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廈門物業(yè)管理?xiàng)l例全文,最新廈門物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂版)

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第一章 總則 

第一條 為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理,明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù),保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用,創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境,遵循國家有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

第二條 本條例所稱住宅區(qū),是指以住宅房屋為主,并有相配套的公共設(shè)施的居住小區(qū)、居住組團(tuán)、商住樓等。住宅區(qū)的范圍由市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱業(yè)主,是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

第三條 市建設(shè)行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門,負(fù)責(zé)組織實(shí)施本條例。

各有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),協(xié)同實(shí)施本條例。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)調(diào)、監(jiān)督。

第二章 業(yè)主自治管理

第四條 業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會,對住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施自治管理。

第五條 業(yè)主會議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的,也可以推選業(yè)主代表,組成住宅區(qū)業(yè)主代表會議。

業(yè)主會議或業(yè)主代表會議(以下統(tǒng)稱業(yè)主會議)必須有代表百分之五十以上表決權(quán)的業(yè)主出席才能召開。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議,不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

第六條 有下列情形之一的,在市建設(shè)行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在六個(gè)月內(nèi),組織召開第一次業(yè)主會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:

(一)住宅區(qū)已入住的建筑面積達(dá)到百分之五十;

(二)房屋交付使用滿二年。

一個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會。

第七條 業(yè)主會議每年至少召開一次,以投票或其他方式表決。表決權(quán)按建筑面積每方米一個(gè)表決權(quán)或每一份額一個(gè)表決權(quán)計(jì)。業(yè)主代表按所代表的表決權(quán)行使。

經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權(quán)的已入住戶提議,可推遲召開第一次業(yè)主會議,但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會議的具體日期和理由,并且推遲時(shí)間不得超過六個(gè)月。

經(jīng)代表百分之二十以上表決的業(yè)主提議,可以召開臨時(shí)業(yè)主會議。業(yè)主委員會應(yīng)在接到提議后十日內(nèi)就其所提議題召開臨時(shí)業(yè)主會議。

業(yè)主會議的決定,以出席會議的業(yè)主所代表表決權(quán)的過半數(shù)通過。

第八條 業(yè)主會議的職權(quán):

(一)制訂和修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約;

(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;

(三)決定住宅區(qū)有關(guān)公共利益的重大事項(xiàng);

(四)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)決定;

(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè),并可授權(quán)業(yè)主委員會行使;

(六)審議公共設(shè)施專用基金的使用情況;

(七)其他應(yīng)由業(yè)主會議行使的職權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi),持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單,向市建設(shè)行政主管部門辦理登記,市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi),完成登記工作,登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成,其中設(shè)主任一人,由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負(fù)責(zé)。

業(yè)主委員會會議由主任召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會委員每屆任期三年,可連選連任。

第九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi),持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單,向市建設(shè)行政主管部門辦理登記,市建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi),完成登記工作,登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權(quán)的使用人中選出。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成,其中設(shè)主任一人,由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負(fù)責(zé)。

業(yè)主委員會會議由主任召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會委員每屆任期三年,可連選連任。

第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé):

(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計(jì)劃;

(二)召集和主持業(yè)主會議,并報(bào)告年度工作;

(三)根據(jù)業(yè)主會議授權(quán),與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設(shè)施的報(bào)告;

(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(六)監(jiān)督、指導(dǎo)、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務(wù)工作;

(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約,交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和房屋公共維修金;

(八)協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動(dòng)。

第十二條 業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定。

業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約的有關(guān)內(nèi)容。

第十三條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項(xiàng)的方式;

(二)使用住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施和房屋共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利與義務(wù);

(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

(四)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

(五)物業(yè)各項(xiàng)維修和管理費(fèi)用的繳交;

(六)業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;

(七)違反業(yè)主公約的責(zé)任;

(八)其他有關(guān)事項(xiàng)。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第十四條 從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有市建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級證書,方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府制定,國家有關(guān)行政主管部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。

第十五條 鼓勵(lì)業(yè)主委員會采用招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)于簽訂之日起 三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。

物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項(xiàng)業(yè)務(wù)聘用有相應(yīng)資質(zhì)的專營公司或?qū)H顺袚?dān),可對業(yè)主委員會委托的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營。

第十六條 當(dāng)事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理、維修和更新;

(二)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新;

(三)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);

(四)停車場地的管理;

(五)維護(hù)公共秩序;

(六)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的管理;

(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。

第十七條 在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途和改變房屋外貌;

(三)占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備;

(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(六)不按指定地點(diǎn)停放車輛;

(七)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為,有權(quán)予以勸阻、制止,要求恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

第十八條 任何單位和個(gè)人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電、通訊等管道管線,應(yīng)按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門審批,并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項(xiàng)簽訂協(xié)議后,方可施工。

