新加坡是一個富有、高度國際化和快速老齡化的國家，也是世界上少數幾個把住房和養老都解決得很好的國家之一。在其經濟、政治、文化和社會等因素的綜合作用下，新加坡在20世紀50年代中期創造性地建立了有別于國家福利型和自保公助型的中央公積金社會保障制度，“居者有其屋”和“養老有保障”成為其重要的制度標簽。

新加坡在以房養老制度設計方面有著豐富、成熟的經驗，尤其是在保障性住房的出租和出售套現、“以大換小”的房屋置換以及房屋反向抵押貸款(也稱“倒按揭”)等方面明顯。這些制度設計為我國的以房養老試點提供了寶貴的經驗，特別是其中運行較為成功的房屋反向抵押貸款。

在我國推動以房養老，特別是“倒按揭”模式，面臨一系列懸而未決的難題，直接制約著以房養老業務的大規模開展。

首先，是老人根深蒂固的觀念問題。對于老人而言，以房養老模式與其所接受并深深扎根于其內心深處的“養兒防老”存在嚴重的利益沖突，這種觀念在短期內不可能得到消解。對于子女來講，傳統“孝”文化所帶來的深遠影響在于，奉養父母被看作是子女天經地義的義務。如果老人不接受子女的贍養，而將自己房產抵押給金融機構以獲得養老金，這無疑會觸動社會公眾的敏感神經，子女可能受到社會輿論的指責甚至謾罵，這對于大部分子女而言是難以接受的。

其次，目前環境下開展以房養老的風險過高。從金融機構所面臨的風險來講，房屋被抵押給金融機構必然涉及到該房產的使用權年限問題，雖然我國法律規定房屋具有永久使用權，但土地使用權卻只有70年年限。當老人將房屋抵押給金融機構時，該房產的使用年限已然所剩無幾，房產的價值大打折扣。金融機構將面臨房價下行和土地使用權可能被收回的雙重風險。相反，抵押人也面臨物價上漲、房產估價偏低、獲得的養老金數額顯著低于其房屋實際價值等風險。

最后，以房養老缺乏明確的法律指引，金融機構的安全性難以保障。“以房養老”從2003年政府表示明確支持到2013年國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》已經歷十年時間。在此期間，鮮見政府出臺相關的法律、法規，甚至“倒按揭”模式也受到社會廣泛質疑，來自政府的支持僅限于鼓勵和提案。再加上“以房養老”屬于商業養老保險模式，涉及銀行、保險等多個金融機構，而無法可依、國內無先例可循和金融機構各自為營的窘境，無形中降低了參與“倒按揭”金融機構的安全性，社會的信任感也就大打折扣。

二戰以后，新加坡出現了一個嬰兒生育高峰，之后生育率持續降低，人口老齡化凸顯。1999年時其60歲以上人口達到23.5萬人，占總人口的7%;預計到2030年，60歲以上人口會達到79.6萬人，占總人口的19%。

為了解決快速到來的老齡化和改善退休人員生活問題，政府實施了強制中央公積金制度，規定退休人員的個人公積金賬戶最低余額應達到一定數額，并逐年遞增，2003年時個人賬戶就已達到8萬新元。但是經過中央公積金局調查發現，個人賬戶余額存在不足情形，因此政府委派的工資檢討委員會提議發展“倒按揭”模式。在新加坡的以房養老模式中，反向抵押貸款只占較小比例，更多的人通過組屋的出租與出售套現和組屋“以大換小”置換套現實現養老。1997年具有官方背景的私人保險公司職總英康率先推出反向抵押貸款產品，但較為謹慎，表現在對投保人的要求較高。該款產品對借款人的資格要求為：新加坡公民或永久居民，年齡在60歲及以上;擁有私人房產且擁有權至少在70年以上;目前未被列入窮籍，也沒有牽涉任何公司;必須是其客戶等。

在最初的兩個月，職總英康共簽署了22筆住房反向抵押貸款合約，但好景不長，市場需求迅速下降。經調查，下降的主要原因在于：一是該產品只面向私人房產的老年業主，而這部分人員較少;二是貸款合約缺乏“無追索權保證”條款，意味著合約到期時，貸款本息之和超過房屋價值時保險公司可能向房產繼承人追償;三是老年房主擔心因長壽而被迫搬遷，致使無家可歸。另外，當時新加坡樓市低迷，金融機構也不愿意承擔房產低價波動的風險。

