2017年1月，市十五屆人大四次會(huì)議高票通過(guò)了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)。日，省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，7月1日正式施行，屆時(shí)，拒交物業(yè)費(fèi)將會(huì)被列入失信黑名單，物業(yè)維修資金使用可以啟動(dòng)綠色快速通道，物業(yè)公司要定期公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年至少一次。

房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，然而在以前，如果開(kāi)發(fā)商“不講理”，業(yè)主和物業(yè)公司也沒(méi)轍。《條例》實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商將被要求在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，用來(lái)保障物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用。該物業(yè)保修金交存期間為5年，交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;等交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，開(kāi)發(fā)商可以拿回。條例中還明確，物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

哪種情況下，不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主會(huì)被列入失信“黑名單”?根據(jù)《條例》，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

由于維修資金申請(qǐng)困難，不少小區(qū)的維修資金長(zhǎng)期閑置，房屋得不到該有的維修。如何合理妥善地使用維修資金?《條例》設(shè)置了“維修資金綠色通道”。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險(xiǎn)和專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙等緊急情況，需要?jiǎng)佑镁S修資金時(shí)，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

小區(qū)賬目管理是不少業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)，如何避免業(yè)主公共收益被占用或挪用?《條例》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)規(guī)范財(cái)務(wù)管理并定期公示賬目，業(yè)主委員會(huì)不得擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文

(征求意見(jiàn)稿)

第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實(shí)行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水。

第四條市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實(shí)名投訴登記受理制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項(xiàng)。

各行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為投訴舉報(bào)。

第六條本市建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估制度。物業(yè)管理行政主管部門(mén)、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具帶有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。

物業(yè)服務(wù)第三方顧問(wèn)與評(píng)估制度的實(shí)施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第七條對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。

第八條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、公共利益、危害預(yù)防、社區(qū)共建等事項(xiàng)。

第九條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，提高物業(yè)服務(wù)水，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

鼓勵(lì)從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

第二章物業(yè)管理區(qū)域

第十條物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

有下列情形之一的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：

(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團(tuán)的;

(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;

(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同組團(tuán)的。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者二個(gè)以上建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備無(wú)法分割并獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期交付部分應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)管理用房配置要求。

第十一條建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門(mén)辦理規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第十條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門(mén)在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)的區(qū)域劃分意見(jiàn)。

第十二條新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：

(一)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(宗地出讓合同);

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實(shí)相關(guān)資料);

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同及臨時(shí)管理規(guī)約中明示：

(一)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表;

(二)物業(yè)管理區(qū)域面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積等共有部位的面積及權(quán)屬;

(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;

(六)共有設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;

(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

第十四條已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案，并提供第十二條第二至四項(xiàng)規(guī)定的材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法提供的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域。

第十五條物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理備案手續(xù)。

第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實(shí)名方式參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利，履行義務(wù)。

業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督的，應(yīng)當(dāng)提供有效身份證明。

第十七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的住宅小區(qū)，可以設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。非業(yè)主代表的業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十八條符合首次業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的要求依法報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照總建筑面積的一定比例承擔(dān)，具體比例由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)另行制定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋銷(xiāo)售許可手續(xù)前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，專款專用。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第十九條劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第二十條符合成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人單數(shù)。籌備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、公安機(jī)關(guān)、司法所、城市管理行政主管部門(mén)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以書(shū)面公告。

籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第二十一條籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;

(三)個(gè)人信用記錄良好，無(wú)犯罪記錄;

(四)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為。

籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為。

第二十二條籌備組應(yīng)自成立之日起九十日內(nèi)，完成下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;

(二)擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應(yīng)當(dāng)明確是否設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決議案;

(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

業(yè)主對(duì)公告的前款內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書(shū)面形式向籌備組提出意見(jiàn)。籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)異議人。

籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議的，訴訟、復(fù)議期間不包含在籌備期限內(nèi)。

第二十三條設(shè)立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會(huì)的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

第二十四條業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主共同討論決定下列事項(xiàng)：

(一)本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;

(二)推選本小組參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主代表;

(三)其他有關(guān)本小組范圍內(nèi)共有和共同管理的事項(xiàng)。

業(yè)主小組做出的決定應(yīng)當(dāng)符合議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，并在做出決定后七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)備案。

第二十五條業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會(huì)委員設(shè)置條件，在議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，其受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)委托保管的相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條業(yè)主代表履行下列職責(zé)：

(一)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

(二)組織開(kāi)展本條例第二十四條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì);

(三)向業(yè)主委員會(huì)傳達(dá)本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人或者單位業(yè)主委托的自然人。

業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免：

(一)不具有完全民事行為能力;

(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系;

(三)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為的;

(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的;

(五)出租房屋侵害其他業(yè)主合法權(quán)益;

(六)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益;

(七)有嚴(yán)重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;

(八)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

(九)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

第二十八條業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉完成后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)及公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì);備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知須補(bǔ)齊的材料;備案材料齊全但存在爭(zhēng)議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明暫不予備案的理由。

業(yè)主大會(huì)成立后，可以憑備案證明文件到區(qū)民政部門(mén)登記，領(lǐng)取登記證書(shū)。

業(yè)主大會(huì)在民政部門(mén)登記后，首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)之日為其成立之日;依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期書(shū)面向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

(三)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題;

(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(七)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;