房地產(chǎn)策劃報告的基本框架是什么

2024-06-06 21:20:49 大風(fēng)車考試網(wǎng)

第一部分、項目概述及市場分析

1、項目地塊基本情況

2、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

3、項目地貌狀況

房地產(chǎn)策劃報告的基本框架是什么

4、項目現(xiàn)狀

第二部分、項目SWOT分析

1、地塊優(yōu)劣式分析

2、項目的優(yōu)勢分析(S)

3、項目的劣勢分析(W)

4、項目機(jī)遇的分析(O)

5、項目的威脅分析(T)

第三部分、項目策劃營銷

1、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、一期產(chǎn)品介紹

3、項目周邊樓市狀況

4、項目定位

5、營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想

6、營銷策劃推廣主題

7、策劃營銷指導(dǎo)性理念

8、項目營銷策劃推廣總體策略

9、營銷策劃總體戰(zhàn)略

10、項目功能分區(qū)說明

11、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃

12、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

13、項目產(chǎn)品建議

14、價格體系

15、目標(biāo)客戶分析

16、物管建議

第四部分、項目包裝推廣

1、推廣主題

2、推廣訴求

3、廣告推廣方式

4、活動推廣方式

5、會員推廣方式

6、面表現(xiàn)

第五部分、結(jié)束語

第一部分、項目概述

一、項目地塊基本情況本項目位于湖南省新化縣舊城天華南路，北起天華廣場與新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，全長1190米，項目總建設(shè)用地約240畝，其中道路及綠化用地150畝，房屋建設(shè)用地90畝，建筑密度30%，容積率2.0，綠地率25%;規(guī)劃總建設(shè)面積30萬?，一期開發(fā)建設(shè)面積22萬?，其中住宅約5.9萬?、商鋪8.48萬?。改建的天華南路將成為新化未來主要的景觀大道，改造后全長1.2公里。

項目一期總投資 2.3億元，規(guī)劃設(shè)計成五個功能區(qū)，即從天華南路廣場向南依次為前區(qū)、商住區(qū)、中心綠島廣場休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)和橋頭公共廣場設(shè)施區(qū)，是20xx年度新化縣政府市政重點(diǎn)建設(shè)工程之一。

二、項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展分析

1、市政規(guī)劃布局

目前，新化縣處于房地產(chǎn)市場大規(guī)模開發(fā)起步階段，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者尤其是1.5萬余人的公務(wù)員隊伍，對改善居住條件、提升居住質(zhì)量的需求及其旺盛，更加注重生態(tài)和品質(zhì);同時，由于城市化進(jìn)程的加快和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城區(qū)人口逐年增加，縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)大商業(yè)、大市場的輪廓，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)吸附力較強(qiáng)，但設(shè)施老化、檔次偏低，出現(xiàn)商業(yè)檔次斷層，消費(fèi)群對縣城中高檔百貨、購物中心等新商業(yè)業(yè)態(tài)的需求旺盛，將有效推動城市對商業(yè)地產(chǎn)的需求。20xx年新化縣在建和待建項目體量較大，建筑面積預(yù)計超過80萬方，總投資將超過8億元，由于市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場銷售價格將會迅速上漲。

新化當(dāng)?shù)厝丝诒姸啵?jīng)濟(jì)粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在1400-1500元/月，外出務(wù)工人員占全縣總?cè)丝诘?/4。

20xx年新化房地產(chǎn)市場將展開空前激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，銷售手段和促銷組合將層出不窮，從而進(jìn)一步帶動建材、就業(yè)、裝飾、廣告、餐飲、娛樂等行業(yè)大規(guī)模的發(fā)展，城市建設(shè)和城市發(fā)展將邁上一個新臺階。

2、項目未來發(fā)展分析

自20xx 年以來，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加重，雖有效遏制了國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲，但也打擊了一部分購買者購置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購買群體;同時，國家相關(guān)部委不斷出臺二手房買賣的相關(guān)限制措施，更使投資客戶望而卻步，最典型的是溫州炒房團(tuán)大部分撤出國內(nèi)房地產(chǎn)投資市場后，轉(zhuǎn)而向金融、證券、制造行業(yè)等進(jìn)行投資，也延緩了房地產(chǎn)市場價格過快上漲。

就本項目來說，以上情況對項目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級房地產(chǎn)市場，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購買群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標(biāo)客戶群正在積極尋找投資方向，是本項目的利好所在;但從另一個方面說，由于新化溫州商業(yè)廣場整體經(jīng)營情況一般，明源陽光購物公園和新康園經(jīng)貿(mào)中心的客戶分流，本項目必須作好項目定位和招商工作，否則將會影響項目營銷進(jìn)度。

3、項目周遍樓市現(xiàn)狀

就項目周邊來說，類似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場、明源陽光購物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個項目商業(yè)體量總和大體與本項目相當(dāng);新化溫州商業(yè)廣場已于20xx年正式營業(yè)，整體經(jīng)營狀況一般;明源陽光購物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級酒店、高品位休閑娛樂業(yè)、著名品牌專賣店為一體的步

