經國務院批準，自2017年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。

據了解，營業稅改征增值稅改革(簡稱“營改增”)從2011年試點到現在，已經是第六個年頭，只有建筑業、房地產、金融保險、生活服務業四個行業還沒有推進營改增方案。

其中“不動產所含增值稅納入抵扣范圍”的提議在就有所討論，曾計劃在去年兩會后開始推進，但后來被放緩，有媒體報道稱其原因是“財政收入壓力過大。”

所謂“不動產所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業購置房產用于增值稅應稅項目，其購置房產交的稅款可按規定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。

據了解，建安房地產的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務業為6%。

“將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，這其實是對目前企業購置不動產的行為進行了鼓勵。通過購置不動產抵扣增值稅進項稅金，能夠降低企業的不動產持有成本。”易居智庫研究總監嚴躍進分析認為，上述提及的“不動產”應該理解為包括房產、建筑物、機器機械、運輸工具等生產資料，所以并不是單純的房地產范疇的優惠政策。

“從目前經濟下行壓力較大的背景來看，這是供給側改革思路下對企業新一輪投資的刺激政策。通過降低此類不動產購置的稅費成本，能夠較大程度上對沖企業盈利空間持續收窄的風險。而從房地產的角度看，企業后續購置廠房等熱情加大，對于一些商業辦公用房的去庫存有積極的利好。同時也使得部分企業有能力和動力去投資房地產物業。”嚴躍進表示。

嚴躍進還分析道，對于房企來說，當中國各類實體產業的企業有新一輪投資熱情和不動產采購的需求，那么最后會使得房地產市場的需求量快速上升。這樣一類企業需求的釋放，也使得房企后續在去庫存、積極打開企業用房市場等方面大有作為。

購房兩年內出售要繳納5%增值稅

在此次公布的“1+3”文件中，《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》不僅為試點納稅人所關注，也為眾多市民所關注，因為，這關系到個人住房交易由征收營業稅改為征收增值稅后，稅率將會是多少以及如何計算增值額。

在此次公布的《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中，共明確了六個方面的過渡性政策，其中第五個方面涉及個人出售住房征收增值稅的問題。

即《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》規定：

1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)的有關規定執行。

據羊城晚報記者對比原營業稅有關政策規定可見，此次增值稅征收政策就是“移”了原來營業稅征收政策，包括此前剛發布的于2月22日起執行的“財稅[2016]23號”文所規定的。如23號文規定，北上廣深四地不適用的“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅”政策，現在在改為征收增值稅后，同樣不適用北上廣深!

這一政策規定符合此前業內預期。此前，一些稅務專家在接受羊城晚報記者采訪時均分析，在李克強總理明確提出全面實施營改增要確保所有行業稅負只減不增之后，估計有關增值稅過渡政策會考慮“移”營業稅政策。