在11月30日舉行的新時(shí)期土地流轉(zhuǎn)中的法律問(wèn)題研討會(huì)上，來(lái)自國(guó)土部和學(xué)界的消息稱《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已通過(guò)總理簽署，將于12月出臺(tái)。

目前，中央編辦已就國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心等事業(yè)單位機(jī)構(gòu)編制調(diào)整，向國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局發(fā)送了批復(fù)文件。

“國(guó)土部目前正在研究起草暫行條例的操作細(xì)則”，國(guó)土部原法律中心戶權(quán)戶籍處總登記師劉燕萍在研討會(huì)上說(shuō)。研討會(huì)由北京煒衡律師事務(wù)所主辦，同時(shí)成立了煒衡律師(集團(tuán))中國(guó)土地開發(fā)與流轉(zhuǎn)法律研究中心。

“相比于征求意見稿，暫行條例增加了幾條內(nèi)容，但變動(dòng)不大”，參與了暫行條例起草工作的北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱說(shuō)。

盡管暫行條例即將出臺(tái)，但我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記面臨諸多復(fù)雜的歷史問(wèn)題。常鵬翱介紹，江浙、廣東地區(qū)曾有大量戴著集體企業(yè)“紅帽子”的私營(yíng)企業(yè)，并因此獲得了集體土地。這些企業(yè)“脫帽”變成私營(yíng)企業(yè)后，由于法律規(guī)定集體土地由集體所有，這些土地如何估價(jià)、流轉(zhuǎn)，長(zhǎng)期是個(gè)難題。

甚至一些地方形成了與法律不符的潛規(guī)則。研究中心主任、煒衡律師事務(wù)所律師肖軍介紹，被北方某市，當(dāng)出租給外來(lái)企業(yè)的集體土地在征地拆遷時(shí)，雙方并未就補(bǔ)償歸誰(shuí)所有達(dá)成協(xié)議時(shí)，當(dāng)?shù)卣�府默認(rèn)土地經(jīng)營(yíng)者和土地所有者“二八分成”。但他認(rèn)為，這對(duì)長(zhǎng)期租用土地的經(jīng)營(yíng)者不公。

這些問(wèn)題已擺在國(guó)土部面前，按照不動(dòng)產(chǎn)登記登記生效的原則，暫行條例出臺(tái)后，現(xiàn)實(shí)中大量通過(guò)生效合同承包土地，在政府確認(rèn)并登記發(fā)證前將面臨潛在的產(chǎn)權(quán)糾紛。甚至在土地出讓過(guò)程中，購(gòu)入土地使用權(quán)一方已經(jīng)交費(fèi)、交稅，但只要尚未變更登記，同樣存在潛在的所有權(quán)問(wèn)題。劉燕萍介紹，這些問(wèn)題已經(jīng)擺上了正在研究的國(guó)土部操作細(xì)則的工作日程。

接下來(lái)我們回顧一下不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的頒布?xì)v程：

中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第656號(hào)公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。

從已經(jīng)公布的條例全文來(lái)看，共分為六章三十五條，內(nèi)容涉及不動(dòng)產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護(hù)以及法律責(zé)任等。

其中第二十三條規(guī)定，國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)臺(tái)。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)臺(tái)，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。

業(yè)內(nèi)人士指出，多層次信息共享制度的建立，將解決不動(dòng)產(chǎn)登記信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)問(wèn)題，并為未來(lái)部分政策實(shí)施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源。但制度發(fā)揮作用還有賴于信息共享制度執(zhí)行細(xì)則的落地和完善。

不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)艱難

目前中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記較為分散，土地使用權(quán)在土地管理部門登記，房屋在房產(chǎn)管理部門登記，草原、灘涂在農(nóng)業(yè)部登記，林業(yè)資源在林業(yè)局登記等。這種分散登記的做法，信息不公開、不透明、不對(duì)稱，被管理部門認(rèn)為不再適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。

早在2013年3月底，《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》就要求出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且在6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。

2013年11月20日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，正式宣布整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土部承擔(dān)。

今年兩會(huì)期間，國(guó)土部再次明確將盡快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。3月底，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立;5月，國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌。6月，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息臺(tái)的研究設(shè)計(jì)正式啟動(dòng)。今年8月15日，國(guó)務(wù)院法制辦公室就《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》公開征求意見，《征求意見稿》共6章30條。

11月，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立，主要承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)等方面支撐工作和國(guó)土資源法律事務(wù)工作。

