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年來  ，xxx市尤其是老城區大部分住宅區由于其先天不足  ，物業管理公司難以實現經濟利益  ，不愿意接手或相繼退出  ，使得老小區物業管理成了老大難  。目前  ，老小區物業管理的途徑除了請物業管理公司外 ，還有一個是實行物業自治  。所謂物業自治就是由社區居民自主管理小區模式  。在我國部分省份初步進行了嘗試改革  ，效果較為明顯  。經過調查和討論  ，結合我老秘網市情況  ，現就老小區實現城區物業管理全覆蓋建議如下：

一、老小區物業管理存在的問題

（一）對老舊小區基礎設施進改造的資金缺口較大

老舊小區在建設之初規劃方案比較簡單  。隨著城市人民生活水的提高 ，硬件設施主要有以下一些不足：綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小、老舊小區房屋使用年限較長等等  。要加強老舊小區物業管理 ，必須對小區的基礎設施進行不同程度的改造  ，改造資金量少則幾十萬  ，多則上百萬 ，甚至上千萬  。資金從哪里來 ，是困擾實施物業管理的一個重要問題 。

（二）老舊小區物業管理“造血”功能不足  ，經濟效益難以實現小區停車條件差 ，通過收取停車費增加物業管理收入比較困難  。許多老小區建設時間早  ，建設時考慮不到專門的停車庫和停車位  。范文參考網同時小區內通道較窄 ，車位數也有限 ，而且停車會影響車輛、人員的進出  ，引起居民的不滿  。

（三）老舊小區物業管理費收取困難

一方面 ，老舊小區居民以中低收入家庭為主  ，下崗待業、老弱病殘等弱勢群體比例較高  ，生活比較困難  ，花錢買服務的意識未形成  ，許多居民認為物業管理是政府提供的福利  。另一方面  ，一些居民把物業管理服務與新小區相比較  ，認為小區環境差、治安亂  ，產生物業交費的抵觸情緒  。

二、實行老小區物業自治管理的優勢

（一） 節省管理費用的支出

物業自治管理模式是以“街道、社區、業主委員會”三位一體的組織機制 。小區業主委員會由業主組成  ，無償參與小區管理  。聘請的物業管理小組成員大多也是小區業主 ，他們對小區較熟悉 ，并擅長防盜門、水、電等公共設施維修  ，在一定程度上降低了人員開支、維修費等  。

（二）居民有較強的參與意識

物業自治組織充分調動居民參與小區管理的積極性  ，在小區治安、衛生、綠化等方面實現自我服務、自我管理 。一是利用居民代表大會、匯報專題黨員組織生活會、社區活動等積極宣傳 ，不斷增強居民自我管理、自我服務意識  。二是充分發揮志愿者的作用  ，為小區治安保駕護航  。三是以居民認領綠化帶形式  ，美化小區環境  。四是社區定期召開黨員、衛生干部及業主座談會  ，動員每個居民參加到創衛工作中來 。

（三）提高物業費的收取率

物業自治服務“質優價廉”  ，再加上擴大居民參與度  ，從而提高居民對物業自治管理的認可度 。充分發揮黨員、居民代表、積極分子等先鋒模范作用  ，對一些長期不繳物業費的居民 ，經常上門做工作  ，并通過在門前貼溫馨提示的形式告知  。

建議：

老舊小區實行物業自治管理成效顯著  ，但是影響小區物業管理正常運轉的問題依然存在  ，其中最突出的就是老舊小區基礎設施嚴重落后 。實施小區綠化和公用設施的改造  ，僅靠物業自治組織提留的資金遠遠不夠 ，還需政府的支持  。加快老舊小區改造  ，盡快改善老舊小區基礎設施建設  ，各職能部門在老舊小區整治階段就努力為物業創造管理條件  ，如改造或補建停車位 ，增強物業管理的“造血”功能 。其次  ，建議政府出臺更為切合實際的物業政策 ，比如讓物業自治組織享受同物業服務企業相同的待遇  。我們認為  ，推行老舊小區物業自治管理模式 ，是實現城區物業全覆蓋的一種有效途徑  ，政府應鼓勵并支持這種模式  ，最全面的范文參考寫作網站使物業自治管理得以健康發展  ，發揮更好的作用 。

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我市房地產業蓬勃發展，物管住宅小區也在逐年增加，伴隨著《物權法》及新《物業管理條例》的深入實施及廣大市民法律意識和維權意識的覺醒，小區業主與物業公司間的矛盾糾紛事件也在增多。尤其是業主投訴物業公司撤離小區后，小區內沒人管理事件一直居政府主管部門和各媒體投訴事件的首位，妥善解決這類問題應當是目前改善住宅小區物業管理，創建和諧社會的當務之急。

一、我區棄管樓問題

由于多種原因我區出現無物業管理棄管樓。棄管樓小區內大多存在物業費用難收、保潔員工資不能保證；外環境臟、亂、差垃圾遍地，無人清理；小區內公共設施及樓內配套設施如健身器材、樓道燈、暖氣等損壞嚴重。比如：我區的鴻博園小區，物業棄管已經三年，小區居民意見很大。針對這些情況各社區辦事處現雖然采取了一些措施，一定程度上緩解了“棄管”狀況。但是只能解決燃眉之急。

二、加強棄管小區規范化管理的建議

1、群眾自行管理模式。對 “棄管”住宅樓由于無法組建物業管理企業，可由社區主任、管片民警、居民住宅樓樓長以及群眾代表組成物業管理委員會，實行自我管理。“棄管”居民住宅樓的公用設施應由專業單位有償或無償負責管理維修，日常管理維護、使用應當依靠和發動群眾愛護和管理。組織群眾自覺自愿地參加美化、綠化、保潔等各項公益勞動，做到棄管住宅樓區區域內，環境優美、整潔、安全、各項服務設施完好。

2、實行物業管理招標模式。對“棄管”樓，實行“招標制”或“委托管理”，打破地區界限，采取市場運作，投資實行多元化。招標出讓“棄管”住宅區域路燈廣告權、市場經營權及環衛清掃權。并采取環衛、綠化建設管理費社會化承擔等多種手段去解決資金問題。

3、變物業公司單管為多方聯手共管。從變物業公司單管為多方面聯手共管的住宅小區情況來看，這類小區管理有利于及時反饋廣大業主意愿和信息，維護小區業主權益，實現物業公司與廣大業主間的和諧共處，贏得業主滿意；有利于物業公司根據小區業主生活需求充分發揮服務優勢，改善和提高居民生活質量，創建美好家園；有利于業主委員會、社區委員會、管片民警、物業公司圍繞建設美好新家園的大目標，多方聯手、通力合作、相互制約、相互溝通、相互支持，發揮整體管理優勢，實現住宅小區管理發展規范化，促進整個社會和諧。