各市、縣物價局、住房和城鄉建設局(房產局)：

為了促進我省物業服務行業健康有序地發展，進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國家、省法律法規及有關規定，我們在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，對原《江蘇省物業服務收費管理辦法》進行了修改、補充和完善，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○一○年一月四日

第一條為了促進我省物業服務行業健康發展，規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《民法通則》《物權法》《物業管理條例》等法律法規及有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于我省行政區域內，符合國家物業管理資質要求的物業服務企業，對各類物業實施管理提供服務的收費行為。

第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。

第四條政府提倡并引導通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條省價格主管部門會同省物業管理行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作，負責制定物業服務收費的政策和原則，監督檢查和規范物業服務收費行為。

市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業管理行政主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的制定、實施和監督管理工作。

第六條物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業服務成本，法定稅費和合理利潤確定。

第七條物業服務收費，根據物業的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅的物業公共服務收費，實行政府指導價。

非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費等實行市場調節價。非普通住宅的政策界定由各地制定。

第八條實行政府指導價的普通住宅公共服務收費，由各市、縣價格主管部門會同物業管理行政主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務質量、服務成本等因素，制定相應的物業公共服務等級收費基準價和分項目收費基準價及浮動幅度，并適時調整和每年公布。暫無條件制定物

業公共服務分項目收費基準價的，可制定等級收費基準價，逐步向分項目收費基準價過渡。

第九條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅物業的開發建設單位通過招投標競爭方式選聘物業服務企業的物業公共服務費，應當簽訂書面的前期物業服務合同，并向價格主管部門備案。

前期物業管理階段，住宅物業的開發建設單位采取協議方式選聘物業服務企業的物業公共服務費，應當經價格主管部門核準。

業主大會尚未成立，住宅物業公共服務費收費標準因成本變化等因素需要調整的，物業服務企業應采取公開方式，征詢業主意見，經當地價格主管部門核準后執行。

物業管理行政主管部門應會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監督和管理。

第十條業主大會成立后的普通住宅物業公共服務收費標準，可以在當地價格主管部門公布的政府指導價范圍內，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

第十一條實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定執行;業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

各級價格、物業管理行政主管部門，應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范，促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。

第十二條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十三條物業公共服務費用由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊、經業主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。

第十四條物業的電梯、水泵、中央空調等設備運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業服務企業協商確定;業主大會尚未成立的，物業服務企業應按實際發生的費用和約定方式向業主合理分攤。

第十五條物業服務收費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。物業服務企業可按物業服務協議或買賣(租賃)合同約定分期預收，預收時間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。

業主、使用人應當按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業服務費的起始時間。

第十六條納入物業管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位金額交納。

分期開發建設、分批交付使用的物業，期間的物業服務費由業主按物業服務合同約定規定交納。

因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同約定標準7O%。具體可由當地價格會同物業管理行政主管部門確定。

物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終交納責任。

第十七條物業管理區域內的住宅電梯運行維護收費、二次供水運行維護收費、集中供熱運行維護收費等，各地可根據當地的實際情況制定相應的收費管理辦法。

物業服務企業對住宅室內裝飾裝修服務的費用，各地可根據當地的實際情況制定統一的裝飾裝修服務費或相應服務項目的收費標準。

第十八條物業管理區域內在公共、或共有、或共用車場(庫)特定空間停放汽車的收費，應區別物業類型、專有權益、管理服務成本等因素計收。其中專有車位(庫)，應交納停放服務費;用于出租的，出租人與承租人約定由承租人交納停放服務費的，從其約定，出租人負連帶交納責任。

汽車停放服務費由物業服務企業依物業服務合同收取。停放服務費可以按車位(庫)數量計收，也可以按登記的產權面積計收。

具體收費標準由各地價格主管部門會同物業管理行政主管部門確定。

業主大會成立前，占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，所得收益在扣除物業服務企業代辦經營成本后，按30%用于補貼物業服務費，70%納入住宅專項維修資金。業主大會成立后，可以參照價格主管部門規定的標準，收益按業主大會決定并合同約定使用。

第十九條物業管理和服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償代理合同，由物業服務企業向委托單位收取手續費。

第二十條各級價格主管部門在制定或調整本行政區域內普通住宅物業公共服務收費標準的總體水時，應以物業公共服務所需社會均成本為基礎測算，充分聽取業主、使用人和物業服務企業等社會各界的意見。

第二十一條物業服務企業不得擅自向業主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。

第二十二條物業服務企業將部分專業服務事項轉包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容、提高收費標準。

第二十三條物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點醒目位置公布，每半年(或財務年度)向業主、使用人公布物業公共服務費收支、利用業主共用、共有設施經營收益和支出情況，接受業主委員會、業主、使用人、價格主管部門和物業管理行政主管部門的監督。

第二十四條物業服務企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應按物業管理區域分別核算。

實行物業公共服務費用包干制的，物業服務企業應對實施管理和服務的具體物業區域實行單獨建帳，按照服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監督。

實行物業公共服務費用酬金制的，物業服務企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務費的收支情況。物業服務企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務費年度預決算和收支情況進行審計，審計費用的承擔，應在物業服務合同中約定。

第二十五條業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主違反物業服務合同逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業服務費用。

第二十六條各級政府價格主管部門和物業管理行政主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第二十七條各地可依據本辦法制定具體實施辦法。

第二十八條本辦法由江蘇省物價局會同江蘇省住房和城鄉建設廳負責解釋。

第二十九條本辦法自2010年4月1日起執行，蘇價服[2004]383號文件同時廢止。