遼寧省朝陽市人民政府

朝陽市國有土地上房屋征收與補償試行辦法

朝陽市政府令（第28號）


《朝陽市國有土地上房屋征收與補償試行辦法》業經2013年8月26日朝陽市第十屆人民政府第九次常務會議審議通過，現予發布，自發布之日起施行。


市長：于言良
2013年8月31日

第一章　總則
第一條　為規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公補償。
第三條　本辦法在朝陽市城市轄區內適用。
第四條　市人民政府負責城市轄區內的房屋征收與補償工作。雙塔區、龍城區人民政府負責本行政區域內市人民政府授權的具體項目的國有土地上房屋征收與補償工作。
市房產開發管理部門(以下稱房屋征收部門)組織實施城市轄區內國有土地上房屋征收與補償工作，并加強對縣(市)區房屋征收與補償實施工作的指導。
區人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。
市、區人民政府有關部門應當依照本辦法的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
第五條　房屋征收部門可以委托征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。
第六條　任何組織和個人對違反本辦法的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。
監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的有關部門或者單位及其工作人員的監察。
第二章　征收決定
第七條　為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區人民政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第八條　依照本辦法第七條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊城區改建，應當納入市人民政府國民經濟和社會發展年度計劃。市房屋征收部門負責制定市轄區房屋征收年度計劃，并提交市發展改革部門納入市人民政府國民經濟和社會發展年度計劃。
第九條　房屋征收范圍一經確定，房屋征收部門應當及時在征收范圍內以公告形式向社會公布，并告知被征收人不得實施下列不當增加補償費用的行為：
(一)戶口遷入和分戶。但軍人復員和退伍、新報出生、婚姻遷入、學生畢業、工作調動、刑滿釋放回原籍的除外；
(二)新建、改建、擴建房屋，房屋裝飾、裝修；
(三)辦理工商營業執照；
(四)因房屋所有權轉移登記(遺囑繼承和法定繼承除外)，抵押登記(解除抵押除外)和租賃登記等造成補償費用不當增加的行為。
對違反規定不當增加補償費用的，不予補償。
房屋征收部門應當在發布公告的同時，將前款所列事項書面通知公安、國土、住房城鄉建設、規劃、工商等部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。
第十條　房屋征收部門應當對征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。
對未經登記的建筑，市、區人民政府應當組織規劃、國土、房產、城管綜合執法等部門進行認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
第十一條　房屋征收部門擬定征收補償方案，報同級人民政府。征收補償方案應當包括房屋征收范圍、實施時間、補償依據、補償方式、貨幣補償金額的確定原則和支付方式、用于產權調換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產停業損失的補償標準和確定方法、簽約期限。
市、區人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
兩區實施的房屋征收項目，區級房屋征收部門應將征收補償方案報市房屋征收部門審核。
第十二條　市、區人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的，人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十三條　市、區人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人500戶、350戶以上的，分別由市、區政府常務會議討論決定。
第十四條　作出房屋征收決定前，房屋征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十五條　市、區人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第十六條被征收人對人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三章　補償
第十七條　作出房屋征收決定的人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
第十八條　房屋征收補償方式以選擇貨幣補償為主，也可以選擇房屋產權調換。
第十九條被征收人選擇貨幣補償的，按下列標準執行：
(一)征收有照住宅房：被征收房屋原建筑面積上浮10%，補償標準為被征收有照住宅房建筑面積×(1+10%)×安置房屋的市場評估價格/方米。
(二)征收有照住宅樓房：補償標準為被征收有照住宅樓房建筑面積×安置房屋的市場評估價格/方米。
(三)征收有照非住宅房屋：補償標準為被征收有照房屋建筑面積×被征收房屋的市場評估價格/方米。
(四)在規定的征收期限內簽訂協議并搬遷的，征收人給予被征收人獎勵。
1、有照住宅房屋給予2000元/戶的獎勵；
2、有照非住宅房屋：給予被征收房屋市場評估價格/方米×10%×有照房屋建筑面積的獎勵。
(五)被征收人選擇在被征收地塊回購房屋，給予下列優惠政策：
1、征收有照住宅房和多層住宅樓房
回購房屋為多層樓房(6層以下，含6層，下同)的，給予20方米增加面積，實行優惠價，優惠價按安置房屋市場評估價格/方米×50%計算；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
