“以房產(chǎn)作抵押，每月最多可得2萬(wàn)元養(yǎng)老金”。日，某銀行的養(yǎng)老按揭貸款一面世，立即引起了各界關(guān)于“以房養(yǎng)老”的又一輪熱議。

北京市民政局網(wǎng)站10月20日發(fā)布的“北京市‘十二五’時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃”，也提出“鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門(mén)建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展‘以房養(yǎng)老’(住房反向抵押貸款)試點(diǎn)業(yè)務(wù)”。與傳統(tǒng)按揭方式相反的“倒按揭”養(yǎng)老模式，幾年前在國(guó)內(nèi)短暫露臉后歸于沉寂，如今風(fēng)頭再現(xiàn)，消費(fèi)者應(yīng)關(guān)注什么?

如何“以房養(yǎng)老”?

據(jù)上述銀行的客服人員介紹，該行推出的面向中老年客戶(hù)的專(zhuān)屬借記卡，包含“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，即老年人本人或法定贍養(yǎng)人可以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。銀行核定貸款額度后按月將貸款資金劃入指定賬戶(hù)，借款人只需按月償還利息或部分本金。按月償還的利息或本金金額，銀行在發(fā)放養(yǎng)老金前扣除，貸款到期后再一次性?xún)斶�剩余本金。

這種“以房養(yǎng)老”的模式在國(guó)內(nèi)尚屬首例，類(lèi)似于國(guó)外廣為人知的“倒按揭”。

“倒按揭”也稱(chēng)“反向住房抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定資金。房主繼續(xù)擁有居住權(quán)直至去世。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。

據(jù)該行客服介紹，該“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)要求借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人，養(yǎng)老人本人須年滿55歲，并且擁有2套或以上住房。貸款金額根據(jù)擔(dān)保物價(jià)值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計(jì)劃累計(jì)貸款金額最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際發(fā)放的養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元。貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，利率按照央行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮1.2倍左右。

以一套估值100萬(wàn)元的房子為例，消費(fèi)者最多可從銀行貸款60萬(wàn)。假設(shè)貸款期限為10年，則每月可得養(yǎng)老金不足5000元。

值得注意的是，該行推出的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)并非完全符合國(guó)外風(fēng)行的“倒按揭”。

據(jù)該客服介紹，辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)的前提是養(yǎng)老人或其法定贍養(yǎng)人承諾在合同到期前還清貸款，房屋歸養(yǎng)老人或其法定贍養(yǎng)人所有。這與國(guó)外的房屋歸抵押權(quán)人所有截然相反。

辦理?xiàng)l件惹爭(zhēng)議

據(jù)上述銀行規(guī)定，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)申請(qǐng)人必須滿足“擁有2套或以上住房”、“10年內(nèi)還清所有貸款本息”“55歲以上可以申請(qǐng)貸款，貸款期限最長(zhǎng)10年”等條件，引發(fā)多方質(zhì)疑。

市民林先生直言：“如果有兩套房子，我直接把一套租出去，靠租金來(lái)生活就好了，哪還需要這項(xiàng)業(yè)務(wù)?”

針對(duì)市民的疑惑，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)系教授郝演蘇在接受第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》周末采訪時(shí)表示，即使擁有2套房的人，也可能需要“以房養(yǎng)老”。“銀行規(guī)定要有2套房的要求是合理的，這保證了養(yǎng)老人或者其法定贍養(yǎng)人不至于在無(wú)法償還貸款的情況下淪落到無(wú)家可歸。”此外，郝演蘇也認(rèn)為，養(yǎng)老人擁有的房產(chǎn)可能是一些單位分的老房子，質(zhì)量并不好，但也算是一套房產(chǎn)。

市民萬(wàn)先生也對(duì)該業(yè)務(wù)要求的條款表示不可思議，“如果有能力在養(yǎng)老按揭10年內(nèi)向銀行還清全部貸款，這樣的老年人還要靠房子養(yǎng)老嗎?”

