條經與會業主所持投票權三分之二以上且與會業主人數三分之二以上多數同意，業主大會可以決定延長業主委員會及委員、候補委員的任期，但決定延長后的每屆任期不得超過5年。業主委員會應當在業主大會作出延長任期的決定后10日內向區主管部門備案。

業主委員會向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章時，應當提供區主管部門備案回執。公安機關準予刻制的，應當在業主委員會印章標明業主委員會的屆數和任期。

業主委員會應當根據《條例》第四十九條第三款的規定，制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定。尚未制定管理規定的，業主委員會主任對印章和檔案負有保管和依法、正當使用的責任。

第三十三條業主委員會委員、候補委員職務終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他業主大會的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區工作站應當將其拒不移交的行為予以公告，并可以請求轄區公安機關協助移交;拒不移交的行為給業主造成損失的，業主可以依法追究其法律責任。

業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過40%但未超過50%的，應當召開業主大會會議增補;缺員超過50%的，參照《條例》第三十八條規定，由區主管部門解散該業主委員會，并通知街道辦事處組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第三十四條根據《條例》第四十一條第二款，業主委員會任期屆滿前6個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并應當在任期屆滿5個月前將換屆選舉方案報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。

根據《條例》第四十一條第三款，業主委員會任期屆滿前3個月尚未完成換屆選舉的，由物業所在地街道辦事處根據實際情況，按照下列規定處理：

(一)街道辦事處確認前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業主委員會協助繼續完成換屆選舉，經街道辦事處同意也可以由業主委員會在街道辦事處的監督下繼續完成換屆選舉;

(二)前期選舉工作程序違法、爭議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項，由街道辦事處組織、業主委員會協助，重新舉行換屆選舉。

業主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業所在地街道辦事處應當代管相關檔案資料，并參照首次業主大會會議的程序組織選舉產生新一屆業主委員會，籌備組成員的組成由街道辦事處確定;但經確認前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎上繼續完成換屆選舉。

第三十五條業主代表作為籌備組成員的，應當符合《條例》第二十三條規定的業主委員會委員、候補委員候選人條件。

第三十六條居民委員會代行業主大會職責的，可以參照《條例》第十七條的表決規則，由居民委員會委員投票決定。社區居委會代行業主大會和業主委員會職責的，其代行時限可至該物業管理區域的業主委員會選舉產生之日止。

第四章建設單位、物業服務企業及物業服務

第三十七條新建物業出售前，建設單位應當提出物業管理區域劃分建議書，并在街道辦事處登記后向區主管部門備案。已經實施物業管理的區域由物業服務企業在街道辦事處登記后向區主管部門備案。

建設單位或者物業服務企業應當向區主管部門提供以下備案材料：

(一)物業建設宗地紅線圖;

(二)建筑規劃總面圖;

(三)規劃國土部門出具的物業項目命名審批文件。

區主管部門對違反《條例》第六十五條規定的物業管理區域劃分原則和方法的，應當書面通知建設單位或者物業服務企業，并限期改正，重新辦理備案。

第三十八條原有物業管理區域具有兩個以上物業建設宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下，經區主管部門和物業所在地街道辦事處確認，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。

業主大會成立之后，在調整物業管理區域或者合并、分立物業管理區域之前，應當由業主大會依照《條例》第十七條的規定作出決定。

第三十九條2008年1月1日之前取得建設工程規劃許可證的物業項目，建設單位應當按照《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例〉實施細則》的規定配置和移交物業服務用房。

第四十條建設單位應當將前期物業服務合同、物業管理區域劃分建議書及備案回執、屬于全體業主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現場公示，并將其作為房屋買賣合同的附件。

第四十一條異地物業服務企業首次在本市承接物業項目的，應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同副本報區主管部門備案。