最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)出爐，1年期品種報(bào)3.85%，5年期以上品種報(bào)4.65%，均與上月持。9月LPR報(bào)價(jià)保持不變，符合市場普遍預(yù)期。LPR已經(jīng)維持6個月不變了。 未來LPR走勢的將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素，具體要看報(bào)價(jià)行的市場化報(bào)價(jià)。

據(jù)360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率檢測數(shù)據(jù)顯示，2020年9月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年8月20日-2020年9月20日），全國首套房均利率為5.24%，二套房房貸利率為5.55%，環(huán)比下降1BP。

昆明9月份的商業(yè)房貸利率與8月份持，建設(shè)、工行、郵儲、招行、農(nóng)信社等銀行首套房房貸利率為4.95%（LPR+30BP），部分股份制銀行首套房房貸利率甚至低至4.85%(LPR+20BP)，二套房房貸利率根據(jù)不同銀行，有5.25%(LPR+60BP)的，也有5.35%(LPR+70BP)、還有5.45%(LPR+80BP)和5.55%(LPR+90BP)的，昆明房貸利率雖然低于全國均房貸利率，但從也不是全國墊底的，還有很多城市房地利率比昆明低，譬如上海首套房均房貸利率為4.7% ，哈爾濱首套房均房貸利率為4.8%，今年昆明銀行的房貸放款速度也有所提高，大部分銀行都在一周之內(nèi)放款，這些銀行房貸利率及放款時(shí)間僅供參考，不同樓盤項(xiàng)目和不同銀行支行房貸利率和放款速度略有不同，具體以所貸銀行簽約的房貸利率和具體銀行放貸進(jìn)度為準(zhǔn)。

貸款買房時(shí)必須要知道貸款簽約時(shí)自己與銀行約定的市場報(bào)價(jià)利率（LPR）、基點(diǎn)（BP）、利率定價(jià)周期、LPR調(diào)整對應(yīng)日。你還可以根據(jù)市場情況選擇固定利率和浮動利率。

LPR每月報(bào)價(jià)一次

新的LPR由各報(bào)價(jià)行于每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，以0.05個百分點(diǎn)（5個基點(diǎn)）為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)均，向5個基點(diǎn)的整數(shù)倍就取整計(jì)算得出LPR。

新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最一個月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個基點(diǎn)。

借貸人可與銀行約定利率定價(jià)周期

借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年，最長為合同期。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

1年期和5年期以上貸款，將參照相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率定價(jià)，各銀行應(yīng)在新發(fā)放的貸款中，主要參考貸款市場報(bào)價(jià)利率定價(jià)，并在浮動利率貸款合同中，采用貸款市場報(bào)價(jià)利率作為定價(jià)基準(zhǔn)。目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。

（上圖為某銀行貸款合同）

借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年，最長周期為合同期。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

基準(zhǔn)利率變成了市場報(bào)價(jià)利率，即LPR，計(jì)算方式改成“LPR+基點(diǎn)”。對此，在合同里體現(xiàn)為，在利率調(diào)整幅度中，對應(yīng)的選項(xiàng)是加或減多少個基本點(diǎn)。

房貸利率=LPR（市場報(bào)價(jià)利率）+BP（基點(diǎn)）

基點(diǎn)BP：每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定，可以為負(fù)值。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

利率重定價(jià)周期：

可以有所約定，最短為12月（1年）調(diào)整一次，最長為合同期360月（30年），在約定期限內(nèi)LPR是不變的。

LPR調(diào)整對應(yīng)月：

利率重定價(jià)日一般是指每年的1月1日或貸款發(fā)放日在每年對應(yīng)的日期，你的LPR變化要等到調(diào)整利率調(diào)整日才會變化，利率水等于利率調(diào)整日的前一天的LPR加轉(zhuǎn)換時(shí)確定的基點(diǎn)

LPR是每個月的20日一公布，比如你是5月25日放款的，那么次年月供調(diào)整對應(yīng)的就是次年5月20日公布的LPR；

如果你是10月18日放款的，那么次年9月20日公布的LPR就有可能對你的月供產(chǎn)生影響。

去年12月份5年期以上的LPR是4.80%，買房的加點(diǎn)數(shù)值為60個基點(diǎn)，約定周期為1年，貸款利率為4.80%+0.6%=5.4%，到了今年的12月，假設(shè)最新的LPR是4.50%，你的加點(diǎn)數(shù)值依然是60個基點(diǎn)，貸款利率就是4.50%+0.6%=5.10%，月供可以少還點(diǎn)。

銀行貸款利率差異化報(bào)價(jià)

自從新規(guī)執(zhí)行以來，房貸利率市場化了，每家銀行都有自己的加減點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點(diǎn)下限來看，總體利率水與實(shí)行LPR報(bào)價(jià)前保持基本穩(wěn)定，可這并不是真正執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，這也只是下限。

新政實(shí)施后，各家銀行的房貸利率將更加市場化，會出現(xiàn)不同的報(bào)價(jià)，我們看到的銀行加減點(diǎn)數(shù)值是下限，最終銀行會根據(jù)購房客戶綜合情況約定加點(diǎn)數(shù)值，今后可能房貸選在不同的銀行辦理，利息總額、月供差別拉大。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。具體的每筆加點(diǎn)數(shù)值也會體現(xiàn)在借貸合同中。

每一筆貸款銀行都會根據(jù)購房者的資質(zhì)情況來定基點(diǎn)數(shù)值，所謂資質(zhì)是指購房者的風(fēng)險(xiǎn)狀況和征信問題，資質(zhì)好的購房者可能會照最低基點(diǎn)下限執(zhí)行，資質(zhì)不好的可能會提高基點(diǎn)數(shù)值，具體增加多少個基點(diǎn)數(shù)值目前暫時(shí)也沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)，資質(zhì)差的甚至不符合條件的銀行還會拒貸。

在新利率政策沒有執(zhí)行之前，舊的資質(zhì)情況主要針對購房者的首付比例，不針對房貸利率，資質(zhì)差的會要求追加首付比例，新政策下的首套房和二套房的房貸利率下限，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)會根據(jù)市場情況以及綜合考慮客戶的信用情況、抵押擔(dān)保方式、期限、利率浮動方式和類型等個體差異進(jìn)行動態(tài)的差異化報(bào)價(jià)。今后每筆房貸利率根據(jù)情況都會有區(qū)別。