貴州省物業(yè)管理條例

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條物業(yè)管理活動遵循權(quán)利與義務相一致，業(yè)主自治與政府指導和監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，也可以自行管理。

鼓勵業(yè)主委托專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

第五條省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、國土資源、工商、價格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級房屋行政主管部門指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。

居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當有利于實施物業(yè)管理，以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并綜合考慮共用設備設施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素。

物業(yè)的配套設備設施是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設備設施能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條建設單位向規(guī)劃行政主管部門申請建設工程規(guī)劃許可證時，應當同時向建設項目所在地縣級房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。規(guī)劃行政主管部門在審查批準建設項目規(guī)劃設計方案時，應當考慮實施物業(yè)管理的需要，并征求房屋行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，房屋行政主管部門應當在5日內(nèi)予以回復。

縣級房屋行政主管部門應當根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設項目規(guī)劃設計方案，及時向建設單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，并書面告知建設項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場公示。

第十條已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，尚未實施物業(yè)管理的，需要劃分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時，由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下，征求業(yè)主、居(村)民委員會的意見，劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應區(qū)域內(nèi)公告。

已實施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒有異議的，物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條縣級房屋行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。

根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的，獲得銷售許可之前的建設單位或者專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主可以向物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門提出變更申請。

房屋行政主管部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出決定。決定予以變更的，對新建物業(yè)項目應當撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，向建設單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定;對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應當在相應區(qū)域進行變更公告。決定不予變更的，應當向申請人書面說明理由。

第十三條建設單位應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位按照下列要求無償配置物業(yè)服務用房：

(一)房屋建筑總面積不足10萬方米的，物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置，最低不得低于90方米;房屋建筑總面積在10萬方米以上的，物業(yè)服務用房的配置以300方米為起點，超過10萬方米的部分，按照超過部分建筑面積2‰的比例增加配置，超過50萬方米的部分，按照超過部分建筑面積1‰的比例增加配置。

(二)應當為地面以上能夠計算建筑面積的房屋，具備供水、供電設施及其他基本使用條件，能直接投入使用。

規(guī)劃行政主管部門在審查批準建設項目規(guī)劃設計方案時，應當按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位應當將物業(yè)服務用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場公示。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬方米的，不得低于15方米;房屋建筑總面積在10萬方米以上的，不得低于60方米。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。

已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以按照規(guī)劃行政主管部門審查批準的方案建設車位、車庫，滿足業(yè)主停車需求。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備，由相應的專業(yè)經(jīng)營單位負責設計和建設，并與建設項目同步施工、同步竣工。建設單位應當配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關(guān)土建工程的配套建設。

本條例施行前建設的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十六條依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。

通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的，生效法律文書所確認的所有權(quán)人為業(yè)主;繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時，繼承人、受遺贈人為業(yè)主;合法建造的房屋，房屋的建造人為業(yè)主。

基于買賣、贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔相應義務。

第十七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務合同;

(八)對共有部分的使用、維護等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行下列義務：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

第十九條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。

第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。未設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設立一個業(yè)主大會。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

(一)交付使用的房屋專有部分面積達到建筑物總面積50%以上;

(二)交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)50%以上;

(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達到總套數(shù)25%以上;

(四)物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同期限即將屆滿。

建設單位應當自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

第二十二條符合首次業(yè)主大會會議召開條件，業(yè)主書面申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起60日內(nèi)，會同縣級房屋行政主管部門負責組織、指導成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成，人數(shù)應為7人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作。

第二十四條業(yè)主大會籌備組負責首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款規(guī)定內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。

第二十五條業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議議程應當首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則，會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設立。

第二十六條業(yè)主大會決定下列事項，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理：

(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼;

(四)實施委托管理或者自行管理;

(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分;

(九)業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應當由業(yè)主共同決定的事項。

決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項：