2017年北京商住兩用房新政策

3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)進行監(jiān)管，其中對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。這是繼此前幾天限購要求認房、認貸和認婚之后，北京對樓市調(diào)控的又一擊重拳。

或許，許多人還意識不到這條看似簡單的消息背后的內(nèi)涵，但對北京樓市有所了解的人，都明白這個限購令意味著什么。

所謂商住房??又稱為商住兩用房，與住宅不同，它不能落戶，更沒有學(xué)區(qū)，但它相對低廉的價格、坐落位置的優(yōu)越與較低的購買門檻，一直以來都吸引著許多北漂者的目光，也讓不少畢業(yè)不久的北漂青年有能力買房定居。

從公告要求來看，商住房的住宅特性正在被驅(qū)趕。原本的商業(yè)用途正在被恢復(fù)。

其中特別指出：購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。公告還強調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人。

個人購買應(yīng)當符合下列條件：第一，名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的;第二：在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

我們有理由相信政府出臺的限購政策有其自有的邏輯，但也應(yīng)看到，其政策發(fā)布之迅猛，讓許多人一時措手不及，這背后有多少行政干預(yù)市場的意味呢?又有多少不甚科學(xué)、有待修正的具體政策呢?

有數(shù)據(jù)顯示，目前市場上，商辦類物業(yè)大約有50-60%是直接銷售給個人的類居住類物業(yè)，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，雖然不居住也大部分作為居住用途。

這種情況下，市場成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，而價格很可能在未來如果持續(xù)嚴格執(zhí)行有30%以上的跌幅。在這種情況下，與其說政府是在調(diào)控房價，不如說是借助各種強壓的限購措施來調(diào)控人口流動，從而將大量無法留京定居的外地人驅(qū)趕出去，實現(xiàn)降低北京常住人口、祛除北京“大城市病”的目的。

讓商住房還原其商業(yè)用途的本來面貌，這無可厚非。但問題在于，大量商住房的“民用改造”在相當長的時間里已經(jīng)是樓市的“潛規(guī)則”，大家對此打擦邊球的行為已經(jīng)沒有質(zhì)疑，房地產(chǎn)開放商和地方政府的“默許”，令許多有購房剛需的消費者紛紛掏錢置業(yè)。

在官方發(fā)布的消息里，也承認：這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員。如何保障這類購房者的利益和基本需求，是限購令沒有考慮到的。

換言之，此限購令一出，就意味著徹底堵死了外地人在京買房的可能。因為，必須要連續(xù)繳滿五年社�；蛘攉@得北京戶口，才能購買價格十分高昂的住宅小區(qū)，這對大多數(shù)年輕人來說，顯然是天方夜譚。

我身邊有不少朋友，實際上正是商住房的剛需用戶。他們沒有拿到北京戶口，也沒有足夠的耐心和時間等繳滿五年社保，對這批亟待結(jié)婚、定居的年輕人來說，商住房是他們的最后一棵救命稻草。

也正因此，輿論對此限購令質(zhì)疑聲音不少，其中既有準備在京買房定居的無戶口的年輕人，這等于全面封死了他們購房的可能;也有一些持有商住房的普通消費者，他們對未來個人資產(chǎn)可能有的不確定風(fēng)險憂心忡忡。

但愿政府在推出限購令的同時，不要“誤傷”剛需消費者，讓他們的權(quán)益也能得到應(yīng)有的保障，同時在具體執(zhí)行中，多一些人性化的、靈活的方案，少一些“拍腦袋”的動作，能夠讓北漂者對未來仍懷有希望，進而慰藉他們本已焦灼的心靈。

延伸閱讀：

《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》

為進一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項目管理，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下

一、商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準。

三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項目，應(yīng)當按照批準的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門依法處理。

四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應(yīng)當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當符合下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

六、對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構(gòu)，依法注銷機構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。

九、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。