個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢?

營(yíng)業(yè)稅下，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，符合一定條件的住房買(mǎi)賣(mài)可免征營(yíng)業(yè)稅。

出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)考慮，去年3月份，營(yíng)業(yè)稅免征條件有所放松，從原來(lái)的“滿(mǎn)5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿(mǎn)2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化局面，今年2月份，營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿(mǎn)2年(含2年)，對(duì)外銷(xiāo)售的，均免征營(yíng)業(yè)稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿(mǎn)2年(含2年)非普通住房，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;滿(mǎn)2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

這個(gè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)“營(yíng)改增”后，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)有太大的變化。“營(yíng)改增”從十年前就開(kāi)始設(shè)計(jì)政策，每年都會(huì)對(duì)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測(cè)算，政策設(shè)計(jì)初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。

上述負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，稅制改革政策設(shè)計(jì)時(shí)，是要保證穩(wěn)過(guò)渡。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過(guò)核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法;要么通過(guò)配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會(huì)有太大變化。

他還表示，“營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門(mén)交稅，對(duì)征管有影響。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“營(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

胡怡建表示，個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿(mǎn)2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

案例：如何繳納增值稅

比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。

不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿(mǎn)2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。

王軍表示，稅務(wù)部門(mén)將從政策、預(yù)算和執(zhí)行上全力保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。具體而言，原則上延續(xù)原有優(yōu)惠政策的同時(shí)，針對(duì)不同行業(yè)情況和特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)過(guò)渡措施保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉商量，打算再建議給一個(gè)行業(yè)新增一項(xiàng)過(guò)渡政策，以更好確保該行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

但上述表態(tài)僅涉及保障行業(yè)層面稅負(fù)只減不增，但具體到個(gè)人，營(yíng)改增會(huì)對(duì)個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在具體政策尚未出臺(tái)的情況下，尚難下結(jié)論。

二手房交易目前要交哪些稅費(fèi)?

(一)契稅

1、符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)方米以下(在120方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1.5%。反之則按3%。

2、新政下的契稅(北上廣深除外)：

普通住宅：90米以下：1%;90-140米：1.5%;

140米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

(二)城市維護(hù)建設(shè)稅

營(yíng)業(yè)稅的7%。

(三)教育費(fèi)附加

營(yíng)業(yè)稅的3%。

(四)個(gè)人所得稅

1、普通住宅2年之內(nèi)：{售房入-購(gòu)房總額-(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購(gòu)房總額-印花稅)×20%。出售公房;

3、5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/方米，土地出讓金=1560元/方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。

(五)交易手續(xù)費(fèi)

3元/方米×建筑面積

(六)印花稅

房屋成交總額×0.05%

(七)營(yíng)業(yè)稅

2011 年1月27日新通知規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。住宅5年內(nèi)：房屋評(píng)估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無(wú)營(yíng)業(yè)稅。

(八)土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

(九)房屋所有權(quán)登記費(fèi)

80元，共有權(quán)證：20元

(十)買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)

買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%;

(十一)過(guò)戶(hù)費(fèi)用

1、契稅;90方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90-140方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)

2、營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.6%繳納。

3、土地增值稅;房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%繳納。

4、個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值?房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)

5、房屋交易手續(xù)費(fèi);按房屋建筑面積6元/方米交納

6、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元。

7、房屋評(píng)估費(fèi);按評(píng)估額0.5%繳納