各縣區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為了規(guī)范市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）、《陜西省國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》（陜建發(fā)〔2012〕23號(hào)）、《陜西省國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》（陜建發(fā)〔2012〕24號(hào)）和《陜西省國(guó)有土地上房屋征收住房保障辦法》（陜建發(fā)〔2012〕25號(hào)）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

一、征收補(bǔ)償原則

（一）為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、集體、個(gè)人的房屋，對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱被征收人）給予公補(bǔ)償。

（二）房屋征收與補(bǔ)償遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)的原則，依據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征收與補(bǔ)償。

二、征收主體與實(shí)施部門

（一）延安市人民政府負(fù)責(zé)本市的房屋征收與補(bǔ)償工作。

（二）延安市房屋征收管理局（以下簡(jiǎn)稱市房屋征收管理局）作為房屋征收管理部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。

（三）房屋征收管理部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。拆除工作可由房屋征收實(shí)施單位委托有建筑資質(zhì)的機(jī)構(gòu)實(shí)施。

房屋征收管理部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨檫M(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

（四）市發(fā)改、住建、規(guī)劃、國(guó)土、房產(chǎn)、財(cái)政、電力、公安、城管等有關(guān)部門按規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

（五）禁止建設(shè)單位參與房屋搬遷活動(dòng)，違反規(guī)定擅自搬遷產(chǎn)權(quán)人拆遷房屋的，由市房屋征收部門按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定責(zé)令停止違法活動(dòng)并依法查處。

三、征收決定

（一）為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：

1、國(guó)防和外交的需要；

2、由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

3、由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

4、由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

5、由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

（二）依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證。

（三）房屋征收需具備下列條件：

1、發(fā)展改革部門出具的立項(xiàng)文件或確認(rèn)的建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的證明；

2、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或選址意見(jiàn)書；

3、國(guó)土資源部門出具的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件或其他權(quán)屬證明材料；

4、用于征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用足額到位，安置房源落實(shí)；

5、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及維穩(wěn)預(yù)案；

6、征收補(bǔ)償安置方案。

（四）房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循以下程序

1、市人民政府作出房屋征收決定前，由市房屋征收管理部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查摸底，被征收人應(yīng)予以配合。

2、市房屋征收管理部門擬定征收補(bǔ)償方案報(bào)市人民政府后征求公眾意見(jiàn)，期限不得少于30日。

市房屋征收管理部門匯總、研究公眾反饋的意見(jiàn)，并公布征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改情況。

3、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

⑴房屋征收的法律依據(jù)；

⑵房屋征收的目的；

⑶房屋征收的范圍；

⑷房屋征收步驟；

⑸房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算辦法；

⑹補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；

⑺房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法；

⑻產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的選擇辦法；

⑼房屋征收的簽約期限；

⑽搬遷期限和搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；

⑾其他事項(xiàng)。

4、市房屋征收管理部門提請(qǐng)市政府作出房屋征收決定，市人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收范圍、征收補(bǔ)償方案、征收期限和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

5、市房屋征收管理部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?/p>

6、房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合確認(rèn)。

被征收人不配合對(duì)被征收房屋進(jìn)行勘測(cè)認(rèn)定的,由房屋征收部門書面通知房產(chǎn)部門提供被征收房屋的產(chǎn)籍資料，根據(jù)產(chǎn)籍資料進(jìn)行確定，或者組織公證等相關(guān)組織對(duì)被征收房屋進(jìn)行勘測(cè)、登記、簽證后確定被征收房屋的權(quán)屬、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積。

7、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定；被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)選定由房屋征收部門提供符合規(guī)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，若被征收人不選定，由房屋征收部門組織無(wú)利害關(guān)系的第三人抽簽經(jīng)公證確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，由選定或確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被征收房屋評(píng)估價(jià)值有異議的，可向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可向市房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

8、房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

（五）征收范圍確定后，在房屋征收范圍內(nèi)不得進(jìn)行下列活動(dòng)：

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）房屋的買賣、租賃、抵押及裝修。

違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

市房屋征收管理部門應(yīng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。

（六）被征收房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。

對(duì)房屋用途登記為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋的臨街生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，且有工商、稅務(wù)登記證，在征收決定公告前實(shí)際經(jīng)營(yíng)多年并依法納稅的，由市房屋征收領(lǐng)導(dǎo)小組責(zé)成有關(guān)部門鑒定后予以認(rèn)定。

對(duì)于不臨街從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋，房屋用途登記為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋的，在征收決定公告前實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)多年且工商、稅務(wù)證件齊全并依法納稅的，房屋用途仍認(rèn)定為非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。按照《房屋征收市場(chǎng)評(píng)估參考價(jià)格》的區(qū)域劃分規(guī)定，一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：一類區(qū)400-500元/方米，二類區(qū)300-400元/方米，三類區(qū)200-300元/方米，四類區(qū)100-200元/方米。