55歲老人可以申請(qǐng)，65歲貸款便會(huì)結(jié)束，在人均壽命水超過(guò)70歲的中國(guó)，似乎并不合理。

郝演蘇直言：“老年人根本沒(méi)有創(chuàng)造財(cái)富的能力，10年內(nèi)自己還完貸款是不可能的。” 年齡越大，生產(chǎn)能力就越弱，越需要資金養(yǎng)老。

反按揭困難重重

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔介紹，幾年前曾經(jīng)提過(guò)的“反按揭”業(yè)務(wù)，很久之前就停了，國(guó)內(nèi)政策沒(méi)有明確放開(kāi)，也就沒(méi)有人再做這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

當(dāng)記者以投資者身份咨詢(xún)時(shí)，中國(guó)人民保險(xiǎn)股份有限公司工作人員表示，該公司目前還沒(méi)有“以房養(yǎng)老”相關(guān)業(yè)務(wù)。若要以房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)，則必須分兩步走：老人可先把房子以信托方式公估出價(jià)值，拿到現(xiàn)金后再用這些現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)。

記者致電中行、建行、工商銀行和農(nóng)行，客服人員均表示沒(méi)有開(kāi)展與“以房養(yǎng)老”或“反按揭”相關(guān)的業(yè)務(wù)，中國(guó)人壽也表示暫無(wú)該項(xiàng)業(yè)務(wù)。“以房養(yǎng)老”似乎陷入孤掌難鳴的地步。

而市場(chǎng)之所以沒(méi)有顯示出對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的熱情，最主要的原因還在于政策上的不確定性。

根據(jù)我國(guó)住宅用地70年產(chǎn)權(quán)的特殊國(guó)情，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

郝演蘇認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行以房養(yǎng)老主要有兩方面的障礙，首先是房子的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直得不到解決，沒(méi)有相關(guān)政策明確規(guī)定商品房70年后的產(chǎn)權(quán)怎么處理。“產(chǎn)權(quán)到期后能否自動(dòng)轉(zhuǎn)移，或者辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)需要多少成本，這些都是目前所不確定的。”其次是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不穩(wěn)定，房產(chǎn)估值很難進(jìn)行。

據(jù)了解，現(xiàn)在大多數(shù)人買(mǎi)一套房，都想把它留給孩子，但70年的產(chǎn)權(quán)有可能連第二代都住不到頭。此外，更現(xiàn)實(shí)的因素在于，一套房子能住多久也是不確定的。現(xiàn)在有二三十年房齡的房子，看上去已經(jīng)很破舊。很有可能到70年的時(shí)候，這樣的房子已經(jīng)成危房。

我們?yōu)楹涡枰�反按�?

對(duì)于實(shí)行“反按揭”的作用，郝演蘇跟記者舉了個(gè)例子：“以現(xiàn)有的‘計(jì)劃生育’的基本國(guó)策和晚婚晚育的趨勢(shì)，假設(shè)以后一對(duì)30歲的年輕夫妻，他們要贍養(yǎng)的人口，最多可能包括父母和祖父母兩代共6對(duì)夫妻。一個(gè)家庭需要承擔(dān)的責(zé)任非常巨大!如果能真正實(shí)行‘以房養(yǎng)老’，就能減輕年輕一代的負(fù)擔(dān)。”

郝演蘇進(jìn)一步解釋?zhuān)�過(guò)去的單位分房，質(zhì)量可能并不好，年輕人可能也不會(huì)住。這時(shí)候祖父母的房子就可以首先用來(lái)養(yǎng)老，父母的房子也可以跟著做倒按揭。這對(duì)于面臨長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)的中國(guó)社會(huì)，是一個(gè)很好的解決養(yǎng)老問(wèn)題的辦法。

事實(shí)上，中國(guó)面臨的人口老齡化壓力，可以從國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到證明。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)60歲及以上老年人口17765萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口11883萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.9%。

郝演蘇認(rèn)為，社保、企業(yè)年金、養(yǎng)老保險(xiǎn)等和“以房養(yǎng)老”應(yīng)該互相結(jié)合，“養(yǎng)老的資金來(lái)源應(yīng)該是多元的。”