各縣（市、區）物價局、住房和城鄉建設局：

　　為加強我市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，我們制定了《韶關市物價局、韶關市住房和城鄉建設局關于物業服務收費管理實施細則》，并經市法制局合法性審查（韶法審〔2014〕7號），現印發給你們，請認真遵照執行。

　　韶關市物價局

　　韶關市住房和城鄉建設局

　　8月1日

　　關于物業服務收費管理實施細則

　　第一條為加強我市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，保障業主（物業使用人）和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》等法律、法規、規章和規范性文件，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條本細則適用于本市行政區域內物業服務收費行為。

　　第三條本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水相適應的原則。

　　第五條市、縣（市、區）政府價格主管部門與住房和城鄉建設主管部門是物業服務收費的主管部門，負責轄區內的物業服務收費監督和管理工作。

　　第六條物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。

　　別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價，由市場形成價格。

　　第七條業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享受或者承擔的物業服務計費方式。實行包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業利潤。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業酬金。

　　第八條市級政府價格主管部門會同市級住房和城鄉建設主管部門，根據國家和省的有關價費政策，依法定調全市政府指導價管理的物業服務收費標準（基準價及浮動幅度）。

　　各縣（市、區）政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門在市級公布的物業服務收費標準（基準價及浮動幅度）內，按不同類型及服務等級水制定本轄區內的物業服務收費標準，并報市級政府價格與住房和城鄉建設主管部門備案。

　　第九條物業服務成本或物業服務支出的構成：

　　（一）管理服務人員工資、社保、醫保和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（三）物業管理區域綠化養護費用；

　　（四）物業管理區域秩序維護費用；

　　（五）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（六）物業共用部位，共用設施及公眾責任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）管理費分攤；

　　（九）物業服務企業固定資產折舊；

　　（十）經業主同意的其他費用。

　　第十條物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　業主或者業主大會對物業服務企業公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出異議時，物業服務企業應當及時答復。

　　第十一條物業共同部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

　　專項維修資金的使用按照所在地政府住房和城鄉建設主管部門的有關規定執行。

　　第十二條住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業主共用部位和物業管理區域內加壓水泵、電梯、照明等共用設施設備產生的水電費可按約定的方式向全體業主（物業使用人）合理分攤。物業管理區域內物業服務用房、停車場、經營活動等水電費不得向業主分攤。可分攤的共用水電需設置獨立計量表，費用應單獨列賬，在收取分攤費用前及時向業主公示共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準加價混合統收。

　　設置獨立計量表確實有困難的老住宅小區，經測算共用水電費總額后，按約定的方式向業主合理分攤。

　　第十三條實行政府指導價的物業服務收費實行備案制度。

　　（一）實行政府指導價的物業服務收費，具體標準由物業服務企業在所在地政府價格與住房和城鄉建設主管部門核定的物業服務收費標準范圍內，根據物業服務等級和管理水與業主以合同形式確定，并報當地價格主管部門備案。

　　（二）前期的住宅物業服務收費，應在所在地政府物業服務收費標準范圍內，由建設單位與其通過招投標或者協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，在前期物業服務書面合同中約定物業服務收費標準，并到物業所在地政府價格主管部門備案。沒有得到備案前，物業服務企業不得向業主收取物業服務費。辦理物業服務收費備案時，物業服務企業應提交如下資料：

　　1、物業服務收費備案申請書（一式兩份）；

　　2、物業服務收費備案表；

　　3、物業服務企業營業執照、資質證書、組織機構代碼證復印件（提供原件核對）；

　　4、物業服務合同（協議）復印件（提供原件核對）。

　　（三）物業服務企業因服務質量，成本變化，合同期限，以及政府指導價標準等原因需要調整收費標準的，應委托有資質中介機構審核物業服務成本情況，向廣大業主公示，并通過召開業主大會或書面征求業主的意見，經占總戶數過半數和占建筑物面積過半數的業主同意后，與業主重新簽訂物業服務合同確定，并報當地價格行政主管部門備案。其中，物業服務企業因服務成本的增加和服務質量、服務檔次、管理水的提高，確需超過政府指導價水的，應當提供前3年的物業服務成本監審報告報當地政府價格主管部門核定。

　　住宅小區依法成立業主委員會后，物業服務企業應持當地住房和城鄉建設主管部門對成立業主大會的備案回執，到原備案的價格主管部門辦理注銷物業服務收費備案手續。

　　第十四條物業服務收費根據法定產權建筑面積按月計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。房產證未記載建筑面積或未辦理房產證的，按物業買賣合同中約定的建筑面積計收。

