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《無錫市物業(yè)管理條例》全文九大亮點解讀

2024-06-07 03:10:41 大風車考試網(wǎng)

在《江蘇省物業(yè)管理條例》的基礎上,一部更契合無錫地方、更具操作性的《無錫市物業(yè)管理條例》(已下簡稱《條例》)即將自9月1日起實施。據(jù)悉,無錫也是省內第一個將省物業(yè)管理條例“落地”的城市,其中不少條款打破傳統(tǒng)物業(yè)管理慣性思維。

提出小區(qū)“三位一體”綜合管理

現(xiàn)實生活中,涉及發(fā)生在小區(qū)的事,業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情,而是需要全社會共同參與,賦予街道、社居委更多的職責,是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。

《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由“行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔,主要負責指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆,協(xié)調業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監(jiān)、工商等行政部門根據(jù)各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后,不同的職能部門相互“踢皮球”,也讓業(yè)主維權時找對“門路”。比如,根據(jù)《條例》第47條,在小區(qū)內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監(jiān)督管理。

將欠交物業(yè)費行為與個人信用掛鉤

據(jù)悉,目前很多小區(qū)的物業(yè)費收繳率不高,欠費直接影響物管企業(yè)的服務質量,也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益,不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此,《條例》第34條規(guī)定:業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內公示等方式,督促其限期交納。換言之,法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能。同時可在小區(qū)內公示“老賴”名單的做法。對于逾期不交納的,《條例》 規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

《條例》第41條規(guī)定:業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為,經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的,按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤,有可能會限制其在今后的信貸等方面的行為。

以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會運作

目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個,約占全市小區(qū)的1/3。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現(xiàn)“違規(guī)”行為,比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費,享受各種“特權”;業(yè)委會成員以學習的名義去外地旅游等。

《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員、業(yè)委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進行了逐一規(guī)定,具體細化了業(yè)主委員會的任職條件和要求,并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定,明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前,應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當按規(guī)定成立換屆改選小組,組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間,業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定:(一)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

為解決當前一些業(yè)主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問題。《條例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核作了明確規(guī)定,審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查,也可以委托第三方進行審計。

明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會

在無錫,一個大型社區(qū)分好多期開發(fā),10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據(jù)此前相關規(guī)定,在同一個區(qū)域,只能成立一個業(yè)委會,使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會作出了重要調整:劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā),一期已經(jīng)完成,如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期,因此是有限權的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權限及其運行等操作細則,將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導規(guī)則》中明確。

明確小區(qū)公共部位經(jīng)營所得應建帳管理

電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內劃線停車位的收入,這些每天由物業(yè)公司運作的項目,在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

《條例》第25條規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定,利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共用設施設備產(chǎn)生的收入,去除成本后,收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定,直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修金,以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需求。物業(yè)服務企業(yè)代管的應單獨列帳,業(yè)主委員會自行管理的,應接受社居委的監(jiān)督。

將物業(yè)服務企業(yè)建立誠信檔案寫進條例

業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費的同時,物業(yè)服務企業(yè)也要履行相當?shù)穆氊煛J紫取稐l例》31條規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息,讓業(yè)主明明白白消費。

其次,針對當前1000多個小區(qū)中,物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀,《條例》 規(guī)范了物業(yè)服務企業(yè)誠信服務經(jīng)營,明確規(guī)定了失信行為及處罰措施,促進物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范服務,也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的法律依據(jù)。

今后,物業(yè)服務企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

提出小區(qū)停車位應合理租售

一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù),一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停,停車難一直是物業(yè)管理的一大難題。《條例》明確了,“建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫,應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的,建設單位不得只售不租,期滿后可以優(yōu)先續(xù)租”,并進一步強調,“車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”

《條例》 還明確,“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目,建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求,按照比例劃出可供租售的車位、車庫,并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。小區(qū)整體交付前,只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫。”也就是說,即便擁有兩輛車以上的家庭,理論上只能買到一個停車位。小區(qū)整體交付之后,在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下,剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售。目前,無錫也在起草有關小區(qū)停車位的規(guī)范性文件,進一步細化操作程序。

將墻面滲水納入應急維修項目中

房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢,用這筆錢,必須符合兩個“三分之二”條件,即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主討論通過,程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū),根本不現(xiàn)實。

省條例中提到的6種應急維修項目是:屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的; 樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上,增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

為了解決維修資金利息使用,避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決,從而影響維修資金利息使用效率,《條例》明確規(guī)定了可以一次授權多次使用的約定,即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權,在日常使用中不必再召開業(yè)主大會,簡化了程序,方便了維修資金利息的使用。

明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應實行物業(yè)管理,業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)管理費。

面對我市大量的拆遷安置房小區(qū),《條例》 也規(guī)定了應當參照商品房小區(qū)物業(yè)管理,對小區(qū)的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規(guī)定,從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎。


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