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年房地產估價師《理論與方法》備考試題精選

2024-05-29 10:29:46 大風車考試網

1.某套住宅建筑面積100?,套內建筑面積為92?,使用面積系數為0.8,每方米使用面積為3000元,則該住宅建筑面積下的價格為()元/?。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

2.為評估某房地產2008年10月1日的市場價格,選取的可比實例資料是:交易日期為2008年4月1日,合同約定買方支付給賣方3500元/?,買賣中涉及的稅費全部由買方支付,該地區房地產交易中規定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間,該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%,則該可比實例修正、調整后的價格為()元/?。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3790.93

3.某宗房地產交易中,買方付給賣方2500元/?,交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易,賣方按正常價格的5%繳納有關稅費;買方按正常價格的3%繳納有關稅費,則該宗房地產的正常成交價格最接于()。

A.2427元/?

B.2500元/?

C.2575元/?

D.2632元/?

4.為評估某宗房地產2006年10月的價格,選取了可比實例成交價格為3000元/?,成交日期為2006年4月末,該類房地產自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1%,2006年6月末至2006年10月末均每月比上月價格下降10元/?。該可比實例在2006年10月末的價格為()元/?。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

5.為評估某房地產2007年9月1日的市場價格,選取的可比實例資料是:交易日期為2007年3月1日,合同交易價格為4000元/?,約定建筑面積為95?,合同約定面積誤差在6%以內不增加付款,實際產權登記面積為100?。自2007年1月1日起至2007年9月1日,當地該類房地產價格均每月比上月上漲0.3%,則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/?。

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

6.評估某宗房地產2005年9月末的價格,選取的可比實例成交價格為3000元/?,成交日期為2005年1月末,該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元/?。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

7.現需評估某宗房地產2004年10月末的價格,選取的可比實例成交價格為2500元/?,成交日期為2004年1月末,該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%,2004年6月末至2004年10月末均每月比上月價格上漲20元/?。該可比實例在2004年10月末的價格為()。

A.2648元/?

B.2688元/?

C.2708元/?

D.2734元/?

8.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格,在其附收集的某可比實例的有關資料如下:成交價格為4000元/?,成交日期為2004年5月1日,成交價格比正常價格低2%,房地產狀況調整系數為1.087,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格均每月比上月上漲1%,則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接于()?。

A.3790元/?

B.4238元/?

C.4658元/?

D.4663元/?

9.某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年,至今都已使用10年,預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元,運營費用為20萬元,無風險報酬率為3%,該類房地產均要求的收益率是13%,該房地產相對于同類房地產的系統風險的指標是0.5,該房地產的收益價格為()萬元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

10.某房地產正常年收益為6000萬元,直接資本化率為10%,房地產價格應為()元。

A.54000

B.32010

C.48000

D.60000

參考答案

1.A【解析】:使用面積=100×0.8=80(?)

建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/?)

參見教材P181

2.D【解析】:可比實例的正常交易價格=賣方實際收到的金額/(1-應由賣方承擔的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/?),市場狀況調整后價格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/?)

參見教材P187

3.D【解析】:正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/?)

參見教材P187

4.B【解析】:該可比實例在2006年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/?)

參見教材P191

5.A【解析】:4000×95/100=3800(元/?),用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/?)。

參見教材P191

6.A【解析】:此題需注意的是:在采用環比價格指數進行交易日期調整的公式時,應從成交日期的下一時期的價格指數開始逐乘。

2005年9月末的價格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。

參見教材P191

7.C【解析】:從2004年1月末至2004年6月末的期數為5;2004年6月末至2004年10月末的期數為4:2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/?)。

參見教材P191

8.D【解析】:可比實例正常市場價格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/?)。

房地產狀況調整:4081.63×1.087=4436.73(元/?)。

市場狀況因素調整:4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/?)。

參見教材P189、191

9.D【解析】:參見教材P216。該房地產的收益價格為:

10.D【解析】:參見教材P211,房地產價格=房地產凈收益/直接資本化率=6000/10%=60000(元)。

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