　　業主自有產權的車位的物業服務費按車位數量計收；自有產權的獨立停車庫按建筑面積計收。已收取車位、車庫物業服務費的不準收取車輛停放保管服務費。

　　第十五條建設單位依合同交付物業后，業主應按合同的約定交納物業服務費。逾期不交納的，物業服務企業可依法追交。

　　業主對建設單位符合交付使用條件而拖延接收的物業，其物業服務費應按《商品房買賣合同》的約定交納。

　　建設單位出售物業時，已經承諾或者約定減免業主的物業服務費，由建設單位承擔。

　　物業已竣工尚未出售或已出（預）售但尚未交付給業主使用的，其物業服務費由建設單位承擔。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定。物業發生產權或者租賃權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費。

　　第十六條物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線數字電視等單位向業主收取的有關費用，物業服務企業如接受委托代收，可向委托單位收取手續費，手續費的具體標準由雙方協商確定。

　　新建商品房配套建設的各項基礎設施，包括供水、供電、供氣、通訊、有線電視、安全監控系統、信報箱、消防等建設費用,一律計入開發建設成本之中，建設單位及物業服務企業不得在房價之外另行收取。不得向業主收取手續費或水電周轉金。新建小區供電、供水、供氣應實行抄表到戶。

　　第十七條前期物業服務合同應載明物業服務內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等。在已取得預售許可或現房銷售的基礎上，前期物業服務合同載明的物業服務收費等內容須在物業銷售期間在交易場所醒目位置進行公示。

　　第十八條業主對物業進行室內裝修時，應與物業服務企業簽訂室內裝修管理服務協議，明確裝修期間各方的權利和義務。

　　（一）裝修期間，物業服務企業可向業主或裝修企業收取不高于3000元/戶的裝修保證金（押金）。裝修保證金（押金）用于修復裝修期間損壞的公共部位、共用設施設備和承擔違約責任。裝修未對共用部位、共用設施設備造成損壞，或自行修復了損壞的共用部位、共用設施設備且無違約責任的，經雙方確認后，物業服務企業應在10日內全額退還裝修保證金（押金）。

　　（二）裝修產生的垃圾和余泥渣土可由業主自行清運，也可委托物業服務企業清運。物業服務企業受委托可收取清運費不高于500元/戶。物業服務企業不得以統一管理為由強行收取垃圾和余泥渣土清運費。

　　（三）物業服務企業對裝修人員出入實行持證管理的，可收取出入證工本費，具體標準為紙質不高于5元/證，智能卡不高于20元/卡。

　　（四）物業服務企業不得使用排它性的手段或措施，限制業主自主選擇裝修企業或強制為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員，更不得擅自收取相關費用。

　　（五）物業服務企業根據業主的自愿委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務費用由雙方協商確定。

　　除上述情形外，物業服務企業不得再向業主或裝修企業收取裝修管理費等各種與裝修有關的費用。

　　第十九條實行出入證管理的住宅小區，物業服務企業應免費為每戶業主配置不少于3張出入證（含IC卡）、1張車輛停放證（含IC卡）（如小區出入證與車輛停放證合二為一的，免費配置的IC卡數不少于3張）。

　　業主要求多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業服務企業可按制作成本收取工本費：紙質出入證不高于5元/張，IC卡出入證不高于20元/張。

　　第二十條利用物業共用部位，共用設施設備（含住宅小區道路、綠地或者其它場所進行停車收費）進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有。其收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業管理區域內的車輛停放保管服務收費，按市、縣（市、區）車輛停放保管服務收費管理的有關規定執行。

　　第二十一條物業服務收費按規定實行明碼標價，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據、服務咨詢電話、價格舉報投訴電話等在物業管理區域的顯著位置進行公示，自覺接受有關管理部門的檢查和業主的監督。明碼標價方式由所在地政府價格主管部門負責監制。

　　第二十二條物業服務企業在物業服務中應當遵守價格法律、法規、規章和政策規定，建立健全財務管理制度，加強價格自律，自覺規范價格行為，為業主提供更優質的服務。

　　第二十三條對物業服務收費有爭議的，業主（物業使用人）、業主委員會或物業服務企業，根據事權責任可向物業所在地政府價格或住房和城鄉建設主管部門反映，并協商調解。

　　第二十四條物業服務企業有下列行為之一的，政府價格主管部門應依法查處：

　　（一）未經當地價格主管部門批準，超過當地政府指導價標準收費的；

　　（二）擅自設立強制性收費項目的；

　　（三）不實行明碼標價或不按規定明碼標價的；

　　（四）不按規定備案的；

　　（五）不執行本細則第十條、第十五條、第十六條規定，擅自提高物業服務收費標準，擴大有關費用分攤范圍或提高分攤標準的；

　　（六）其他違反價格法律、法規、規章和政策規定的。

　　第二十五條對社會反映強烈，明顯不合理的物業服務收費，縣（市、區）政府價格主管部門未及時糾正的，上級政府價格主管部門有權責令改正，并通報批評。

　　第二十六條本細則由市級政府價格主管部門會同市級政府住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第二十七條本細則自發布之日起執行，有效期5年。凡此前規定與本細則相抵觸的，以本細則為準。