二套房契稅新政策2016

財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部昨天發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，政策給改善型購(gòu)房者減負(fù)：二套房契稅從之前的3%，按照不同的面積分別降為1%和2%;取消144方米以上的“紅線”限制，首套房超過(guò)144方米的將少交1.5%的契稅;滿2年住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，超過(guò)144方米的可以減免營(yíng)業(yè)稅。

似乎是出于對(duì)南京樓市可能過(guò)于火爆的擔(dān)憂，南京房產(chǎn)部門昨天發(fā)聲：南京樓市只是結(jié)構(gòu)性冷熱不均，不存在“一房難求”，將加大監(jiān)管力度，打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。

首套房契稅

首套房是指家庭(未婚的是指?jìng)�(gè)人、已婚的是指夫妻雙方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)無(wú)房，現(xiàn)在購(gòu)買住房的。

新政策：購(gòu)買首套房，面積為90方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。

老政策：對(duì)于購(gòu)買首套房，90方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅;按照1.5%的稅率征收契稅的，原先是大于90方米，小于144方米;而144方米及以上的，按照3%征收契稅。

變化：可以看出，對(duì)于首套房的契稅，主要變化的是144方米及以上的房子，從原先的3%降低到1.5%。

算一筆賬

144方米以下不變。

假設(shè)購(gòu)買一套150方米、總價(jià)150萬(wàn)元的首套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是4.5萬(wàn)元;新政后只需要繳納1.5%，也就是只要繳納2.25萬(wàn)元，這樣就省下2.25萬(wàn)元。

二套房契稅

二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，現(xiàn)在再次購(gòu)房的。

新政策：購(gòu)買家庭第二套改善型住房，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

老政策：購(gòu)買二套房統(tǒng)一按照3%征收契稅。

變化：二套房是此次新政的最大變化，以面積是否超過(guò)90方米為界，契稅分別比原先省了2%和1%。

算一筆賬

假設(shè)購(gòu)買一套80方米、總價(jià)120萬(wàn)元的二套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是3.6萬(wàn)元;新政后按照1%執(zhí)行，只要繳納1.2萬(wàn)元，這樣就省下2.4萬(wàn)元。

假設(shè)購(gòu)買一套110方米、總價(jià)200萬(wàn)元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是6萬(wàn)元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納4萬(wàn)元，這樣就省下2萬(wàn)元。

假設(shè)購(gòu)買一套150方米、總價(jià)500萬(wàn)元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是15萬(wàn)元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納10萬(wàn)元，這樣就省下5萬(wàn)元。

營(yíng)業(yè)稅

新政策：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收5.6%營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

老政策：對(duì)不足2年的住房對(duì)外銷售的，原先也是全額征收營(yíng)業(yè)稅;而大于等于2年的住房對(duì)外銷售時(shí)，原來(lái)只有小于144方米住房免征營(yíng)業(yè)稅，大于等于144方米的住房，需要繳納房?jī)r(jià)差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅。

變化：對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的征收，不再看面積，而簡(jiǎn)單區(qū)分是否滿2年。這對(duì)滿2年且144方米及以上的住房，可以省一大筆稅費(fèi)。

算一筆賬

差額是指此次“計(jì)稅價(jià)格”-“購(gòu)房?jī)r(jià)格”。計(jì)稅價(jià)格即此次轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方簽訂的《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格(該價(jià)格不能明顯低于市場(chǎng)價(jià))。購(gòu)房?jī)r(jià)格是指，房主當(dāng)初購(gòu)買這套房屋時(shí)，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的價(jià)格。

假設(shè)轉(zhuǎn)讓一套150方米、總價(jià)500萬(wàn)元、原先400萬(wàn)元購(gòu)入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅，就是5.6萬(wàn)元;新政后這筆稅費(fèi)減免，可以省下5.6萬(wàn)元。

結(jié)論

144?以上的二手房

轉(zhuǎn)讓時(shí)最省錢

可以看出，新政后面積大于等于144方米、滿2年的二手房轉(zhuǎn)讓，是最大的受益情形。一套符合前述情形的總價(jià)500萬(wàn)元房屋，最多可以省下5萬(wàn)元契稅和5.6萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，買房人節(jié)省了10.6萬(wàn)元之多。同時(shí)可以想象，符合這個(gè)情形的總價(jià)越高的住房，享受的稅費(fèi)減免數(shù)額越高，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的別墅轉(zhuǎn)讓時(shí)，省下的稅費(fèi)將十分可觀。

追問(wèn)

新政何時(shí)生效?