針對這些問題，新政府適時調整策略，通過立法將反向抵押貸款市場由私人房產擴大到公營房屋，并由政府為中小型公有住房提供保險;較大型的公營房屋也可納入，但政府并不向其提供保險。另外，針對在合約中增加“無追索權保證”條款，到目前為止仍然還在探討中，如果被采納則有可能市場會再度活躍。

在華人占總人口絕大多數的新加坡，不管是人們的傳統文化還是思維模式，與當前中國都有著極為類似的地方，這種趨同為我們學習其有益經驗提供了基礎。探尋新加坡在住房反向抵押貸款方面的做法，至少可以提煉出以下三方面的啟示：

首先，制度設計應當符合本國國情。新加坡的“以房養老”設計建立在其公營住房較多、人均收入水較高基礎之上，僅把“倒按揭”作為一種適用于少數人的制度。雖然觀念依然制約著我國發展反向抵押貸款，但我們應當承認“倒按揭”并非是針對所有人設計的，故觀念的因素并不具有絕對性。

其次，以房養老需要政府的必要引導，并合理發揮市場作用。新加坡政府全程參與了“倒按揭”的設計過程，并支持職總英康開展保險活動。同時，職總英康仍然被定位為市場競爭的私法人主體，政府并不直接參與該機構的運作。

最后，以房養老需要立法先行，做到規范指引。新加坡對土地的使用，對組屋的建造和買賣都有著明確的法律規定，甚至對于“倒按揭”也有立法跟進，并非政府的隨心所欲。立法先行具有旗幟與標桿作用，如果沒有立法的規范指引，很難想象社會公眾會對這樣的金融產品充滿信心。因此，當我們在開展“倒按揭”時，要立足于法律、法規先行，給社會公眾以充分的心理預期。其實，新加坡以房養老的經驗表明了這樣的價值取向，即法律應充分肯定“倒按揭”模式的價值，將以房養老作為養老制度的重要組成;同時，又不能否認國家建立的養老保險才是實現養老的真正主力。因而，以房養老制度始終是也只能是對我國養老保險制度有益而必要的補充。

新加坡共有510萬人，60歲以上的老年人有11.73萬，占總人口的23%。在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人士。作為一個非福利性國家，新加坡政府一向倡導國人自食其力，政府并不鼓勵父母留房給兒女，因為新加坡已經制定了年輕人可以自己買房的計劃。建屋發展局為年輕夫婦提供組屋(即組合房屋，簡稱組屋，由新加坡建屋發展局承擔建筑的樓房，為大部分人的住所)的購屋津貼，幫助他們獲得住房的“第一把鑰匙”;當他們年老時，他們將獲得住房的“第二把鑰匙”，即各種從組屋套現的選擇，以確保他們在退休后仍然有收入來源。新加坡政府已陸續推出一系列通過住房套現的措施，為老年人解決“有房產，沒現金”的生活窘境。在擁屋率極高的新加坡，以房養老是常見的養老模式。

新加坡“以房養老”的多種形式

新加坡有三種形式的“以房養老”：一是通過出租部分或者全部居室來換取養老收入，二是通過“以大換小”獲得養老收入，三是常所說的倒按揭，也就是反向。每種形式都與政府密切相關。前兩種主要針對新加坡政府出資建造的組屋，第三種則主要針對私人建造的商品房。新加坡“住房養老”的三種模式具體如下。

第一種是允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養老收入。新加坡政府允許老年人通過出租整套組屋或組屋的某間空房獲得一定收入。國家發展部的一項最新調查顯示，新加坡有25.4萬年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數的 30%，其中八成已經付清組屋貸款。在這些老年人中，出租整套組屋或某間空房的人約占總數的1/10。

第二種是老年夫婦可以將現有的較大面積的住房置換成較小面積的住房，通過“以大換小”獲得養老收入。對于一些原來居住在較大面積的退休夫婦來說，如果子女長大成人并且已經搬到其他地方居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。當事人還可以根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。