四、征收補(bǔ)償與安置

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（一）貨幣補(bǔ)償

按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等因素出具的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格報(bào)告，對(duì)被征收人補(bǔ)償房屋補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格報(bào)告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)。同時(shí)，給予補(bǔ)助搬遷補(bǔ)助費(fèi)、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)用房補(bǔ)助停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

1、補(bǔ)償：按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等因素出具的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格報(bào)告，對(duì)被征收人補(bǔ)償房屋補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格報(bào)告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)。同時(shí)，給予補(bǔ)助臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（營(yíng)業(yè)用房為停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)。

2、安置：根據(jù)城市總體規(guī)劃和建設(shè)工程的性質(zhì)，確定就地安置或異地安置。按照被征收房屋的合法建筑面積、用途在指定安置小區(qū)內(nèi)對(duì)被征收人進(jìn)行安置。安置價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，互補(bǔ)差價(jià)。安置房屋面積根據(jù)被征收房屋的合法建筑面積以最接新建營(yíng)業(yè)用房和住宅樓房的戶型面積進(jìn)行安置。安置房屋的選擇順序按照勘測(cè)、簽訂協(xié)議、搬遷的先后確定。

（三）補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：

1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：征收住宅、庫(kù)房、辦公用房，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換且調(diào)換房屋為期房的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照被征收房屋區(qū)位、租賃市場(chǎng)價(jià)格等結(jié)合實(shí)際在補(bǔ)償安置方案中確定，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上不低于12元/方米?月。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放期限以實(shí)際過(guò)渡時(shí)間為準(zhǔn)，原則上不超過(guò)36個(gè)月。因建設(shè)單位的責(zé)任超過(guò)36個(gè)月的，自逾期之日起按原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；安置房竣工驗(yàn)收、符合使用條件，因被征收人原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。已對(duì)被征收人提供過(guò)渡周轉(zhuǎn)用房的，不予支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房造成停產(chǎn)停業(yè)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按照被征收房屋的區(qū)域、結(jié)構(gòu)、建筑面積、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益、租賃價(jià)格等因素根據(jù)實(shí)際在房屋征收補(bǔ)償方案中確定。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放期限以實(shí)際過(guò)渡時(shí)間為準(zhǔn)，原則上不超過(guò)36個(gè)月，因建設(shè)單位的責(zé)任超過(guò)36個(gè)月的，自逾期之日起按照陜建發(fā)[2012]24號(hào)文件關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)的規(guī)定，按原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2倍支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；安置房竣工驗(yàn)收、符合使用條件，因被征收人原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�按照被征收生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房屋補(bǔ)償費(fèi)的10%對(duì)被征收人補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

3、搬遷補(bǔ)助費(fèi)：因征收房屋造成搬遷的，應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)�，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按征收合法建筑面積每方米10元給予補(bǔ)償，每戶不足500元的補(bǔ)足500元；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按征收合法建筑面積每方米20元給予補(bǔ)償，每戶不足1000元的補(bǔ)足1000元。若被征收房屋地段特殊、搬遷財(cái)物數(shù)量較多的，根據(jù)實(shí)際情況確定搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)依法取得土地使用權(quán)的院落空地，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)院落空地的合法使用面積、區(qū)位等出具的評(píng)估價(jià)格報(bào)告確定院落空地補(bǔ)償費(fèi)。附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在房屋征收補(bǔ)償安置實(shí)施方案中予以確定。

五、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)與住房保障

（一）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，在《房屋征收公告》和《補(bǔ)償安置實(shí)施方案》規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議的，按照房屋補(bǔ)償費(fèi)的20%對(duì)被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）在城市規(guī)劃區(qū)一、二、三類區(qū)實(shí)施房屋征收，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在四類區(qū)安置的，按照房屋補(bǔ)償費(fèi)的10%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（三）在房屋征收補(bǔ)償安置過(guò)程中，對(duì)于住房特別困難，無(wú)固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源的特困戶給予適當(dāng)救助。

（四）房屋征收后，被征收人需要住房保障的向房屋征收部門申請(qǐng)，經(jīng)審核，對(duì)符合住房保障條件的由房屋征收部門書面通知住房保障主管部門在廉租房、公租房或經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)給予住房保障。

（五）因房屋征收造成被征收人搬遷，被征收人要求在居住地落戶、子女就入學(xué)的，由房屋征收部門出具證明，公安、教育等部門應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先辦理。

六、附則

（一）本指導(dǎo)意見(jiàn)適用于延安市區(qū)國(guó)有土地上的房屋征收，自2012年9月15日起試行，有效期限為五年，若國(guó)家政策法規(guī)有重大調(diào)整，本指導(dǎo)意見(jiàn)另行修定。

（二）本指導(dǎo)意見(jiàn)由延安市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

延安市人民政府

2012年9月10日