文件指出，本通知自2017年2月22日起執(zhí)行。也就是說(shuō)，下周一開(kāi)始新政將正式生效。

新政是否會(huì)在江蘇落地?

此次文件中提及：北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

這意味著，四大一線城市只對(duì)首套房的契稅政策作出變化，而其他政策維持不變。包括南京在內(nèi)的江蘇所有城市，都將執(zhí)行新政策。

計(jì)稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何計(jì)算?

對(duì)于契稅和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅節(jié)點(diǎn)，原先的政策是：新商品房以買房人在開(kāi)發(fā)商處的合同鑒證日期為準(zhǔn);二手房以合同送件日期為準(zhǔn)。

也就是說(shuō)，對(duì)于購(gòu)買新商品房的市民來(lái)說(shuō)，只存在契稅一說(shuō)。對(duì)于目前有很多市民已經(jīng)買過(guò)新商品房但尚未辦證的，在繳納契稅時(shí)，極有可能按照老政策執(zhí)行。不過(guò)，具體是否會(huì)這樣執(zhí)行，仍然需要等待此次新政的落地細(xì)則。

滿2年如何界定?

(1)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的住房以房產(chǎn)證上記載的日期和契稅完稅證的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認(rèn)。

(2)按房改政策購(gòu)買的住房以房產(chǎn)證上記載的日期、《公有住房購(gòu)買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時(shí)間，按“孰先”原則確認(rèn)。

(3)繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。

(4)非直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開(kāi)始計(jì)算。

別墅是否在此次新政范圍?

原先國(guó)家對(duì)住宅有普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，普通住宅是指面積小于144方米的住宅，非普通住宅是指面積大于等于144方米，且小區(qū)容積率小于1.0的房屋。此次新政中刪除了144方米的紅線，沒(méi)有再區(qū)分普通與非普通住宅。另外，多年前國(guó)家已經(jīng)明令禁止地方出讓別墅用地，即現(xiàn)有絕大多數(shù)樓盤(pán)的容積率都超過(guò)1，在很多低密度小區(qū)里雖然有“別墅”房源，但實(shí)際上房源性質(zhì)仍然等同于住宅，因此別墅也在此次新政范圍內(nèi)。

三套房的契稅和營(yíng)業(yè)稅是否有調(diào)整?

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，三套房原先的契稅和營(yíng)業(yè)稅都是參照二套房執(zhí)行，即分別按照房屋總價(jià)的3%和差額的5.6%計(jì)算。此次新政中并未提及三套房的稅費(fèi)變化，尚需等待細(xì)則的出臺(tái)。

業(yè)內(nèi)聲音

大戶型房子“喜大普奔”

“此次新政主要影響的是改善型需求，對(duì)我們樓盤(pán)是非常大的利好。”中國(guó)金茂南京公司副總經(jīng)理管姝楠介紹說(shuō)，南京的金茂御景華府目前在售的是549方米的大層房源，新政后將省掉1%?1.5%的契稅，這對(duì)于上千萬(wàn)元總價(jià)的房源來(lái)說(shuō)，會(huì)對(duì)買房人產(chǎn)生不小的吸引力。

對(duì)于面積大于等于144方米小區(qū)容積率小于1.0的二手房來(lái)說(shuō)，由于之前一直屬于“非普通住宅”，這些二手房在市場(chǎng)上的單價(jià)明顯較低。以正在掛牌銷售的一套月安花園188方米房為例，該房單價(jià)不到2.1萬(wàn)元。而該小區(qū)面積低于144方米的房子，掛牌單價(jià)已經(jīng)在2.8萬(wàn)元左右。

“新政廢除了144方米的紅線，對(duì)大戶型房子會(huì)帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的利好。”有中介人士指出，市場(chǎng)上有部分二手房的面積正好比144方米多一點(diǎn)，是原先“最受傷”的二手房，新政會(huì)導(dǎo)致這部分房子“烏鴉變鳳凰”，漲價(jià)在所難免。

