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年最新版揚州市物業(yè)管理實施辦法

2024-06-05 02:32:32 大風車考試網(wǎng)

揚州市物業(yè)管理實施辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,保障社會公共利益,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,結(jié)合本市實際情況,制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動,應當遵守本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì),從事物業(yè)服務的企業(yè)。

第三條新建商品房應當實行物業(yè)管理。

未實施物業(yè)管理的原有住宅區(qū),配套設施比較齊全的,由各縣(市)、區(qū)人民政府組織綜合整治,逐步創(chuàng)造條件,積極推行物業(yè)管理;配套設施不全的,由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。

商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業(yè),根據(jù)條件推行物業(yè)管理。

第四條揚州市房產(chǎn)管理局是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門,負責本辦法的組織實施,其主要職責是:

(一)貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策,研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施;

(二)管理全市物業(yè)管理行業(yè),逐步建立管理專業(yè)化、服務社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制;

(三)負責房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作;

(四)負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作;

(五)負責物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作;

(六)依法查處物業(yè)管理中的違法行為;

(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。

各縣(市)、區(qū)房產(chǎn)(建設)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條規(guī)劃、建設、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)部門和單位,按照各自職責,協(xié)同實施本辦法。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關(guān)系。

第六條各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè),逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制,提高物業(yè)管理水。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利,并承擔相應義務。

業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

物業(yè)承租人或者實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定,可以享有業(yè)主相應的權(quán)利和承擔業(yè)主相應的義務。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。

業(yè)主應當將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第八條業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的,物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示,有書面意見的應代為轉(zhuǎn)交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的,視作棄權(quán)。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會履行下列職責:

(一)審議、修改、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員;

(三)審議業(yè)主委員會的工作報告,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)審議批準業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用方案;

(六)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施;

(七)審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(八)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項;

(九)改變或撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。

(十)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其它有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十,或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十,但使用已超過一年的,應當召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的,建設單位應當書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報告,提出成立首次業(yè)主大會的申請,并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)交付使用的時間等文件資料。

經(jīng)建設單位或百分之二十以上業(yè)主提議,在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導下,由所在地社區(qū)居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會籌備組,負責業(yè)主大會籌備工作。

籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示,公示時間應不少于十日。

籌備組負責下列工作:

(一)確定召開業(yè)主大會會議的形式、時間、地點和內(nèi)容;

(二)確定業(yè)主委員會組成人數(shù),并按業(yè)主委員會委員條件,經(jīng)公開征集報名后差額推薦業(yè)主委員會委員候選人;

(三)參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;

(四)確認業(yè)主身份,確定首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù);

(五)做好召開首次業(yè)主大會的各項會務準備工作;

(六)主持召開首次業(yè)主大會會議。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)數(shù)按以下方式確定:

(一)住宅物業(yè)實行一戶一票,一戶擁有兩套以上住房的,按住房套數(shù)計算票數(shù);

(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時具有住宅和非住宅物業(yè)的,住宅物業(yè)按套計算投票權(quán)數(shù),非住宅物業(yè)按建筑面積每一百方米計算為一票,不足一百方米的可與其他業(yè)主合并計票;

(三)非住宅物業(yè)每一方米計算為一票,不足一方米按四舍五入計算。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議,業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會,邀請其派代表參加,并認真聽取意見。

第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采取集體討論形式的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。到會代表應當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持投票權(quán)數(shù)超過總投票權(quán)數(shù)百分之三十以上的,業(yè)主大會所作出的決定,除按上款規(guī)定以外,還須其他與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意方可通過。

業(yè)主大會作出的決定應當予以公布,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),在物業(yè)管理活動中應當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,對業(yè)主大會負責,接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責:

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)根據(jù)業(yè)主大會的決定,代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè),簽訂或解除物業(yè)管理服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)經(jīng)業(yè)主大會批準,負責審批專項維修資金的使用,當專項維修資金不足時,進行續(xù)籌;

(五)督促逾期不交納物業(yè)服務費的業(yè)主,限期交納物業(yè)服務費;

(六)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;

(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;

(八)向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況;

(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規(guī)定;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù),業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務;

(四)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;

(五)具有一定組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

業(yè)主委員會成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)管理企業(yè)中任職,不得借助業(yè)主委員會的影響牟取私利。

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