回購房屋為高層樓房的(6層以上，不含6層，下同)，安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮12%；安置房為步行樓梯和兩部電梯的，原面積上浮17%；給予20方米增加面積，實行優惠價，優惠價按安置房屋市場評估價格/方米×50%計算；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
2、征收有照高層住宅樓房
給予20方米增加面積，實行優惠價，優惠價按安置房屋市場評估價格/方米×50%計算；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
被征收房屋為一部電梯，回購房屋為兩部電梯的高層樓房，原面積上浮5%。
3、在規定的征收期限內簽訂回購協議并搬遷的，征收人給予被征收人安置房屋市場評估價格/方米×50%×20方米的獎勵。
4、被征收人不享受上浮政策和優惠價，或者享受上浮政策和優惠價比照所選回購房屋套型面積有剩余的，視為自行放棄上浮政策和優惠價，不予折算成貨幣補償。
第二十條被征收人選擇房屋產權調換的，按下列標準執行：
(一)征收有照住宅房
1、安置房屋為多層樓房的，原建筑面積征一還一并上浮10%，不找差價；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
2、安置房屋為高層樓房的，原建筑面積征一還一，安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮22%；安置房為步行樓梯和兩部電梯的，原面積上浮27%,不找差價；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
(二)征收有照多層住宅樓房
1、安置房屋為多層樓房的，原建筑面積征一還一，不找差價；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
2、安置房屋為高層樓房的，原建筑面積征一還一，安置房為步行樓梯和一部電梯的，原面積上浮12%；安置房為步行樓梯和兩部電梯的，原面積上浮17%，不找差價；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
(三)征收有照高層住宅樓房，原建筑面積征一還一，不找差價，但其中原被征收房屋為步行樓梯和一部電梯，安置房為步行樓梯和兩部電梯高層樓房的，原面積上浮5%；再增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
(四)征收有照住宅房屋，在規定的征收期限內簽訂協議并搬遷的，征收人給予被征收人2000元/戶的獎勵。
(五)征收有照非住宅房屋，安置相同規劃用途的房屋，原建筑面積征一還一，不找差價；增加面積部分按安置房屋市場評估價格結算。
征收有照非住宅房屋，在規定的征收期限內簽訂協議并搬遷的，給予被征收房屋市場評估價格/方米×10%×有照建筑面積的獎勵。
(六)被征收人享受城市最低生活保障待遇，且在本市范圍內有照房屋建筑面積享受上浮政策后面積仍不足45方米的，可以選擇按照多層樓房45方米或者高層樓房65方米給予安置，不找差價，但不再享受上浮政策。
第二十一條被征收人利用有照住宅房屋實施生產經營活動并取得工商營業執照、依法納稅證明的，按征收有照住宅房屋給予貨幣補償或產權調換。
臨城市規劃道路一層有照住宅房屋實際用于生產經營，并取得工商營業執照、依法納稅證明，被征收人要求按征收有照非住宅房屋產權調換政策安置的，應當補齊被征收房屋市場評估價格與征收地塊有照非住宅房屋類似房地產市場價格的差價。征收地塊有照非住宅房屋類似房地產市場價格由房地產評估機構評估確定。
第二十二條用于回購和產權調換的新建住宅房屋應當符合國家住宅設計規范和質量安全標準。各類基本套型建筑面積為：45方米、65方米、85方米、105方米、125方米。回購和產權調換房屋為高層樓房的，最低套型不得低于65方米。征收人根據建設項目具體情況，可以在基本套型內選定部分套型作為回購和安置套型。
被征收人享受上浮政策和優惠政策后，被征收住宅樓房累計建筑面積超過該建設項目最大基本套型的，可以選擇分戶；被征收住宅房回購或產權調換后，剩余面積超過22.5方米的，可以再選擇一套回購或安置房屋。
被征收人只能享受一次上浮政策和優惠政策。
第二十三條因不能在征收區域內進行房屋回購和產權調換，征收人安排在異地回購和安置，回購和安置房屋市場評估價格低于征收地塊安置房屋類似房地產市場價格的，被征收房屋原面積部分應當結算差價。
第二十四條安置房屋市場評估價格，由房屋征收部門委托具有相應資質的房地產價格評估機構，選取與安置房屋類似房地產進行評估確定。
第二十五條征收有照公有住宅房屋，房屋承租人享有按照房改政策購房權利，且本人愿意參加房改的，履行房改手續，按照本辦法規定進行補償。
第二十六條新建回購和安置房屋的實際建筑面積與被征收人所選基本套型面積允許相差3方米(含3方米)。回遷安置時，回購和安置房屋實際建筑面積與被征收人所選基本套型面積不一致的，征收人與被征收人按下列標準結算房價款：
(一)除征收人與被征收人在補償協議中另有約定外，回購或安置房屋實際建筑面積與被征收人所選基本套型面積誤差在允許面積誤差之內的，被征收人按本人最后一檔增加面積投資價格結算房價款。
(二)回購和安置房屋實際建筑面積多于被征收人所選基本套型面積加3方米的部分，被征收人按安置房屋市場評估價格/方米×50%結算房價款；
(三)回購和安置房屋實際建筑面積少于被征收人所選基本套型面積減3方米的部分，征收人按安置房屋市場評估價格/方米標準補償被征收人。
第二十七條因征收房屋造成搬遷的補償按照下列規定執行：
(一)征收有照住宅房屋，60方米以下房屋，搬遷費800元/戶；超出60方米的，超出部分按5元/方米標準增加搬遷費。
(二)征收有照非住宅房屋的搬遷費，據實評估給付。
第二十八條　實行房屋回購或產權調換的過渡期限為：自被征收人遷出之日起，回購或安置多層樓房的不超過30個月，回購或安置高層樓房的不超過36個月。
第二十九條因征收房屋造成臨時安置的補償按照下列規定執行：
(一)征收有照住宅房屋實行回購和產權調換的，在規定的過渡期限內，被征收人自行過渡的，征收人按照每戶三人以下(含三人)600元/月，每增加一人每月增加50元的標準，支付臨時安置費。被征收房屋建筑面積超出80方米(不含80方米)，超出部分按每月5元/方米標準增加臨時安置費。因征收人的責任延長過渡期限的，征收人對被征收人增加臨時安置費，自超期之月起每月加發50%的臨時安置費。
