各市、縣物價局、住房和城鄉(xiāng)建設局(房產(chǎn)局)：

為了促進我省物業(yè)服務行業(yè)健康有序地發(fā)展，進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國家、省法律法規(guī)及有關規(guī)定，我們在充分調(diào)研和廣泛征求意見的基礎上，對原《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》進行了修改、補充和完善，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二○一○年一月四日

第一條為了促進我省物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《民法通則》《物權法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)服務企業(yè)，對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

第四條政府提倡并引導通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條省價格主管部門會同省物業(yè)管理行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，負責制定物業(yè)服務收費的政策和原則，監(jiān)督檢查和規(guī)范物業(yè)服務收費行為。

市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費政策的制定、實施和監(jiān)督管理工作。

第六條物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則，根據(jù)物業(yè)服務成本，法定稅費和合理利潤確定。

第七條物業(yè)服務收費，根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅的物業(yè)公共服務收費，實行政府指導價。

非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)公共服務收費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費等實行市場調(diào)節(jié)價。非普通住宅的政策界定由各地制定。

第八條實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由各市、縣價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本等因素，制定相應的物業(yè)公共服務等級收費基準價和分項目收費基準價及浮動幅度，并適時調(diào)整和每年公布。暫無條件制定物

業(yè)公共服務分項目收費基準價的，可制定等級收費基準價，逐步向分項目收費基準價過渡。

第九條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位通過招投標競爭方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)公共服務費，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并向價格主管部門備案。

前期物業(yè)管理階段，住宅物業(yè)的開發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)公共服務費，應當經(jīng)價格主管部門核準。

業(yè)主大會尚未成立，住宅物業(yè)公共服務費收費標準因成本變化等因素需要調(diào)整的，物業(yè)服務企業(yè)應采取公開方式，征詢業(yè)主意見，經(jīng)當?shù)貎r格主管部門核準后執(zhí)行。

物業(yè)管理行政主管部門應會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。

第十條業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務收費標準，可以在當?shù)貎r格主管部門公布的政府指導價范圍內(nèi)，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。

第十一條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。

各級價格、物業(yè)管理行政主管部門，應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定收費及有關事項。

第十二條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十三條物業(yè)公共服務費用由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。

第十四條物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主大會尚未成立的，物業(yè)服務企業(yè)應按實際發(fā)生的費用和約定方式向業(yè)主合理分攤。

第十五條物業(yè)服務收費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。物業(yè)服務企業(yè)可按物業(yè)服務協(xié)議或買賣(租賃)合同約定分期預收，預收時間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。

業(yè)主、使用人應當按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務費的起始時間。

第十六條納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位金額交納。

分期開發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務費由業(yè)主按物業(yè)服務合同約定規(guī)定交納。

因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務費應不低于合同約定標準7O%。具體可由當?shù)貎r格會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終交納責任。

第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯運行維護收費、二次供水運行維護收費、集中供熱運行維護收費等，各地可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定相應的收費管理辦法。

物業(yè)服務企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修服務的費用，各地可根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定統(tǒng)一的裝飾裝修服務費或相應服務項目的收費標準。

第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在公共、或共有、或共用車場(庫)特定空間停放汽車的收費，應區(qū)別物業(yè)類型、專有權益、管理服務成本等因素計收。其中專有車位(庫)，應交納停放服務費;用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納停放服務費的，從其約定，出租人負連帶交納責任。

汽車停放服務費由物業(yè)服務企業(yè)依物業(yè)服務合同收取。停放服務費可以按車位(庫)數(shù)量計收，也可以按登記的產(chǎn)權面積計收。

具體收費標準由各地價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，所得收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，按30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主大會成立后，可以參照價格主管部門規(guī)定的標準，收益按業(yè)主大會決定并合同約定使用。

第十九條物業(yè)管理和服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。

第二十條各級價格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)公共服務收費標準的總體水時，應以物業(yè)公共服務所需社會均成本為基礎測算，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)等社會各界的意見。

第二十一條物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

第二十二條物業(yè)服務企業(yè)將部分專業(yè)服務事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量、減少服務內(nèi)容、提高收費標準。

第二十三條物業(yè)服務收費實行明碼標價，服務內(nèi)容、收費項目、標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公布，每半年(或財務年度)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務費收支、利用業(yè)主共用、共有設施經(jīng)營收益和支出情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人、價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

第二十四條物業(yè)服務企業(yè)應完善內(nèi)部財務管理制度，強化成本、收支約束。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

實行物業(yè)公共服務費用包干制的，物業(yè)服務企業(yè)應對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥◣ぃ�按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。

實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業(yè)服務合同中約定。

第二十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同逾期不交納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移前及時結清物業(yè)服務費用。

第二十六條各級政府價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第二十七條各地可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法。

第二十八條本辦法由江蘇省物價局會同江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。

第二十九條本辦法自2010年4月1日起執(zhí)行，蘇價服[2004]383號文件同時廢止。