南京或繼續(xù)受刺激，但應(yīng)防范樓市風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨

南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，此次新政不包括北上廣深，顯示出對(duì)其他二三四線城市樓市去庫(kù)存的決心，樓市會(huì)迎來(lái)越來(lái)越突出的價(jià)量齊升行情。但是除了一線城市之外，其他城市的行情相差巨大。南京等基本面良好的二線龍頭城市，成為政策最大“受益者”，會(huì)對(duì)現(xiàn)有的行情推波助瀾。另外，此次政策受益最大的，是大戶型住宅和高檔房，也對(duì)去年以來(lái)的“地王”們帶來(lái)利好。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同樣認(rèn)為，新政旨在幫助一線之外的城市去庫(kù)存。不過(guò)他指出，下半年以來(lái)，盡管各種政策層面的利好紛沓而至，但是這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升，不代表未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。

他認(rèn)為，新政會(huì)促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場(chǎng)需求在今年上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。2017年下半年新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。

南京房產(chǎn)局

南京樓市不存在“一房難求”

今年2月份以來(lái)，南京不少樓盤(pán)宣稱“無(wú)房可賣”，導(dǎo)致不少買房人產(chǎn)生恐慌情緒。對(duì)此，南京市房產(chǎn)局昨天發(fā)聲：就目前掌握的數(shù)據(jù)顯示，南京不存在“一房難求”，部分市民覺(jué)得買不到房，主要原因在于各個(gè)板塊冷熱不均、春節(jié)前后是供應(yīng)量淡季等。

房產(chǎn)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：目前4.4萬(wàn)套庫(kù)存房源量的分布情況，主城六區(qū)(鼓樓區(qū)2081套、建鄴區(qū)2772套、秦淮區(qū)1356套、玄武區(qū)1446套、棲霞區(qū)4805套、雨花臺(tái)區(qū)4428套)目前可售房源量為16888套、江寧區(qū)12481套、六合區(qū)9381套、浦口區(qū)5428套。

從南京各個(gè)板塊來(lái)看，購(gòu)房者普遍想買的主城項(xiàng)目可售房源量偏少，可售房源超過(guò)500套的15個(gè)項(xiàng)目集中在江寧、六合、棲霞、雨花臺(tái)、浦口五個(gè)區(qū)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，而兩江板塊供應(yīng)量充足，占到了總可售房源量的六成以上。

此外，車位、物管用房不在4.4萬(wàn)套可售房源之列。如果將每個(gè)樓盤(pán)可售總套數(shù)全部加起來(lái)，數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于4.4萬(wàn)套。

“另外，據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，南京僅主城六區(qū)現(xiàn)有在建工程抵押房源5000余套，解押后即可購(gòu)買。而很多開(kāi)發(fā)商為了保證資金流，將沒(méi)有賣出的房源辦在建工程抵押，他們采取解押一套賣一套的方式，從法律法規(guī)上來(lái)講，是可以這么操作的。但建議購(gòu)房者盡量買品牌房企的房源，防止一些小開(kāi)發(fā)商跑路。”房產(chǎn)局相關(guān)人士表示。

房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年南京房地產(chǎn)上市量為1147萬(wàn)方米，銷售量為1270萬(wàn)方米。而2017年的上市量預(yù)計(jì)有1000萬(wàn)方米，主要集中在河西、江寧、浦口三大板塊。其中，浦口板塊的上市量將達(dá)到280萬(wàn)方米，占到了全市上市量的三成。

表態(tài)

將加大檢查力度

打擊捂盤(pán)惜售行為

“我們也在積極督促滿足條件的樓盤(pán)趕緊領(lǐng)取銷售許可證，讓市場(chǎng)可選擇余地增加，所以現(xiàn)在喊‘房荒’有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)。”相關(guān)人士稱，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商借助所謂的“房荒”故意捂盤(pán)惜售的情況，將加大檢查力度，同時(shí)更希望媒體和市民積極監(jiān)督共同努力，杜絕擾亂市場(chǎng)情況的發(fā)生