12月3日，中新網(wǎng)報(bào)道，據(jù)參與制定條例的專家透露，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》很快就要公布，最快年底前。如無(wú)意外，將于明年3月1日起實(shí)施。

而今天(12月23日)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在醞釀多時(shí)后，終于正式公布。

四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享明年3月起施行

據(jù)悉，與征求意見稿相比，已公布的條例主要涉及明確不動(dòng)產(chǎn)登記類型、調(diào)整了登記審查要求、增加了登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任規(guī)定等5處修改。

該條例共6章35條，將于2015年3月1日起正式施行。內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)登記適用對(duì)象、執(zhí)行部門以及登記程序、信息共享和法律責(zé)任。條例規(guī)定，集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)和法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等均為不動(dòng)產(chǎn)登記適用對(duì)象。

據(jù)權(quán)威人士稱，條例在登記程序、法律責(zé)任方面沒有明顯改動(dòng)。但在信息共享方面，條例提出，未來(lái)各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)信息將統(tǒng)一納入國(guó)土部牽頭建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理臺(tái)，并確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享，這意味著不動(dòng)產(chǎn)信息將在國(guó)土系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)共享。此外，國(guó)土、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門也應(yīng)加強(qiáng)彼此之間不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息的互通共享。

業(yè)內(nèi)人士指出，多層次信息共享制度的建立，將解決不動(dòng)產(chǎn)登記信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)問(wèn)題，并為未來(lái)部分政策實(shí)施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源。但制度發(fā)揮作用還有賴于信息共享制度執(zhí)行細(xì)則的落地和完善。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，參與制定該條例的中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員孫憲忠稱，“條例”的出臺(tái)對(duì)于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用很大，條例只是原則性條款，真正落地需要具體的操作細(xì)則。

國(guó)土部法律中心戶權(quán)戶籍處總登記師劉燕萍也在一次專家研討會(huì)上透露，國(guó)土部目前正在研究起草暫行條例的操作細(xì)則。

東方證券預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)登記條例出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響中性。條例的出臺(tái)導(dǎo)致投資者預(yù)期反腐風(fēng)暴可能帶來(lái)樓盤拋售，以及房產(chǎn)稅可能進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面可以為房產(chǎn)稅的開征做鋪墊;另一方面，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后也可以更清楚的了解全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分布、閑置情況，也將成為長(zhǎng)效機(jī)制的權(quán)威基礎(chǔ)資料。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥如是表示。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍則表示，“房產(chǎn)是各界民眾都很關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將摸清房產(chǎn)底數(shù)，為房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的開征奠定基礎(chǔ)，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)調(diào)控有重要意義。”

不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)開啟試點(diǎn)

雖然不動(dòng)產(chǎn)登記條例條例于明年3月才正式實(shí)行，但各地不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)備工作已經(jīng)鋪開，多地出臺(tái)了總體方案，并開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，全國(guó)106個(gè)重點(diǎn)城市中，已經(jīng)有約50%的城市啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作。在30個(gè)啟動(dòng)相關(guān)工作的省份中，河北、山東、江蘇、山西、遼寧、陜西、青海等11省已基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記省級(jí)職責(zé)整合。其中，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州、上海、青海等9個(gè)省份明確成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組。

廣西11月13日發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作方案》，明確2017年實(shí)行信息共享，依法公開查詢;福建出臺(tái)的《福建省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施方案》提出，2015年6月底前，全省市、縣(區(qū))要基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的整合，并按照國(guó)家和省里的部署，做好機(jī)構(gòu)組建、工作融合、臺(tái)建設(shè)等工作，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

更值得一提的是，根據(jù)國(guó)土部的部署，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已經(jīng)啟動(dòng)試點(diǎn)，并將在執(zhí)行層面上探討如何落地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

例如貴州將在仁懷市、威寧縣、白云區(qū)、七星關(guān)區(qū)、都勻市、松桃縣、思南縣等7個(gè)縣(市、區(qū))開展縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度試點(diǎn)工作;湖南則決定在長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊文稱，10月下旬，國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)王廣華一行到瀘州市調(diào)研不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作透露，四川瀘州市被國(guó)土部列為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)市之一。

瀘州市國(guó)土局的人士稱，2015年，將在國(guó)土部和省國(guó)土廳的指導(dǎo)下，搭建并試運(yùn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息臺(tái)，明年下半年，試運(yùn)行的信息臺(tái)計(jì)劃進(jìn)入模擬登記，即測(cè)試階段。

這似乎也和國(guó)土部明確的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時(shí)間表相，建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2017年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。