此外，20世紀90年代末，新加坡推出“樂齡公寓”計劃，即專門為獨居或只和老伴居住的老年人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。樂齡公寓一般都建在成熟社區內，各種設施齊全完善，公共交通便利。此類公寓使用權一般為30年，可延長使用期但不能轉讓和繼承。

今年2月份，新加坡政府又開始正式實施“樂齡安居花紅計劃”。這一計劃鼓勵老年人賣掉現有大型組屋，搬到三房式或更小(相當于兩居室或更小)的組屋或小型公寓，以領取樂齡安居花紅，這一花紅最多也可達2萬新元。不過大屋換小屋所得收益也須有一定數額填補老人的公積金退休戶頭，剩余部分則可全數提取現金。

第三種就是常所說的倒按揭，也叫反向，主要是針對私人建造的商品房。在新加坡，60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

具有官方背景的職總英康保險(放心保)合作社，早在1997年就率先向私人房地產業主推出了住房反向抵押貸款。由于該住房反向抵押貸款設計有追索權，所以存在著追討的隱患，即一旦貸款的本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負擔超過部分的歸還，這會使屋主擔心由于長壽導致本利和超過貸款而被迫出售房屋。此外，該產品僅限于私人建造的商品住房，而在新加坡占比 80%以上的政府組屋不能參與住房反向抵押貸款。這些問題導致反向抵押貸款發揮的作用大大縮水。

從2006年3月開始，新加坡政府宣布將這一計劃擴大到覆蓋新加坡八成居民人口的政府組屋市場。70歲至90歲之間的政府組屋屋主，可以通過職總英康的反向抵押貸款套現，每月領取生活費，直至貸款期滿。貸款機構會在貸款期滿或屋主去世之后，把房子賣掉，以索回貸款額，或讓申請者的家人還清貸款來取回屋子。

2009年，新加坡政府推出屋契回購計劃，即達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現在為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，并且名下沒有其他房產，他們就可以將所居住的二房或三房式組屋(相當于一居室或兩居室)最后剩余屋契，賣給國家發展部下屬法定機構建屋發展局套現，然后以30年租約繼續住在同一間組屋中。

新加坡“以房養老”存在的問題

盡管新加坡多樣的“以房養老”形式，滿足了不同層次公民的養老需求，但是“第二把鑰匙”尚在探索階段，還存在以下一些問題。

“樂齡安居花紅計劃”響應者不多。一方面因為老年人一般不太愿意遠離老鄰居、老朋友，搬離已經非常熟悉的居住環境，另一方面也由于計劃的相關條例和手續過于復雜，參與者能拿到的現金不多。建屋局的數據顯示，迄今樂齡安居花紅計劃的申請者只有 23個，獲得批準的有13個，社會反響較為淡。

以市場為主導的“反向抵押貸款計劃”成效不顯著。2006年，“反向抵押貸款計劃”推出后并沒有像政府預期的那樣引起較大反響。據新加坡本地媒體《亞洲新聞臺》2007年3月報道說，經過一年運行，職總英康的反向抵押貸款計劃僅有10例成功簽約，本地三家主要銀行也基于暗淡的市場反應，宣布放棄或推遲推出這一逆按揭產品。與美國、韓國等以政府出面擔保的“以房養老”不同，新加坡“反向抵押貸款計劃”是以保險公司、銀行機構主導的市場行為。私人金融機構為保護自己利益開出的一系列條款，反向按揭不僅有金融貸款上的風險，還包括人的壽命、違約等方面的風險，比一般正向按揭的情況要復雜，這些都降低了老年人對“反向抵押貸款計劃”的熱度。

“屋契回購計劃”也缺乏吸引力。根據新加坡國家發展部6月份公布的數據，“屋契回購計劃”自2009年推出，只有474名申請者。因為政府規定屋契套現的凈收益優先填補公積金賬戶，剩余部分才能以現金形式提出，實際上對一些年長有宅但缺少現金來源的年長者，并沒有起到較好的套現作用。

雖然新加坡“以房養老”制度仍在探索中，但是多樣的“以房養老”形式作為國際經驗值得借鑒。此外，需要指出的是：所有采取“以房養老”的發達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系，“以房養老”只是一種補充性的養老選擇。