地塊優(yōu)劣式分析優(yōu)勢：1)配套設(shè)施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;2)自然環(huán)境好：項目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美;

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行商業(yè)街項目，目前已招商的企業(yè)包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類)、康一馨藥業(yè)連鎖……

4、項目地貌狀況

項目占地240畝，規(guī)劃總建設(shè)面積30萬?。一期開發(fā)建設(shè)面積22萬?。地塊很整，沒有拆遷，呈一字型展開，北面和新化火車站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對整

一、地塊優(yōu)劣式分析

優(yōu)勢：

1)配套設(shè)施可以自我完善：項目地塊較長，使項目更具吸引力;

2)自然環(huán)境好：項目地塊的水資源良好，景色優(yōu)美;

3)區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核心，高起點(diǎn)規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對項目利好;

劣勢：

1)治安環(huán)境暫不樂觀，靠火車站;

2)項目周邊住房影響項目形象，尤其是后街旁邊的住房;

3)道路沒整治好，南面基本沒什么人群;

A、政府組織建設(shè)，項目信譽(yù)度高，資金到位確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行;

B、項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃設(shè)計超前，政府統(tǒng)一招商、統(tǒng)一返租，將會打消顧客的心理顧忌;

C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競爭壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補(bǔ)性，相互沖擊較小;

D、已有強(qiáng)烈的投資意識，但由于可投資的商業(yè)地產(chǎn)過少，且商業(yè)發(fā)展程度不高，大部分人持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎，希望投資更好的項目。

A、由于該項目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。

B、由于本項目是新化第一個大型商住項目，且商業(yè)占據(jù)了8.48萬米,為了打造專業(yè)市場，需要政府加大力度，進(jìn)行行業(yè)規(guī)范整治，將各個零售店鋪集中到湘中?金源商業(yè)項目來。加大廣告宣傳。

A、新化房地產(chǎn)市場起步較晚，為本項目的開發(fā)提供了充足的市場空間;

B、新化自然景觀旅游業(yè)發(fā)展迅猛，流動人口消費(fèi)總額有望大幅攀升;

C、專業(yè)批發(fā)市場規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專業(yè)市場升級提供了機(jī)會;

D、由于本項目是舊城改造項目，同質(zhì)競爭樓盤較少，商業(yè)物業(yè)具有較大的升值空間;

E、私營礦主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源;

F、未經(jīng)過大商業(yè)和國際國內(nèi)一流主力店的洗禮，外來商業(yè)品牌正加緊布點(diǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了機(jī)會。

A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來資本進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場開發(fā)規(guī)模較小;

B、沒有花園小區(qū)生活概念，物業(yè)管理滯后，生活配套設(shè)施不全;

C、本土化銷售運(yùn)作，無市場先進(jìn)營銷理念，開發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營，投資置業(yè)無保障;

第三部分、項目策劃營銷

一、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

建筑密度：

項目戶型：

三室兩廳一衛(wèi)一廚：128?; 三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123-142?;

復(fù)合式：

四室兩廳三衛(wèi)一廚：181?; 五室兩廳一衛(wèi)一廚：171-180?;

三、項目周邊樓市狀況

新化房地產(chǎn)市場目前建設(shè)規(guī)模不大，20xx年全縣完成城建基礎(chǔ)設(shè)施總投資2.6億元，城鎮(zhèn)化水達(dá)到18.5%;完成固定資產(chǎn)投資6.33億元，較2005年增長13.5%。

目前已啟動的項目有：金龍?風(fēng)景家園(住宅，30000方米)、明源陽光購物公園(商業(yè)，52000方米)、新康園經(jīng)貿(mào)中心(高層商住，32000方米)、陽光小區(qū)(商住，住宅67000方米，商業(yè)13000方米)、湘中?金源商埠(商住，300000方米)等。

即將啟動的項目有：香檳山名苑(高層住宅，200000方米)、新化瓷廠住宅樓項目(未定名，建設(shè)用地110畝)等。

四、項目定位

1、住宅部分

住宅定位：開放式居住小區(qū)，大視野、大配套、大景觀的城市時尚商業(yè)帶。

2、商業(yè)部分

商業(yè)定位：融餐飲、娛樂、運(yùn)動、休閑、旅游、文化、購物為一體的景觀時尚商業(yè)街。

商務(wù)定位：集酒店、SOHO、LOFT、企業(yè)會所等多種形式的非傳統(tǒng)型人性化景觀商務(wù)辦公空間。

3、項目總體定位

湘中?金源商埠”融住宅、酒店、商業(yè)、商務(wù)為一體，具現(xiàn)代、時尚、國際化特征，臨紫江的景觀建筑綜合體。

五、營銷策劃構(gòu)思與設(shè)想

總體構(gòu)思

創(chuàng)造一種對公共領(lǐng)域的共同理解;