(二)征收有照住宅房屋實行貨幣補償且不回購房屋的，征收人根據上述標準一次性支付被征收人6個月的臨時安置費。
(三)過渡期少于規定期限的，按實際過渡期支付臨時安置費。
(四)房屋征收部門提供周轉用房的，不再向被征收人支付臨時安置費。
第三十條　因征收房屋對被征收人合法經營活動造成直接經營損失的，按下列標準給予停產停業損失補償：
(一)因征收有照非住宅房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素由征收當事人協商確定，在停產停業過渡期限內按照下列規定計算停產停業損失：
被征收人選擇產權調換且被征收房屋用于自營，被征收人能夠提供稅務部門出具的所得稅繳納憑證的，按照上年度應納稅所得額÷12(月)×停產停業期限(月)給予停產停業損失補償。
被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額憑證(含未達到納稅起征點的)或者房屋用于出租的，按照房屋出租評估價格/月×停產停業期限(月)給予停產停業損失補償。房屋出租評估價格/月由選定的房地產價格評估機構評估確定。
被征收人選擇貨幣補償的，按上述標準一次性支付6個月停產停業損失補償。
征收當事人協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。
(二)被征收人利用有照住宅房屋實施生產經營活動并取得工商營業執照、依法納稅證明的，比照非住宅房屋標準享受停產停業損失補償。
(三)享受停產停業損失補償的，不再享受臨時安置補償。
第三十一條　房屋征收部門與被征收人應當依照本辦法規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議簽訂后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第三十二條回購和安置房屋交付使用時，按征收補償協議結算差價款。建設單位應當按照有關規定和房屋征收補償協議收取費用。回購和安置房屋要達到門窗齊全，墻壁粉刷，水電暢通，衛生潔具、燈具齊全，地面整，具備基本居住使用條件。
第三十三條回購和安置住宅房屋，原則上應整棟樓預留，不能整棟樓預留的，應采取立體砍塊的方式預留。
回遷安置非住宅房屋，應依據規劃安置在被征收非住宅房屋類似位置。
第三十四條征收人與被征收人可以在征收補償協議中約定，對征收期限內簽約率達不到85%以上的項目，征收人可以調整規劃或停止項目實施，同時約定搬遷時間由征收人統一規定。
第三十五條　房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的期限內達不成征收補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三十六條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。　
第三十七條　被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在征收補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。
第三十八條　房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。
第四章　估價
第三十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。
第四十條　房地產價格評估機構由被征收人協商選定；在規定的時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人通過多數決定、隨機選定等方式確定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
第四十一條　房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。房屋征收部門應當將分戶的初步估價結果在征收范圍內向被征收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初評結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。
第四十二條　被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到估價報告之日起10日內，向房地產價格評估機構書面申請復核評估，房地產價格評估機構自收到申請之日起10日內對評估結果進行復核，并向申請人出具復估報告或書面告知申請人。
申請人對復估結果仍有異議的，應當自收到復估結果之日起10日內，向市房地產評估專家委員會書面申請鑒定。
第五章　法律責任
第四十三條　市、區人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由本級人民政府或者上級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十四條采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十五條　采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十六條　貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
第六章　附則
第四十七條　本辦法所稱朝陽市城市轄區，是指經省人民政府批準的朝陽市城市建設用地范圍。
第四十八條搬遷補償費、臨時安置補償費、室內裝飾裝修、房屋附屬物和地上附著物等補償費用標準由房產、物價等有關部門根據經濟和社會發展情況適時調整，報市政府批準后執行。
第四十九條征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入朝陽市城市轄區的，可參照執行本辦法規定的房屋征收補償標準，但應當扣除已經取得的土地補償費。
第五十條　各縣(市)可參照本辦法執行。朝陽市城市轄區以外雙塔區、龍城區行政區域內國有土地上房屋征收補償，由區人民政府根據本辦法組織實施。
第五十一條本辦法由朝陽市房產開發管理局負責解釋。
第五十二條本辦法自發布之日起施行。原《朝陽市城市房屋拆遷管理實施辦法》(朝政發[2003]6號文件發布)同時廢止。