鎮江市區物業服務收費管理實施辦法

第一條　為進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規及有關規定，制定本實施辦法。

第二條本辦法適用于鎮江市區(含京口、潤州、丹徒、鎮江新區)行政區域內的物業服務收費行為。

第三條本辦法所稱物業服務收費，是指建設單位或業主、業主大會通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費等相關費用。其中物業公共服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定提供具有公共性的物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

第四條政府提倡建設單位、業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業或專業管理機構，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門負責全市物業服務收費的監督管理工作，制定市區物業服務收費管理辦法，指導全市物業服務收費的管理工作。

各區價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門，負責本轄區內物業服務收費管理工作。

第六條物業服務收費應當遵循合理、公開、服務質量和收費標準相符的原則，根據物業服務成本、法定稅費和合理利潤確定。

第七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅的前期物業公共服務費、物業管理區域的汽車停放費、車位租金等，實行政府指導價。

業主大會、業主代表大會或物業管理委員會(以下統稱業主大會)成立后，普通住宅物業公共服務費收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定，通過物業服務合同約定并公示后執行。

業主采取自行管理或業主自行管理與委托專業機構相結合管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務等其他服務收費，實行市場調節價。具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由建設單位或業主、業主大會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

改變用途用于經營的住宅，其物業公共服務收費標準由業主共同決定，合同約定執行。

第八條　非普通住宅包括別墅(含拼聯式、聯排式別墅)、高檔化住宅、商住綜合樓中的住宅等。

第九條普通住宅前期物業公共服務費，應綜合考慮物業服務均成本、最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。

市價格主管部門應會同市物業管理行政主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

第十條在業主、業主大會選聘物業服務企業前，普通住宅的建設單位應當在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內，通過公開招投標或協議方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業，并在前期物業服務合同中約定服務內容、服務標準以及收費標準。建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。物業服務企業應在簽訂前期物業服務合同后一個月內，到所在區價格主管部門備案，并提供物業服務企業的資質證書、營業執照副本、物業服務合同、合同備案通知書、備案申請等材料。

前期物業服務期間，更換物業服務企業的，物業公共服務費應重新履行備案程序。

第十一條業主大會成立前，普通住宅物業公共服務收費標準因服務成本變化需要調整，或因政府指導價標準調整而需調整的，物業服務企業應在街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并向全體業主公示后執行。

第十二條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業服務合同約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條　物業管理區域內物業公共服務費用由下列因素構成：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養費用;

(三)清潔衛生費用;

(四)綠化養護費用;

(五)秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業服務企業固定資產折舊;

(八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)管理費分攤;

(十)經業主大會同意的其他費用;

(十一)法定稅費以及合理利潤。

物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業服務支出或物業服務成本。

第十四條住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

第十五條　物業公共服務費的計費面積，按照產權登記的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第十六條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主、使用人應當按照房屋買賣合同(符合竣工驗收條件)、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業公共服務費。

物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業公共服務費，但預收的期限最長不得超過一年。

第十七條物業管理區域內已竣工但尚未售出或者尚未交付業主的，其物業公共服務費由開發建設單位全額承擔。

業主大會成立前，因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后6個月以上(含6個月)未入住的或入住后連續6個月以上(含6個月)未使用的物業，業主應事先書面告知物業服務企業，其物業公共服務費按合同約定標準的70%交納。業主在裝飾裝修期間應全額繳納物業公共服務費。業主大會成立后，由業主大會與物業服務企業約定。

第十八條　業主在辦理新房交付手續時，應當向物業服務企業交納房屋裝飾裝修管理服務費，具體收費標準由市價格主管部門會同物業管理行政主管部門制定;非普通住宅和非住宅房屋裝飾裝修管理服務費收取標準，由物業服務企業與業主或使用人、裝修單位協議約定。

房屋裝飾裝修管理服務主要包括：裝修垃圾(不含拆除墻體)的清運，對裝修人員出入的管理，對裝修車輛的管理，對共用部位和共用設施設備的保護和管理，協助裝修過程中涉及的各相關主管部門告知房屋改造中的禁止行為和注意事項等。裝修人員出入證等不得收費。

業主對普通住宅二次及以上裝修，房屋裝飾裝修管理服務費按規定標準收取。

在法律法規許可的范圍內，需變動房屋結構的，可按裝修房屋實際拆除墻體面積收取建筑垃圾清運費用，具體收費標準由物業服務企業與房屋裝修業主協商確定。

第十九條汽車停放費和租金實行政府指導價，由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定并公布鎮江市市區指導價標準，并適時調整。

