二手房營業(yè)稅改征增值稅

根據(jù)政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要一定全面落實(shí)“營改增”。普通人可能不太懂，不過營改增將涉及“個(gè)人二手房交易”這幾個(gè)字瞬間抓住了億萬眼球。

二手房交易要繳納增值稅了，究竟會(huì)是個(gè)什么樣子?會(huì)比現(xiàn)在買房賣房征收的稅更多嗎?地產(chǎn)市場(chǎng)的這項(xiàng)“營改增”主要影響的究竟是哪些群體呢?

個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對(duì)外出售全額征收營業(yè)稅；購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點(diǎn)是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒賣。

目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。假設(shè)按照增值稅11%的稅率來計(jì)算，對(duì)比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大情況：

1

首先是出售購買2年內(nèi)的房屋

以出售價(jià)300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。（300*5.5%=16.5）

如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是400萬，但最初買入價(jià)是150萬，[(現(xiàn)價(jià)300萬-原價(jià)150萬)*0.11=16.5萬]，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納16.5萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元；增值稅就需繳納27.5萬元。

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另一種是出售購買已滿2年的房屋

對(duì)普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是16.5萬元。

對(duì)非普通住宅而言，售價(jià)300萬計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。

“通過計(jì)算，粗看對(duì)普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計(jì)還有調(diào)整的可能。在完善稅收制度的同時(shí)應(yīng)該會(huì)考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。” 有關(guān)人士稱。

對(duì)此，營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個(gè)稅等照常征收。

二手房交易目前要交哪些稅費(fèi)？

(一)契稅

1、符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)方米以下(在120方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1.5%。反之則按3%。

2、新政下的契稅：

90米以下住宅：1%;

90米以上住宅：2%;

商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

(二)城市維護(hù)建設(shè)稅

營業(yè)稅的7%。

(三)教育費(fèi)附加

營業(yè)稅的3%。

(四)個(gè)人所得稅

1、普通住宅2年之內(nèi)：{售房入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;

2、2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。出售公房;

3、5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價(jià)款=建筑面積×4000元/方米，土地出讓金=1560元/方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房價(jià)的1%征收。

(五)交易手續(xù)費(fèi)

3元/方米×建筑面積

(六)印花稅

房屋成交總額×0.05%

(七)營業(yè)稅（目前情況下）

個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。住宅5年內(nèi)：房屋評(píng)估總額×5.6% ;5年或5年以上普通住宅無營業(yè)稅。

(八)土地增值稅

普通住宅免征;非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

(九)房屋所有權(quán)登記費(fèi)

80元，共有權(quán)證：20元

(十)買賣合同公證費(fèi)

買賣合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%;

二手房交易稅費(fèi)由誰交?

按國家相關(guān)部門規(guī)定，個(gè)人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費(fèi)均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費(fèi)由賣方支付才是合理的。但這幾個(gè)稅費(fèi)所占比例較大，就成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。因此，很多賣家相應(yīng)降低房價(jià)，搞一刀切，凈收房價(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。不過生意場(chǎng)上，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，當(dāng)各自認(rèn)為物有所值時(shí)，買賣就成功了。

稅費(fèi)由誰交的問題，實(shí)際上國家有明文規(guī)定，全由買家交原則上說是不合理的。但實(shí)際上稅費(fèi)與房價(jià)是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費(fèi)，那么房價(jià)可能就高一些，買家交稅費(fèi)，房價(jià)就相對(duì)低一些。合同中約定由誰交稅費(fèi)是符合民法上自治原則的，從這個(gè)角度講稅費(fèi)由買家交也是合理的。

二手房房產(chǎn)交易處于低迷時(shí)期，市場(chǎng)越來越有利于買方的情況下，業(yè)主愿意分?jǐn)偠愘M(fèi)的情況期明顯增多，甚至有業(yè)主愿意同買家各付各稅。但實(shí)質(zhì)上只是形變質(zhì)不變，其實(shí)不管是實(shí)收還是各付各稅，對(duì)于售房者收益并沒有變化，其實(shí)不管是實(shí)收還是分?jǐn)偨灰踪M(fèi)用，總價(jià)往往是一樣的，業(yè)主愿意分?jǐn)偛糠侄愘M(fèi)，在放盤時(shí)會(huì)把這部分費(fèi)用加到放盤價(jià)上，始終還是羊毛出在羊身上。

稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是否合理，業(yè)主實(shí)收由買家支付賣方稅費(fèi)，但稅所所出具的票據(jù)名稱還是原業(yè)主的，由此看國家規(guī)定該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)由出售收益方支付，現(xiàn)由買家支付并不合理，但買賣交易亦存在你情我愿的合同原則，也可以說合理!

稅費(fèi)由誰來交是受到二手房供求關(guān)系的影響。在目前供求關(guān)系不衡，也就是賣方為主導(dǎo)地位的情況下，賣方一般都會(huì)將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買方。所以說買賣的稅費(fèi)由誰交并不是絕對(duì)的，主要是買賣雙方博弈的結(jié)果。在目前的情況下來說，賣方仍然處于主動(dòng)的地位，所以稅費(fèi)一般還是由買方支付。不過隨著買賣雙方博弈的天向買方傾斜之后，賣方可能會(huì)通過降價(jià)的方式來變相承擔(dān)一系列費(fèi)用。

總的來說，作為賣方而言，更樂于見到的是收到整數(shù)的房款，所以一般為了省事而選擇讓買方承擔(dān)稅費(fèi);而作為買方而言，在交易的過程中主要是計(jì)算付出的總價(jià)，包括應(yīng)付的稅費(fèi)，所以在目前的情況下來說多為買家負(fù)擔(dān)稅費(fèi)也是市場(chǎng)的選擇。

觀點(diǎn)：營改增使高額稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買房者 二手房價(jià)將漲

如果房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營改增，會(huì)使高額的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買房者身上。雖然國家規(guī)定，二手房交易過程中，所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)由賣方支付，但這也成了賣方定價(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。那么這樣看來，二手房價(jià)格會(huì)更高。

不過，也會(huì)有很多賣家相應(yīng)降低房價(jià)，搞一刀切，凈收房價(jià)，所有稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)了。