第一章總則

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)與收費行為，維護業(yè)主(物業(yè)使用人)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際制定本辦法。

第二條本辦法適用范圍為太原市城區(qū)(迎澤區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū)，高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營開發(fā)區(qū)、不銹鋼園區(qū))。

古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業(yè)服務(wù)收費及其管理可以參照本辦法執(zhí)行。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)與收費是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)并收取費用。

第四條物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。住宅物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導價，實行最高指導價管理;非住宅、住宅中的別墅物業(yè)服務(wù)收費和特約服務(wù)收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供產(chǎn)品、服務(wù)，屬于《山西省定價目錄》第十九條規(guī)定情形的，其產(chǎn)品及服務(wù)的價格實行政府指導價。

第五條實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)等級與收費標準，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。前期物業(yè)服務(wù)與收費由開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定標準內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按此標準與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費，由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費收取方式及標準，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六條物業(yè)服務(wù)與收費應(yīng)當遵循合理、公開、費用與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同。

第七條提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第八條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，超過三年未成立業(yè)主委員會的，按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009〕274號)由物業(yè)所在地居民委員會(社區(qū))在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。

第二章物業(yè)服務(wù)收費

第九條本章所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照住宅物業(yè)服務(wù)等級包含的內(nèi)容向業(yè)主提供服務(wù)所收取的費用，不含車輛停放收費、裝修服務(wù)收費、電梯運行服務(wù)收費。

第十條市級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)與收費的監(jiān)督管理;區(qū)級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務(wù)與收費的監(jiān)督管理。

第十一條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的最高指導價，并向社會公布。

第十二條物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理;

(二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

(四)其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

第十三條物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本(支出)、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本(支出)包括：人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用中，符合專項維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本(支出)。

第十四條住宅小區(qū)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。相關(guān)約定應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執(zhí)行。

第十五條新建住宅銷售和交付使用前，建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù);前期物業(yè)服務(wù)等級標準報市物業(yè)主管部門備案，收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。物業(yè)服務(wù)收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。

第十六條住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容超出市物業(yè)主管部門制定的住宅物業(yè)服務(wù)等級的建設(shè)單位需報市物業(yè)主管部門同意，其超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格主管部門對申請的標準進行成本審核，單獨核準。

第十七條申請單獨核準時，應(yīng)提交以下資料：

(一)書面申請。書面申請應(yīng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、小區(qū)及服務(wù)企業(yè)、物業(yè)的基本情況，擬定收費標準和理由等有關(guān)內(nèi)容;

(二)提交有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的資料;

(三)物業(yè)服務(wù)成本測算資料;

(四)政府價格主管部門要求提供的其他資料。

第十八條住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級與收費標準，由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責的部門主持。

調(diào)價按以下程序進行：

(一)調(diào)價預(yù)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務(wù)實際情況，擬定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及調(diào)價方案(草案)，以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預(yù)告，預(yù)告期應(yīng)不少于7日。同時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)三年物業(yè)服務(wù)費的收支情況一并公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于調(diào)價預(yù)告5日前，將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門、物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會。

業(yè)主可對調(diào)價方案(草案)提出建議和意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價方案(草案)進行修改。

(二)書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預(yù)告期結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當采用書面形式，正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見，征求意見的期限應(yīng)不少于15日，不超過60日。征求意見書(函)的內(nèi)容應(yīng)當包括：

1、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容;

2、調(diào)價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等;

3、調(diào)價理由及其他需要說明的情況;

4、征求意見的截止時間;

5、業(yè)主意見的選項表。選項應(yīng)按贊同、反對、棄權(quán)進行設(shè)置;

6、業(yè)主簽名欄(應(yīng)當包含樓、棟、房號等)。

征求意見書(函)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應(yīng)當提交書面委托書。