第十九條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全、按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的,由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕,其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第二十條 住宅區(qū)的管理維修責(zé)任,按下列規(guī)定劃分:

(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān);

(二)房屋的共用部位、共用設(shè)備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責(zé)任劃分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定,從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的,由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用;

(三)開發(fā)建設(shè)單位投資的公共設(shè)施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),維修、更新改造費(fèi)用從公共設(shè)施專用基金中支出;

(四)政府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé),也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān),并支付相應(yīng)費(fèi)用;

(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護(hù)、維修、更新改造等責(zé)任不明確的,由市建設(shè)行政主管部門會同相關(guān)部門共同確定。

第二十一條 房屋公共維修金由業(yè)主繳納,按棟號或梯號專款專用,不得挪作他用,并應(yīng)按棟號或梯號設(shè)立維修金檔案。

公共設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位一次性繳納設(shè)立。

公共設(shè)施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。政府指導(dǎo)價(jià)由市物價(jià)管理部門按小區(qū)類別、樓宇類型、服務(wù)項(xiàng)目核定,并報(bào)市人民政府備案。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務(wù),物價(jià)管理部門有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,按規(guī)定執(zhí)行;沒有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,由雙方當(dāng)事人約定。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。

第二十三條 住宅區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地,由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營,其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等費(fèi)用。

第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)城市管理有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督,并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關(guān)部門的要求開展各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。

業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)協(xié)助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定開展相關(guān)工作。

第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。

市建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。

第四章 物業(yè)的前期管理與移交

第二十六條 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝過程中,應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)功能。

第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務(wù)費(fèi),由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主委員會成立之前,由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理,委托管理的應(yīng)提供物業(yè)管理所需的工程建設(shè)檔案資料。

第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)檔案資料:

(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總面圖;

(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖;

(五)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程竣工驗(yàn)收資料

(六)其他必要資料。

業(yè)主委員會應(yīng)在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內(nèi),將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交原保管的資料。

第三十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在移交工程建設(shè)檔案資料的同時(shí),按建設(shè)總投資的百分之二,一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公共設(shè)施專用基金,由業(yè)主委員會設(shè)專帳管理。市建設(shè)行政主管部門對公共設(shè)施專用基金的劃撥和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。

第三十一條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交已分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房,物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二,最低使用面積為30方米,最多使用面積為200方米,其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

第五章 法律責(zé)任

第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例,有下列情形之一的,由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰:

(一)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主會議的,責(zé)令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的,可以處五千元以上三萬元以下罰款。

(二)不按規(guī)定移交工程建設(shè)資料、劃撥公共設(shè)施專用基金、移交物業(yè)管理用房的,責(zé)令其限期改正,并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第三十三條 違反本條例規(guī)定,有下列情形之一的,由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰:

(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書,從事物業(yè)管理服務(wù)的,沒收違法所得,并可處以二干元以上二萬元以下的罰款。

(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設(shè)施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的,責(zé)令改正,并可處以二干元以上二萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷資質(zhì)等級證書。

第三十四條 違反本條例規(guī)定,有下列情形之一的,由城監(jiān)支隊(duì)根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),擅自改變房屋設(shè)計(jì)用途,占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施或房屋的共用部位、共用設(shè)備以及擅自移裝共用設(shè)備;責(zé)令恢復(fù)原狀,并可以處一千元以上一萬元以下的罰款。

(二)擅自改變房屋外貌,責(zé)令改正,并可處以一千元以上三干元以下罰款。

(三)不按指定地點(diǎn)停放車輛。責(zé)令改正,并處以五十元以上五百元以下的罰款。

(四)在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設(shè)或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線,未與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復(fù)原狀或賠償損失的事項(xiàng)簽訂協(xié)議就施工的,責(zé)令其改正,并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

第三十五條 業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、房屋公共維修金和規(guī)定的其他費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的,由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定支付違約金;合同沒有約定的,可按日加收所欠繳費(fèi)用干分之三的滯納金。逾期六個(gè)月仍不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,造成業(yè)主、使用人損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十六條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議,也不起訴,又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

附則

編輯

本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義:

(一)共用部位,是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、散水面、屋面等部位…

(二)共同設(shè)備,是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設(shè)備。

(三)公共設(shè)施,是指住宅區(qū)內(nèi),由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規(guī)定標(biāo)識、建筑智能系統(tǒng)等設(shè)施。

第三十八條 工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等非住宅區(qū)的物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

第三十九條 市人民政府可根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

本條例的具體應(yīng)用問題由市人民政府負(fù)責(zé)解釋。

第四十條 本條例自一九九九年一月一日起施行。

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