汽車停放費包括用于車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

租金是車位所有權人或管理者將車位出租給使用人所收取的費用。

汽車停放費和租金可以采取預收方式，預收的期限不得超過一年。

第二十條　占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業主大會成立前，應當在前期物業服務合同中約定，物業服務企業應當將汽車停放費單獨列帳，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修基金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

業主大會成立后，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定汽車能否停放和交納停放費，并在物業服務合同中約定。停車收益按照業主大會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

第二十一條　物業管理區域內業主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

同一車輛停放區域內的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

汽車停放收費具體執行標準由物業服務企業或專業管理機構與業主在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內合同約定。

第二十二條建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金標準由建設單位在規定的政府指導價范圍內與使用人合同約定。

第二十三條物業管理區域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，汽車停放費及租金標準在政府指導價范圍內確定。人防車位收取的汽車停放費、租金應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。省有另行規定的，按省規定執行。

第二十四條對進入住宅物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業服務企業不得收取任何費用。

除前款規定以外，根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業管理區域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。

第二十五條特約服務費，是指應業主或物業使用人要求，物業服務企業提供特約服務而收取的費用。

特約服務費收費標準由雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第二十六條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

代辦服務費收費標準由合同雙方根據服務內容、服務質量協商確定。

第二十七條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，可以根據約定向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十八條代收代交費用，是指物業管理區內，共用的電梯、中央空調、集中供熱、監控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業服務企業負責代收代交的費用。

代收代交費用由物業服務企業單獨列賬，按實際支出和約定方式合理分攤，已計入物業公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

物業服務企業可以向業主預收一定數額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。

第二十九條新建住宅小區實行門禁出入證(卡)管理的，建設單位應當為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)，業主另有需求申請辦理(包括遺失或損壞補辦)的，可以按照補償成本原則收取工本費;住宅物業交付使用之后，小區新配置或升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造等費用的解決途徑及出入證(卡)免費配送數量由業主依法共同決定。

第三十條物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務質量和收費標準應當質價相符。

第三十一條物業服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

物業服務企業應當將汽車停放費等單獨列帳，獨立核算。應當按照物業服務合同的約定，定期在物業管理區域內顯著位置如實公示物業公共服務費、汽車停放費和利用物業共用設施設備經營的收支情況、公共水電費分攤等情況，接受全體業主的監督，每次公示時間不少于15天。

第三十二條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理項目分別核算。鼓勵實行物業公共服務費用酬金制管理。

第三十三條業主、物業使用人應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用，業主、物業使用人未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會或物業管理委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法追繳，向人民法院起訴。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的，從其約定。

第三十四條物業服務收費應當體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。物業服務企業收取物業服務的保證金、押金應當符合規定，嚴禁以保證金、押金變相收費。物業服務企業給其他單位提供的有償服務，應當體現自愿委托，合同約定相關費用。物業服務企業不得向業主、物業使用人收取裝修押金或保證金。

第三十五條價格主管部門應當對政府指導價管理的物業服務收費實行成本監審制度。物業服務企業應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

物業管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業公共服務標準，加強對物業服務企業服務行為的監管。

物業管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標行為及履行合同的監督和管理。

第三十六條市、區兩級價格主管部門、物業管理行政主管部門應當加強對物業服務及收費情況進行監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《江蘇省物業管理條例》等規定作出相應的處罰：

(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

(二)不按照規定提供服務而收取費用的;

(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

(四)強制或者變相強制服務并收費的;

(五)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的;

(六)不按規定實行明碼標價的;

(七)未按法定要求公示或失實公示物業服務費用、經營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

(八)其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

第三十七條老舊住宅小區物業服務收費標準，由區價格主管部門會同區物業管理行政主管部門制定。

第三十八條對于本辦法實施前，業主已與建設單位在商品房買賣合同中約定前期物業服務收費，或已與物業服務企業簽訂前期物業服務協議的，物業公共服務費可按原約定執行，需要調整物業公共服務費標準的按照本辦法第十一條規定執行。

第三十九條其他管理人的物業服務收費可參照本辦法執行。

第四十條各轄市可參照本辦法制定本地區具體實施辦法。

第四十一條本辦法由市物價局、市住房和城鄉建設局在各自職權范圍內負責解釋。

第四十二條本辦法自10月20日起執行，有效期5年。原“關于印發《鎮江市物業服務收費管理暫行規定》”(鎮價服〔2005〕60號)以及《關于鎮江市區新建住宅商品房交付中收費的有關規定》(鎮價服〔2001〕151號)文件同時廢止。